El artículo 1 de la ley de arrendamientos urbanos (Artículo 1 LAU) viene a decirnos que dicha ley es la que va a ser de aplicación tanto a los contratos de arrendamiento de vivienda (vivienda permanente) como a los contratos de uso distinto al de vivienda (de temporada, segundas residencias, de local, oficina, etc).
El texto del artículo 1 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) no se ha modificado desde la entrada en vigor de la LAU, allá por 1994.
Hago esta precisión porque otros artículos de la LAU sí que han sido modificados (y más de una ocasión), pero el artículo 1 no, por lo que sea cual sea la fecha de celebración de tu contrato de arrendamiento, el artículo 1 siempre tendrá la misma redacción (hasta el momento).
Dice el artículo 1 LAU lo siguiente:
Artículo 1. Ámbito de aplicación.
La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Análisis
Artículo 1 LAU
El análisis de este artículo requiere estudiar varios conceptos.
Régimen jurídico
Cuando hablamos de “régimen jurídico” estamos hablando de qué conjunto de normas se van a aplicar a determinada situación.
Así, este artículo 1 nos dice que a los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a vivienda o a uso distinto del de vivienda se le va a aplicar la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
Finca urbana
Dado que los conceptos de contratos de arrendamiento «de vivienda» o de «uso distinto a vivienda» hacen referencia a una “edificación” en los artículos 2 y 3 de la LAU, debemos entender que el concepto de finca urbana debe referirse a una “edificación”. Y además esa edificación ha de ser urbana y no rústica.
Por tanto, conviene estudiar el concepto de “edificación urbana”.
Edificación urbana
Al hablar de “urbana” debemos entender que la LAU se va a aplicar a cualquier edificación que no sea dedicada a una explotación agraria, pues en ese caso sería de aplicación la ley de arrendamientos rústicos.
Y respecto al término “edificación”, se va a aplicar la ley de arrendamientos urbanos a las construcciones no dedicadas a explotación agrícola que tengan un mínimo de estructura, es decir, por lo menos paredes y techo.
Por lo tanto, el concepto de «urbana» no se refiere a dónde está situada la edificación (en el campo o en la ciudad) sino a que no sea la actividad agrícola la actividad principal a realizar en la finca arrendada.
Uso de vivienda
Es el artículo 2 LAU el que se refiere a este concepto, pero en resumidas cuentas el uso de vivienda se da cuando el inquilino va a dedicar la vivienda a un uso que satisfaga su necesidad de vivienda permanente.
Por tanto, cuando hablamos de arrendamiento de vivienda debemos entender que estamos hablando de arrendamiento de vivienda habitual, permanente, para un tiempo duradero.
Uso distinto al de vivienda
Cuando el artículo 3 LAU habla de arrendamientos de uso distinto al de vivienda, se refiere a todos aquellos arrendamientos que recaen sobre edificaciones que tienen un uso distinto al expuesto en el artículo 2 LAU, es decir, a todos los arrendamientos que recaigan sobre edificaciones urbanas y no sean destinadas a vivienda habitual o permanente.
Síntesis
Como síntesis, tras analizar los distintos conceptos que recoge el artículo 1 LAU, se puede decir que lo que nos dice este artículo es que va a ser de aplicación la ley de arrendamientos urbanos a los alquileres que recaigan sobre construcciones que sean dedicadas a vivienda o a cualquier otro uso que no sea explotación agrícola o ganadera.
Como acotación a esta síntesis, aclarar que el artículo 5 LAU nos dice que, a pesar de ser alquileres que cumplen con esos requisitos, no van a ser regulados por la ley de arrendamientos urbanos los alquileres que recaen sobre:
- Viviendas de los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios cuando quienes habitan esa edificación lo hagan por motivo de su cargo.
- Viviendas militares.
- Viviendas universitarias
- Viviendas turísticas.
Bien…se va a aplicar la LAU a los arrendamientos de edificaciones de vivienda o de uso distinto que no se encuentren en los casos del artículo 5 LAU.
Pero…qué se va a aplicar?. Pues lo siguiente:
- Arrendamientos de vivienda: lo que va a ser de aplicación a estos arrendamientos son las normas contenidas en el Titulo II LAU, así como las del Título IV LAU.
- Arrendamientos de uso distinto a vivienda: se van a aplicar a estos contratos las normas recogidas en el Título III LAU así como las recogidas en el Título IV LAU.
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Hola Eduardo: antes de nada gracias por lo bien que nos informas a la mayoría de legos en materias jurídicas.
Te expongo brevemente lo siguiente: como es posible que una empresa alquile una vivienda para sus empleados y esté exenta del IVA y además se pueda deducir del IRPF el 60%. Cuando normalmente los empleados de la empresa, están muy poco tiempo en las viviendas y no es su morada permanente por razones logística de la empresa.
Comparativa con un caso; un arrendador alquila una vivienda por una temporada a unos operarios trasladados por razón de trabajo, hacen un contrato por siete meses con el propietarios de una vivienda y por el hecho de ser de temporada, el propietario no se puede deducir el 60% del IRPF. Y me pregunto?, si la vivienda aunque sea por un tiempo determinado va a constituir la morada permanente del operario, como es que no se puede hacer dicha deducción.
No es esto una discriminación intolerable, cuando la Carta Magna dice que somos todos iguales ante la Ley.
Muchas gracias Eduardo.