La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) contiene la regulación legal del alquiler de locales o, más bien, nos indica cuál es el orden de las normas que regulan el arrendamiento de locales comerciales o de negocio.

La Ley de arrendamientos urbanos (LAU) regula dos modalidades diferentes de contratos de arrendamiento. El primero (regulado en el artículo 2 LAU) es el contrato de vivienda habitual.

Y el segundo es el llamado contrato para uso distinto de vivienda, que es ni más ni menos que cualquier otro contrato de arrendamiento que no sea para vivienda habitual. Por lo tanto, los contratos de arrendamiento de local de negocio entran dentro de esta segunda modalidad (contrato de uso distinto a vivienda).

El orden en las normas que afectan al contrato de arrendamiento de un local

Tal y como he mencionado, los locales se corresponden con el alquiler de uso distinto a vivienda.

Según el artículo 4.1 y 4.3 LAU, la relación entre el arrendador y el arrendatario se va a regir por un determinado orden de normas, que es el siguiente:

  1. Título I y Título IV LAU: el título I regula, realmente, pocas normas que sean de interés para las partes. En cuanto al título IV, nos habla de la fianza y poco más.
  2. La voluntad de las partes: cuando un problema no se solucione con las normas contenidas en el Título I y IV LAU habrá que acudir a lo que las partes hayan acordado en el contrato de arrendamiento.
  3. Título III LAU: cuando un conflicto no se solucione con todo lo anterior, habrá que acudir a las normas que la LAU establece para los contratos de alquiler de uso distinto a vivienda en su Título III.
  4. Código Civil: cuando un conflicto no se solucione con todo lo anterior, habrá que acudir al código civil.

Títulos I y IV LAU

Dado que el Título I apenas contiene información que vaya a resultar de utilidad para arrendador y arrendatario, en realidad la regulación legal del contrato de arrendamiento de local va a ser la que las partes quieran establecer en el propio contrato de arrendamiento o, posteriormente, mediante anexos.

Quizás lo más importante es que la fianza debe ser de dos mensualidades de renta, si bien el arrendador puede pedir más cantidad, pero no podrá plasmarse en el contrato como “fianza”, sino como “garantía adicional a la fianza”, ya que la ley indica que la fianza será de dos mensualidades y no puede superarse ese importe.

El contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento es, por lo tanto, la primera fuente realmente potente que deben tener en cuenta el arrendador y el inquilino.

En el contrato deben recoger todo lo que consideren oportuno, salvo que lo que pacten sea contrario a las leyes, en cuyo caso no será de aplicación.

Te dejo un modelo de contrato de arrendamiento de local de negocio, al que se le pueden añadir o suprimir cuántas cláusulas quieran las partes.

El título III LAU

Si algo no ha quedado debidamente regulado en el contrato y surge un problema entre las partes, habrá que acudir a las normas del Título III LAU

Estas normas regulan los siguientes aspectos, que por supuesto pueden ser modificados por las partes en el contrato porque la voluntad de las partes tiene preferencia a las normas del Título III LAU:

  • Art. 29: la persona que compra un local de negocio que tiene un inquilino que ya lo ocupa, tiene que respetar el contrato de arrendamiento, es decir, debe seguir manteniendo al arrendatario en el local.
  • Art. 30: respecto a la conservación, mejora y obras del arrendatario, el art. 30 remite a los artículos 21, 22, 23 y 26 de la LAU, es decir, que sirve para locales lo que sirve para el arrendamiento de vivienda habitual. Por ello, te remito al post ¿Quién paga las obras de un piso alquilado? pues lo que ahí leas será aplicable a los locales si las partes no han pactado otra cosa en el contrato.
  • Art. 31: respecto al derecho de adquisición preferente, el artículo 31 remite al artículo 25, que viene a decir que el inquilino del local tiene un derecho antes que ninguna otra persona (excepto el condueño de la finca) para poder quedarse con el local, cuando el propietario tenga intención de venderlo. Se le reserva este derecho durante un plazo de treinta días desde que se notifica la intención de venta y las condiciones de la misma.
  • Art. 32: cesión o subarriendo. Si no se ha pactado otra cosa en el contrato, entonces el inquilino puede ceder o subarrendar el mismo, sin necesidad de consentimiento del arrendador, aunque el arrendador tiene derecho a exigir un aumento de la renta en un 20% como máximo. No obstante, la cesión o subarriendo han de ser siempre notificados al arrendador de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se firmó el correspondiente contrato. Las partes pueden pactar en el contrato la prohibición de la cesión o subarriendo.
  • Art. 33: muerte del inquilino. Si en el local se ejerce actividad profesional o empresarial y fallece el inquilino, el heredero que continúe el ejercicio de la actividad heredará todos los derechos y obligaciones que contenía el contrato de arrendamiento. La aceptación de asumir los derechos y obligaciones anteriores (subrogación) hay que comunicarla al arrendador por escrito dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del inquilino.
  • Art. 35: resolución de pleno derecho. El arrendador podrá terminar el contrato por las causas que las partes hayan previsto en el propio contrato de arrendamiento de local y, además, por las que señala el artículo 27.2 LAU en sus letras a, b, d y e.

El Código Civil

Tal y como he indicado, cuando surja un conflicto entre arrendador y arrendatario y las partes no puedan darle solución con todas las normas que hemos visto en este post, entonces habrá que acudir a las normas que contiene el Código Civil en materia de arrendamientos, que quedan reguladas en los artículos 1546 y siguientes del Código Civil.

Y tu… ¿vas a alquilar un local de negocio?.

¿Tienes dudas?.