El artículo 13 de la Ley de arrendamientos urbanos (Artículo 13 LAU) se encarga de establecer las consecuencias que la pérdida de la condición de propietario del arrendador va a tener respecto a la duración del contrato de arrendamiento de vivienda.

El Capítulo II del Título II de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) nos habla sobre la duración de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda.

Y el artículo 13 LAU que tiene por rúbrica “Resolución del derecho del arrendador” está incluido dentro de ese Capítulo II. Y el artículo 14 LAU nos habla de los casos en que el arrendador vende (voluntariamente) la vivienda arrendada.

Por lo tanto, en el artículo 13 LAU lo que vamos a ver es cómo afectan determinadas circunstancias (que privan al arrendador de la propiedad de la vivienda) a la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Y en el artículo 14 se estudia (no en este post) cómo afecta a la duración del contrato de arrendamiento la venta (voluntaria) de la vivienda por parte del propietario.

El artículo 13 tiene diferente redacción para los contratos de arrendamiento firmados antes del 6 de Junio de 2013 y para los firmados después, por lo que hay que hacer un estudio separado de ambas situaciones.

El artículo 13 para contratos posteriores al 6 de Junio de 2013

Sabemos que para los contratos de arrendamiento de vivienda firmados después del 6 de junio de 2013, la duración, como norma general, será de hasta tres años. Y si el inquilino y el arrendador quieren habrá posteriormente un año adicional (es decir, en total cuatro años).

Pasados esos cuatro años, el contrato podrá seguir prorrogándose año a año (tácita reconducción) o se puede firmar un nuevo contrato. O también, claro está, se puede dar por finalizado el contrato.

Bien, pues durante ese periodo de duración de tres o cuatro años (o más), puede suceder que el arrendador pierda (involuntariamente) su condición de arrendador/propietario por alguna de las siguientes circunstancias (el caso de venta voluntaria de la vivienda por parte del arrendador a un tercero se analiza en el artículo 14 LAU, y no en el 13):

  • Por retracto convencional: quiere esto decir que un tercero que tenía (firmado mediante contrato) un derecho de retracto sobre la vivienda (derecho a recuperar esa vivienda) decide ejercerlo, pasando así a ser el nuevo propietario.
  • Sustitución fideicomisaria: se trata de la situación en la que un heredero tiene que otorgar la propiedad a otro, existiendo contrato de arrendamiento sobre la vivienda.
  • Enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial: estamos hablando de los casos en que la entidad que ejecuta una hipoteca la vende a una tercera persona mediante el proceso de subasta.
  • Ejercicio del derecho de opción de compra: se trata del supuesto en que un tercero tiene una opción de compra sobre la vivienda que el arrendador ha alquilado y este tercero decide ejercer su derecho, adquiriendo la vivienda y pasando a ser el nuevo propietario.

En todos estos casos (y en otros similares no recogidos por este artículo), establece el párrafo I del artículo 13.1 LAU que el contrato de arrendamiento quedará extinguido, es decir, finalizado.

Si bien a continuación el párrafo II de dicho artículo 13.1 LAU dice que no se extinguirá el contrato de arrendamiento si se encuentra registrado en el Registro de la Propiedad y, además, dicho contrato se inscribió en el Registro antes de que se inscribieran los derechos mencionados arriba en favor de sus correspondientes titulares. En estos casos el contrato finaliza en la fecha prevista y teniendo presentes las normas relativas a la finalización de los contratos de arrendamiento de vivienda.

E incluso en casos como el de la opción de compra, el contrato de arrendamiento sólo se podrá extinguir si el derecho de opción de compra se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad. Es decir, si el contrato de arrendamiento no está registrado en el Registro de la Propiedad, dicho contrato no se extinguirá automáticamente si se ejerce un derecho de opción de compra por el optante, sino que es necesario que dicho derecho de opción de compra esté también inscrito en el Registro de la propiedad.

Abandonando ya el ejemplo de la opción de compra y retomando el hilo general, si lo que no está inscrito en el Registro es, no ya el contrato de arrendamiento, sino la propia finca o vivienda, entonces el contrato va a durar lo que establece el artículo 9.4 LAU, es decir, tres años. Así lo establece el párrafo III del artículo 13.1 LAU.

El artículo 13.2 LAU establece que si el arrendador lo es en condición de usufructuario, superficiario o poseedor de un derecho análogo de goce sobre la vivienda, se extinguirá el contrato de arrendamiento al finalizar el derecho de esta persona (el usufructo, el derecho de superficie o el derecho de que se trate), además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la LAU.

El artículo 13 LAU para contratos anteriores al 6 de Junio de 2013

Sabemos que para los contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del 6 de junio de 2013, la duración, como norma general, será de hasta cinco años. Y si el inquilino y el arrendador quieren habrá posteriormente tres años adicionales (es decir, en total ocho años).

Pasados esos cuatro años, el contrato podrá seguir prorrogándose año a año (tácita reconducción) o se puede firmar un nuevo contrato. O también, claro está, se puede dar por finalizado el contrato.

Bien, pues durante ese periodo de duración de cinco u ocho años (o más) años, puede suceder que el arrendador pierda su condición de arrendador por alguna de las siguientes circunstancias (el caso de venta voluntaria de la vivienda por parte del arrendador a un tercero se analiza en el artículo 14 LAU, y no en el 13):

  • Retracto convencional: quiere esto decir que un tercero que tenía (firmado mediante contrato) un derecho de retracto sobre la vivienda (derecho a recuperar esa vivienda) decide ejercerlo, pasando así a ser el nuevo propietario.
  • Sustitución fideicomisaria: se trata de la situación en la que un heredero tiene que otorgar la propiedad a otro, existiendo contrato de arrendamiento sobre la vivienda.
  • Enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial: estamos hablando de los casos en que la entidad que ejecuta una hipoteca la vende a una tercera persona mediante el proceso de subasta.
  • Ejercicio del derecho de opción de compra: se trata del supuesto en que un tercero tiene una opción de compra sobre la vivienda que el arrendador ha alquilado y este tercero decide ejercer su derecho, adquiriendo la vivienda y pasando a ser el nuevo propietario.

Las consecuencias que estas circunstancias van a tener sobre el contrato de arrendamiento van a depender de la duración del contrato y del momento de vida en que se encuentre el contrato. En atención a ello podemos distinguir dos situaciones:

1.- Durante los 5 primeros años de duración

Si el contrato de arrendamiento se encuentra dentro de los 5 primeros años de duración y se produce alguno de los acontecimientos mencionados, el nuevo propietario no podrá pretender que finalice el contrato de arrendamiento hasta que finalice el quinto año de contrato.

2.- Contratos de más de 5 años de duración pactada

En los casos en que el contrato de arrendamiento tenga una duración pactada superior a 5 años nos podemos encontrar en dos situaciones:

  • Dentro de los primeros 5 años: se aplica la norma vista anteriormente, es decir, no puede darse por finalizado el contrato de arrendamiento si el arrendador pierde su posición de arrendador.
  • Pasados los 5 primeros años: en estos casos, cuando se produzca una de las situaciones analizadas, queda extinguido automáticamente el contrato de arrendamiento al quinto año, pero sólo en los casos en que el contrato de arrendamiento no esté registrado en el Registro de la Propiedad o que se haya registrado pero con posterioridad a la inscripción del derecho que determinó la resolución del contrato. Sin embargo, si el contrato de arrendamiento se registró antes que el derecho que determinó la perdida de condición de arrendador, entonces el contrato de arrendamiento continúa tras el quinto año hasta, por lo menos, el octavo año.

Si el arrendador lo es en condición de usufructuario, superficiario o poseedor de un derecho análogo de goce sobre la vivienda, se extinguirá el contrato de arrendamiento al finalizar el derecho de esta persona (el usufructo, el derecho de superficie o el derecho de que se trate), además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la LAU. Y ello independientemente que nos encontremos dentro o fuera de los 5 primeros años de contrato.

Contratos de renta antigua anteriores al 9 de Mayo de 1985

En los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de Mayo de 1985 esta cuestión carece de importancia, pues en los casos en que el arrendador perdiera su derecho el contrato de arrendamiento sigue vigente dado que son contratos sometidos a prórroga forzosa hasta, por lo menos, la fecha de fallecimiento del inquilino.

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