Para actualizar la renta en locales de renta antigua tenemos que acudir a la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) concede al arrendador de un local cuyo contrato de arrendamiento es anterior al 9 de Mayo de 1985, la posibilidad de aplicar el sistema de actualización extraordinario contenido en el número 6 de la Disposición transitoria Tercera de la LAU, o de pactar otro sistema de actualización con el inquilino.

SISTEMA CONVENCIONAL Y SISTEMA LEGAL

Si ambas partes han acordado, con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU de 1994, un sistema de actualización de la renta distinto al “sistema legal” recogido en la LAU, entonces se aplicará aquél. Sin embargo, si las partes nada hubieren pactado, entonces el arrendador podrá aplicar el “sistema legal” de actualización recogido en el número 6 de la DT Tercera LAU´94.

En esencia, la LAU´94 permite al arrendador, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, actualizar al arrendatario la renta, previa notificación fehaciente.

Y se entiende por renta correctamente actualizada en el momento indicado y que es equivalente en ese momento, en términos de IPC, a la primera renta que existió en el contrato de arrendamiento.

EL SISTEMA LEGAL DE LA LAU`94

Para llegar a determinar cuál es la renta que el arrendatario tiene que pagar al arrendador, la LAU establece un sistema extraordinario (llamado “sistema legal” por establecerlo la ley) que se regula en el número 6 de la DT Tercera de la LAU´94.

Notificación fehaciente

El arrendador tendrá que enviar al arrendatario una notificación fehaciente (por ejemplo, a través de burofax), informándole de:

  • Todas las operaciones realizadas para la obtención de la renta actualizada que corresponda aplicar.
  • El importe de la renta actualizada a aplicar.
  • Certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE) en el que aparezca el porcentaje de variación del Índice General de IPC que ha permitido el cálculo de la renta actualizada.

Variación del IPC

Para el cálculo de la renta actualizada hay que tener en cuenta el Índice General de IPC del mes anterior a aquél en que se vaya a aplicar la actualización y el Índice General de IPC del mes inmediatamente anterior al inicio del contrato de arrendamiento. El primer Índice se divide entre el segundo y el resultado se multiplica por la renta inicial del contrato de arrendamiento, obteniendo así la renta actualizada.

Este sistema de actualización de la LAU´94 sustituye y deja sin vigencia al sistema de actualización que se establecía en el artículo 101.1 LAU`64.

No retroactividad

La actualización se podrá solicitar en cualquier anualidad del contrato y será aplicable a partir de ese momento. Sin que deba aplicarse, por lo tanto, a anualidades anteriores.

… ¿Y después de la actualización de la renta?. Sistema ordinario.

Una vez que se ha actualizado la renta del local, establece la regla 6ª del número 6 de la DT Tercera LAU`94 que a partir del año en que se actualice la renta conforme al “sistema legal”, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario  conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el IPC, excepto que el contrato de arrendamiento contuviera otro sistema, en cuyo caso se aplicará éste.

Absorción de cantidades asimiladas a renta

Las cantidades asimiladas a renta serán absorbidas en el caso de la actualización mediante el sistema legal. Sin embargo, no serán absorbidas cada vez que haya que actualizar la renta posteriormente en base al sistema ordinario de incremento de IPC o aquél que hubieren pactado las partes.

Deben considerarse cantidades asimiladas a renta las siguientes :

  • El aumento del coste de servicios y suministros que se repercutan al arrendatario, cuando el contrato sea anterior a 1965.
  • El coste de determinadas obras (las del artículo 107 LAU`64) que el arrendador haya repercutido al arrendatario, en contratos anteriores a 1965.
  • El coste de las obras establecidas en el número 10.3 de la DT Segunda LAU`94 que se hubieren repercutido al arrendatario.
  • No se considerará como cantidad asimilada a renta, a estos efectos, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

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