El alquiler con opción a compra es una figura muy utilizada en los últimos años en España dada la dificultad de las promotoras para vender viviendas y de los ciudadanos para comprarlas.

El contrato de arrendamiento con opción de compra es el documento que, vinculando a las partes participantes, plasma la voluntad de estás de celebrar, primero, un arrendamiento de vivienda y, segundo, otorgar al arrendatario la posibilidad de adquirir en propiedad el inmueble arrendado en las condiciones pactadas en el propio contrato.

Para acceder a un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra puedes descargar nuestro Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra.

La mecánica habitual para “encajar” estos dos contratos en uno solo es añadiendo al contrato de arrendamiento una o varias cláusulas que regulen la opción de compra.

La relación arrendaticia entre el arrendador y el inquilino se regula por la Ley de arrendamientos urbanos (LAU), por lo que será ésta y supletoriamente las normas del contrato y las del Código Civil las que van a regular la vida del contrato de arrendamiento. En cuanto a la opción de compra, se regula por la libre voluntad de las partes, dado que el Código Civil nada dice sobre esta figura jurídica, por lo que en principio las partes pueden pactar lo que consideren oportuno siempre que no sea contrario a derecho.

La cláusula de opción de compra

La opción de compra debe establecerse por escrito a través de cláusula que acompañe al contrato de arrendamiento, convirtiéndolo así en contrato de arrendamiento con opción a compra. Esta cláusula debe fijar:

  • Precio para la compra del inmueble: puede ser un precio fijo hasta el vencimiento del plazo pactado o puede fijarse un precio que oscile en función de determinadas variables, tales como el IPC, la reducción del precio por descuento de las rentas pagadas, etc.
  • Precio o prima por tener derecho a la inclusión de la cláusula de opción de compra en el contrato de arrendamiento: incluir una cláusula de opción de compra en un contrato de arrendamiento puede ser gratuito o por prima. En caso de entregar el optante al arrendador una cantidad de dinero para tener derecho a que se incluya la opción de compra en el contrato de arrendamiento, perderá el optante-inquilino este dinero si finalmente no ejerce en tiempo y forma la opción de compra.
  • Renta mensual que debe ser descontada del precio final: debe establecerse en el contrato qué importe, sobre la renta pagada mensualmente por el inquilino, se va a descontar del precio establecido si finalmente se ejerce la opción de compra.
  • Plazo máximo para ejecutarla: debe establecerse un plazo máximo para ejercer la opción de compra. Si se pasa el plazo caduca la opción.

El plazo

El plazo para ejecutar la opción de compra es el que las partes quieran establecer, pero hay que recordar que la opción de compra va íntimamente ligada (en nuestro caso) a un contrato de arrendamiento y, por tanto, el plazo para la opción de compra no podrá superar nunca la vigencia del propio contrato. El contrato de arrendamiento divide su duración en “duración pactada” y “prórrogas”. A este respecto, el plazo para ejercer la opción de compra puede ser:

  • Inferior a la duración del contrato de arrendamiento.
  • Igual a la duración del contrato de arrendamiento.
  • Superior a la duración del contrato del arrendamiento, es decir, puede llevarse el plazo de opción de compra hasta la finalización de la posible prórroga si así se establece en el contrato expresamente por las partes. Sin embargo no podrá, el plazo de la opción de compra, superar la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento cuando no se hubiera fijado plazo o cuando se hubiere fijado y el contrato entre en situación de tácita reconducción o de prórroga legal.

Por último, si vence el plazo para ejercer la opción de compra establecido en el contrato, automáticamente dicha opción de compra caduca, quedando así liberado de su obligación de respetar la opción de compra el arrendador.

Ejercicio de la opción de compra

Para que la compraventa se tenga por realizada basta con que el inquilino (optante) comunique de manera fehaciente al arrendador su voluntad de ejercer dicha opción de compra. Por tanto, incluso sin haber entregado aún el inquilino el dinero de la compra al arrendador, ya se entiende formalizada la venta. Desde ese momento el inquilino deja de ser inquilino y pasa a ser propietario. Así, el inquilino dejará de pagar la renta desde ese momento al ser considerado nuevo propietario y el ex-arrendador no podrá instar demanda de desahucio por falta de pago de las rentas por haber terminado el contrato de arrendamiento.

Sólo en el caso en que se haya estipulado en el contrato de arrendamiento con opción de compra que la compraventa se perfeccionará previa entrega del precio al arrendador, será exigible éste para que se tenga por formalizada la venta.

El plazo máximo que establezcan las partes para ejercer la opción de compra no podrá superar la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento o, en su caso, la prórroga al contrato que expresamente establezcan las partes. Sin embargo, caducará la opción de prórroga en caso de que el contrato entre en situación de prórroga legal o tácita reconducción.

La opción de compra en el Registro de la Propiedad

El artículo 14 del Reglamento hipotecario permite registrar una opción de compra en el Registro de la Propiedad si, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, se cumplen los siguientes requisitos:

  • Las partes deben estar de acuerdo en que se inscriba la opción de compra en el Registro.
  • Tiene que determinarse el precio para la adquisición del inmueble y, en su caso, la prima inicialmente pagada.
  • El plazo que fijen las partes podrá ser igual a la duración del contrato de arrendamiento o llegar incluso hasta la finalización de la hipotética prórroga que expresamente hubieran pactado las partes (no se incluyen las prórrogas legales o tácitas. Sólo las expresas).

La principal consecuencia de la inscripción de la opción de compra en el Registro es otorgar publicidad al contrato de opción de compra y, por tanto, causar efectos frente a cualquier tercero. Así, el dueño del inmueble podrá venderlo con posterioridad a haber registrado la opción de compra, pero han de saber los nuevos adquirentes que existe un “optante” que tiene una opción de compra que les desposeerá del inmueble en caso de ejercerla.

Fiscalidad del alquiler con opción a compra

En caso de que tengas interés en saber si el alquiler con opción a compra lleva IVA o no, te invito a leer el post El IVA en el alquiler con opción a compra.

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