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Alquiler de viviendas turístico vacacionales en Canarias

El alquiler de viviendas turístico vacacionales en Canarias (VTV) carece actualmente de una regulación propia, si bien sobrevuela sobre ellos una presunción de clandestinidad en virtud de la Ley de turismo canaria.

Voy a intentar aclarar por qué pienso que con la ley en la mano, por muy injusto que me parezca, el alquiler de viviendas para uso turístico en Canarias está prohibido en todos los casos en tanto no quede expresamente permitido por ley (cosa que va a ocurrir en breves semanas, para las viviendas que cumplan determinados requisitos, manteniendose la prohibición para las aue no cumplan los requisitos).

El artículo 148.1.18° de la Constitución Española concede a las comunidades autónomas la posibilidad de asumir competencias en materia de turismo.

La comunidad autónoma de Canarias hace suya esta concesión, a través del artículo 30.21 del Estatuto de Autonomía que acepta el reto de asumir la competencia en materia de turismo.

Finalmente, la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, viene a regular la competencia asumida por el artículo 30.21 del Estatuto de autonomía de Canarias en materia de turismo, teniendo dicha Ley como objetivo ser la base de la que emane toda la producción normativa en materia de turismo de Canarias.

La Ley de turismo de Canarias no regula expresamente las viviendas de uso turístico o vacacional, ni tampoco lo hace ninguna otra norma de rango inferior. Si la Ley de turismo nada dijera acerca de estas viviendas, cabría pensar que se podrían ceder libremente estas viviendas para uso turístico, en base a la ley de arrendamientos urbanos. Pero no es así; la Ley de turismo viene a establecer, de forma muy genérica, que el alojamiento de turistas (sin mencionar dónde) constituye actividad turística, por lo que la Ley está marcando a cualquier tipo de alojamiento la obligación de comunicar a la administración el inico de esa atividad turistica.

Entiendo, por tanto, que la administración canaria está atribuyendo a cualquir tipo de alojamiento para turistas un carácter de actividad turística, que debe ser objeto de comunicación a la administración.

La letra «e» del artículo 5 de la Ley de arrendamientos urbanos

En Junio de 2013 se introdujo en el artículo 5 LAU un nuevo párrafo. En concreto el párrafo «e».

Este párrafo especifica un supuesto de hecho, compuesto a su vez por varios aspectos que, cumplidos todos, conformarán el supuesto de hecho. Dichos aspectos son:

  • Cesión temporal
  • Cesión de la totalidad de la vivienda.
  • Ha de tratarse de viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato.
  • Que esa vivienda, con todas esas condiciones sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
  • Que exista finalidad lucrativa por parte del arrendador.
  • Que deban someterse a un régimen del sector turístico de su CCAA.

Por tanto, el artículo 5 LAU viene a decir que en los casos en que el propietario alquile su inmueble cumpliéndose todas las características determinadas en la letra «e», entonces no podrá regularse la relación entre las partes por el contrato de temporada de la LAU. Por tanto, la única opción posible será regular la relación entre las partes a través del contrato de arrendamiento del Código Civil. Sobra decir que uno u otro contrato sólo se podrán firmar cuando haya normativa propia en Andalucía y se empiecen a concede permisos para hacer las cesiones.

Qué ocurría antes de Junio de 2013

Antes de entrar en vigor la letra «e» del artículo 5 LAU, la situación era exactamente la misma que ahora, pues ya existía la ley general de turismo de Canarias desde 1995.

La principal diferencia es que la administración canaria, por motivos que ellos solo sabrán, no eran tan exigentes con la aplicación de las sanciones, dado que la actividad alojativa era considerada turística desde 1995, por lo que ya podrían existir sanciones tras 1995 para quienes cedieran sus viviendas sin presentar «declaración responsable» ante la administración.

Qué ocurre después de Junio de 2013

Como digo, la situación es la misma, es decir desde el mismo instante que en 1995 la ley de turismo otorga carácter de actividad turística al hecho de ofrecer alojamieto a turistas, desde ese instante es sancionable la conducta de ceder estas viviendas sin presentar la declaración responsable, independientemente de que en 2013 se añadiera la letra «e» al artículo 5 LAU.

La situación real

La situación a día de hoy es que la Administración canaria está imponiendo sanciones cuando considera que el propietario está alquilando sin cumplir una serie de requisitos que ella misma impone para iniciar la actividad turística de alojamiento. Lo que sucede es que esos requisitos se recogen en la Ley de Turismo (general) y no en ninguna norma específica.

Al mismo tiempo, es la propia Administración canaria la que no permite que se cumplan los requisitos para iniciar la actividad de alojamiento en viviendas porque no existe regulación específica al respecto, por lo que no inscribe dichas viviendas en el Registro de Turismo, no acepta las «declaraciones responsables» de los propietarios, etc., porque la normativa general del sector no contempla esta figura del alojamiento vacacional   en viviendas.

Por lo tanto, es la propia Administración canaria la que, con su actitud omisiva, está impidiendo a los propietarios que puedan alquilar legalmente sus inmuebles, ya que si esta situación estuviera regulada los propietarios podrían obtener beneficios de sus inversiones, cosa que ahora no pueden hacer, bajo riesgo de ser sancionados.

La situación jurídica

Desde el punto de vista jurídico me decanto por la idea de que las Administraciones de las CCAA que han otorgado (en una ley de turismo pero no en una norma específica de viviendas vacacionales) carácter de actividad turística a la actividad alojativa de turistas, pueden imponer sanciones si se ceden estas viviendas sin cumplir los requisitos establecidos (declaración responsable).

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12 comentarios en “Alquiler de viviendas turístico vacacionales en Canarias

  1. Hola, Mario y Eduardo.

    1.- Mucho me temo que NUNCA quedará fuera de la regulación actual, el alquiler de apartamentos en suelo turístico. es decir, seguiran sujetos al artículo 38 de la vigente ley de turismo de Canarias que regula el «principio de unidad de Explotación turistica», es decir, una sola persona física o jurídica, podrá llevar el alquiler de todo el complejo turístico, por lo que esta terminantemente prohibido el alquiler fuera de ésta regulación, tanto por el propio propietario, como por sociedad externa que no sea la autorizada administrativamente para realizar el alquiler o management del complejo.
    2.- De acuerdo con lo que le dice Eduardo, y además añadir que las sanción inicialmente podría ascender a unos 18.000€, la primera vez…
    3 .- También de acuerdo con Eduardo.

    Saludos.

  2. Hola, me gustaría saber si ya ha salido publicada la regulación que esperamos de las unidades alojativas turisticas en Canarias.

    1. Hacienda perseguirá a quienes oculten la cesión total o parcial de viviendas con fines turísticos

      Hola Carmen, , la respuesta es que aún no, y me temo que con la presión de Ashotel y otras organizaciones empresariales, no se como van a dejar la normativa. Como aperitivo, te paso esta reciente información que es un aviso a navegantes y para aquellos que aun no cumplan con sus obligaciones:
      La Agencia Tributaria centrará sus actuaciones este año en varios ejes, entre ellos la economía sumergida, y dentro de este apartado pondrá el foco en el sector servicios y las actividades turísticas para descubrir actividades y rentas ocultas. En este sentido, actuará sobre aquellos particulares que, de manera «opaca», ceden total o parcialmente viviendas por Internet u otras vías con fines turísticos.
      Según consta en el Plan de Control Tributario y Aduanero diseñado por la Agencia para este año, y publicado en el BOE de 11 de marzo, publicado en el BOE de 11 de marzo, se actuará también sobre aquellas empresas turísticas regulares que no cumplen debidamente sus obligaciones fiscales y se realizarán actuaciones presenciales para la detección de alquileres irregulares no declarados.
      La literalidad de la norma establece que se potenciará:
      “Realización de actuaciones en el sector servicios enfocadas al descubrimiento de actividades y rentas ocultas en negocios de la economía sumergida. Entre otros, se actuará sobre los particulares que ceden de forma opaca total o parcialmente viviendas por internet u otras vías. De igual modo se actuará respecto de aquellas empresas turísticas regulares que no cumplen debidamente sus obligaciones fiscales. Asimismo, se realizarán actuaciones presenciales para la detección de alquileres irregulares no declarados.”
      Asimismo, la Agencia Tributaria podrá el foco este año en el llamado ‘software de doble uso’, empleado por determinados negocios para ocultar ventas y manipular la contabilidad como paso previo para falsear sus declaraciones tributarias.
      Para combatir estas prácticas, Hacienda potenciará sus intervenciones presenciales en las empresas y planificará actuaciones coordinadas a escala nacional, que se centrarán especialmente en aquellos sectores económicos que realizan ventas directas a consumidores finales.
      Plan de control tributario para 2015
      El plan de control tributario, aprobado en la Resolución de 9 de marzo de 2015, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria y publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE), se estructura en tres grandes pilares:
      • comprobación e investigación del fraude tributario y aduanero
      • control del fraude en fase recaudatoria
      • colaboración entre la Agencia Tributaria y las administraciones tributarias de las Comunidades Autónomas.
      Dentro del primer pilar, la Agencia Tributaria establece once ejes sobre los que desarrollará sus actuaciones de lucha antifraude:
      • economía sumergida
      • investigación de patrimonios en el exterior
      • planificación fiscal internacional
      • economía digital
      • prestación de servicios de alto valor
      • fraude organizado en tramas de IVA
      • control sobre obligados tributarios y sectores de actividad específica
      • control de productos objeto de impuestos especiales
      • control de los impuestos medioambientales
      • control aduanero
      • prevención y represión del contrabando, narcotráfico y blanqueo de capitales. (EUROPA PRESS)
      Estrategias de Inversion textlink680x40

      SALUDOS CORDIALES Y BUEN FIN DE SEMANA

        1. Hola Eduardo: dispongo de un apartamento turistico en un complejo que dejó de estar explotado hace unos años. Tengo la posibilildad de alquilarlo por periodos de uno o dos meses al año, sin necesidad de utilizar ninguna plataforma de promoción turística. Tres preguntas:
          1) Si cuando se publique la normativa canaria se deja fuera las viviendas ubicadas en suelo turístico, podría alquilar mi apartamento bajo la modalidad de alquiler por temporada al amparo de la LAU?
          2)Si tengo contrato de alquiler por temporada firmado por el turista extranjero, y soy objeto de inspección de hacienda, tal contrato implica que tengo intención de incluirlo en mi declaración de IRPF? o tengo que comunicarlo a hacienda previamente?
          3)Tengo el apartamento como mi domicilio fiscal y vivienda habitual, ¿Podría alguilarlo siendo mi vivienda habital? o ¿Debo empadronarme en otro domicilio previamente?

          1. Hola Mario.

            Todo depende de la norma que van a publicar y de la determinación que tome la comunidad canaria.

            Supuestamente si se trata de un alquiler turístico podrían seguir sancionandoe sas conductas.

            En cuanto al empadronemiento, es preferible que lo cambies, pues a nivel fiscal podría afectarte tanto a ti como a tu inquilino.

  3. hola Eduardo y Santiago,
    este tema ya ha sido por fin regulado o seguimos con la laguna jurídica en Canarias?
    gracias

    1. Hola María.

      Seguimos igual. En este mes de Enero se supone que sale la normativa de Andalucía, pero de Canarias… nada de nada!!!.

      Saludos.

  4. Hola Eduardo,

    Acabo de leer y visionar tu intervención en “You Tube”, explicando, en síntesis, tu post o comentario sobre el alquiler turístico en Canarias. En líneas generales, estoy de acuerdo contigo, salvo en que, noto una importante omisión, cual es la referencia al Art. 38 de la Ley de Turismo de Canarias que prevé el llamado Principio de Unidad de Explotación Turística (Principio de unidad de explotación. Artículo 38 Principio de unidad de explotación:1. La explotación turística de los establecimientos alojativos, en sus distintas modalidades, deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación. 2. A los efectos de esta Ley, se entiende por unidad de explotación el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos, conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, cuyas unidades alojativas habrán de estar destinadas en su totalidad a la actividad turística a la que quedan vinculadas, procediendo la constancia registral de esta vinculación en los casos y términos previstos en la legislación específica sobre la materia. 3. A los efectos previstos en el presente artículo, la explotación turística comprende el desarrollo de todas aquellas actividades de gestión, administración y dirección comercial propias de la prestación del servicio de alojamiento turístico).
    En la práctica, supone que en cada complejo turistico, solo una persona física o jurídica, o sociedad de carácter civil, podrán ejercer la explotación turística del completo turístico en el que se halle el apartamento que el Sr. X ha comprado. Por lo tanto no lo puede alquilar y, lo que es peor, no puede residir en el de forma permanente, ya que existe restricción legal para residir de forma permanente en una «unidad alojativa» calificada como turística por mas de Seis meses al año. Esto a mi juicio supone una limitación al derecho de propiedad, de libro. Pero además, en el caso de que la entidad titular de la explotación turística cese en su actividad, este en situación concursal, o simplemente abandone la explotación turística del complejo, relegará a todos los propietarios a un limbo jurídico que les imposibilita arrendar directamente ellos mismos sus propiedades, al dejar de existir «la unidad de explotación»….en su «complejo turístico». También ocurre, que los propietarios se ven sometidos a la tiranía del «explotador turístico», quien le impondrá el «quantum» de lo que éste esta dispuesto a pagarle al propietario, en un contrato de explotación turística que ,en mi opinión, en el 90% de los casos, son contratos leoninos y, por ello, con cláusulas abusivas y ,por ende ,nulas de pleno derecho.
    Las sanciones que se imponen a los particulares, suelen ascender a 18.000,00€, lo que nos lleva a un procedimiento «abreviado» ante el juzgado de los contencioso administrativo, lo que supone que NO EXISTE POSIBILIDAD DE APELAR, por lo que el particular
    «se lo juega todo a una carta». En fin has hecho un buen trabajo y una pequeña luz en el túnel del alquiler deunidades alojativas turísticas en Canarias. Vamos a ver la normativa y rango de la misma, que sacará el gobierno de Canarias. Tengo poca fe en que realmente hagan una regulacion seria y valida para el propietario que tenga una segunda vivienda y la quiera alquilar. Hay mucho de que hablar en este asunto…… Un cordial saludo. Santiago

    1. Estimado Santiago.
      Muchísimas gracias por tu aportación.
      Estos días estoy hasta arriba haciendo cambios en la web, así que no se de donde sacar tiempo para analizar con detalle tu aportación.
      No obstante, por no tardar más, publico el comentario (que mucho he tardado ya) y en cuanto saque un hueco lo estudio con mucho detalle, pues ya te adelanto que me despertó mucho interés en cuanto lo leí.
      Un abrazo.

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