El artículo 14 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 14 LAU) establece qué va a suceder con los contratos de arrendamiento (de vivienda habitual, no de temporada o de segunda residencia, ni de locales) cuando la vivienda arrendada es vendida a una tercera persona. La normativa, no obstante, es diferente dependiendo de si el contrato de arrendamiento es anterior o posterior al 6 de junio de 2013.

El texto del artículo 14 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) es diferente dependiendo de si el contrato de arrendamiento se firmó antes o después del 6 de junio de 2013.

Por lo tanto, en esta materia es de suma importancia para el inquilino saber en qué fecha se firmó el contrato de arrendamiento.

Quiero decir con esto que hay dos artículos 14 en vigor. Uno aplicable a los contratos anteriores al 6 de junio de 2013, y otro diferente que será aplicable a los contratos firmados después del 6 de junio de 2013.

En el estudio del artículo 14 LAU tienen mucho que decir el artículo 1571 del Código Civil y el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, por lo que los transcribo a continuación para pasar después al análisis del artículo 14 LAU tanto para contratos posteriores a junio de 2013 como anteriores.

Artículo 1571 CC

El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

Artículo 34 LH

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

Contratos posteriores al 6 de junio de 2013

Dice el artículo 14 LAU (para contratos posteriores al 6 de junio de 2013) lo siguiente:

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.

1.- El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

2.- Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

Análisis

Artículo 14.1 LAU

El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

Vease, antes de comenzar, que el articulo 14.1 LAU se refiere a viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad y el 14.2 se refiere a viviendas no inscritas. Por lo tanto, solo en el primer caso analizaremos las dos posibilidades registrales (contrato de arrendamiento inscrito y contrato no inscrito, ya que en el segundo caso nunca podrá estar inscrito el arrendamiento al no estar inscrita, siquiera, la propia vivienda).

El artículo 14.1 viene a decirnos que en los casos en los que exista un contrato de arrendamiento de vivienda habitual (es decir, no es aplicable a contratos de alquiler de temporada, segundas residencias, locales, etc) y esa vivienda sea adquirida por una tercera persona, esta tercera persona tendrá que respetar el arrendamiento (subrogarse) si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por tanto, si hay inscripción del contrato de arrendamiento, el comprador tiene que respetar dicho alquiler.

No recoge este artículo, sin embargo, la situación más común, que es aquella en que el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad. En estos casos caben dos posibilidades:

  1. El comprador no conocía la existencia del arrendamiento: en este caso no hay lugar a dudas en el sentido de que el comprador es considerado comprador de buena fe y no tiene que respetar el contrato de arrendamiento. Tampoco recoge el artículo el momento en que se puede exigir el desalojo al inquilino, si bien es frecuente aplicar por analogía el artículo 14.2 LAU, por el que se otorga tres meses al inquilino. Es interesante destacar en este punto que el artículo 25 LAU obliga a mencionar en la escritura de compraventa si la vivienda está alquilada o no, por lo que el comprador debera conocer la existencia del arrendamiento salvo falsedad documental del vendedor. Por tanto, es difícil que el comprador no conozca que hay un arrendamiento. En cualquier caso eso tiene que probarlo el inquilino.
  2. El comprador conocía la existencia del arrendamiento: en este caso el comprador no cumple el requisito de la buena fe exigido por el artículo 14.1 LAU. Se abren entonces dos interpretaciones de esta situación:

a) Interpretación literal: interpretando literalmente el artículo 14.1 LAU, si no hay inscripción y el comprador conocía el arrendamiento (no es comprador de buena fe) el comprador tendrá que respetar el arrendamiento. Mi opinión se acerca más a esta interpretación que a la siguiente.

b) Interpretación contextual: si no hay inscripción y el comprador conocía el arrendamiento (no es comprador de buena fe) no tendrá que respetar el arrendamiento puesto que al no haber inscripción nunca pudo conocer el contenido del contrato (sobre todo la duración). En mi opinión, conocer la existencia del arrendamiento obliga a hacer el intento de interesarse por el contenido del contrato, por lo que en mi opinión el comprador debería respetar el arrendamiento en este escenario.

Artículo 14.2 LAU

Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

El artículo 14.2 LAU nos dice que en los casos en que sea, no el contrato de arrendamiento lo que no esté inscrito (que también), sino la propia vivienda, entonces será de aplicación el artículo 1571 del Código Civil.

Y dicho artículo 1571 CC establece como norma general que, salvo que las partes hayan acordado otra cosa en el contrato de arrendamiento, una vez que se produce la venta de una vivienda, el comprador tiene derecho a pedir al inquilino que finalice el contrato de arrendamiento y desaloje la vivienda. Si bien vuelve a mencionarse la ley hipotecaria, por lo que tenemos que acudir de nuevo a que si el comprador no conocia la existencia del arrendamiento (cosa dificil) no tendrá que respetar el contrato, y en caso de si conocer la existenciadel arrendamiento cabrán entonces las dos interpretaciones arriba analizadas.

Contratos anteriores al 6 de junio de 2013

Dice el artículo 14 LAU (para contratos anteriores al 6 de junio de 2013) lo siguiente:

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

Análisis

Artículo 14.I LAU

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

El artículo 14.I viene a decir que cuando se venda la vivienda antes del quinto año de vigencia del contrato de arrendamiento, el contrato de arrendamiento se mantiene en vigor hasta que dicho arrendamiento alcance los 5 años de duración.

Esto es así en cualquier caso, incluso aunque se den las siguientes posibilidades:

  • Que el contrato de arrendamiento esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • Que exista o no una cláusula en el contrato de arrendamiento que diga que el contrato finalizará si se vende la vivienda, ya que dicha cláusula sería contraria a este artículo 14.I LAU, por lo que la aplicación de la cláusula no sería posible por la vía del artículo 6 LAU (perjudicaría los derechos del inquilino).
  • Que el contrato sea de duración inicial superior o inferior a 5 años.
  • Que el contrato se encuentre o no en situación de prórroga

Por lo tanto, el inquilino tiene asegurados esos primeros 5 años de vigencia del contrato en cualquier caso, permitiendo así el legislador que se quiebre lo dispuesto por el artículo 32 de la ley hipotecaria (LH) en favor del inquilino.

Artículo 14.II LAU

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Una vez que ha quedado claro que si se realiza la venta dentro de los primeros 5 años de duración del contrato el comprador tiene que respetar el contrato de arrendamiento hasta, al menos, el quinto años de vigencia, voy a analizar a continuación diversas posibilidades que pueden plantearse.

Sin embargo, antes de nada quiero explicar qué es el concepto de comprador de buena fe registral. Estaremos ante un caso de comprador de buena fe cuando el comprador adquiera una vivienda cuyo arrendamiento no esté inscrito en el Registro de la Propiedad y, además, no conociese que existía tal contrato de arrendamiento sobre esa vivienda. Por tanto, hay buena fe registral cuando ocurra eso pero además deben darse otros requisitos para que quien compra tenga buena fe registral:

  • El comprador haya adquirido la vivienda mediante precio.
  • Y, además, que haya comprado la vivienda a la persona que aparezca en el registro de la Propiedad como titular/propietario de esa vivienda.

Esto quiere decir, por eliminación, que no habrá buena fe, es decir, que el comprador no podrá romper el contrato de arrendamiento al momento de la venta, en los siguientes casos:

  • Cuando el contrato de arrendamiento esté inscrito en el registro de la Propiedad.
  • O cuando la vivienda no esté Registrada en el registro de la Propiedad.
  • O cuando el nuevo arrendador haya adquirido la vivienda sin mediar precio, es decir, gratuitamente.
  • O cuando el nuevo propietario haya adquirido la vivienda de una persona diferente a la que aparece en el registro de la propiedad como titular/propietario de la vivienda.

Ahora si, paso a analizar las distintas situaciones que pueden darse.

Art. 14.II LAU para contratos anteriores al 6/6/2013 de duración pactada inferior o igual a 5 años.

Cuando estamos ante un contrato de arrendamiento anterior al 6/6/2013 de menos de 5 años de duración inicial pactada, se abren dos posibilidades:

  1. Venta antes del 5º año de vigencia del contrato: en este caso el comprador tendrá que respetar el contrato de arrendamiento hasta el quinto año, por la vía de lo impuesto por el artículo 14.I LAU.
  2. Venta después del 5º año de vigencia del contrato: en este caso la venta se produce fuera del periodo de duración inicial pactado en el contrato de arrendamiento, es decir, en periodo de prórroga del contrato. En este caso, si el comprador desconocía la existencia de un arrendamiento (no inscrito, ya que si es inscrito debe conocerlo) entonces podrá dar por finalizado el arrendamiento en el momento de la venta. Y si conocía la existencia de ese alquiler no inscrito entonces tendrá que respetar el contrato de arrendamiento hasta la finalización de la prórroga de tres años establecida por el artículo 10 LAU.

Art. 14.II LAU para contratos anteriores al 6/6/2013 de duración pactada superior a 5 años.

Cuando estamos ante un contrato de arrendamiento anterior al 6/6/2013 de más de 5 años de duración pactada, se abren también dos posibilidades:

  1. Venta antes del 5º año de vigencia del contrato: en estos casos el comprador tendrá que respetar el contrato de arrendamiento hasta el quinto año si se trata de un comprador de buena fe (no conocía la existencia de un alquiler). Si es comprador sin buena fe (si conocía la existencia del alquiler) entonces tendrá que respetar el contrato de arrendamiento hasta que llegue la fecha pactada en el contrato, pero podrá evitar el comprador si así lo quiere que el contrato entre en situación de prórroga al llegar la fecha de duración inicial pactada.
  2. Venta después del 5º año de vigencia del contrato:  en este caso se abren dos sub-posibilidades: a) venta dentro de la duración inicial pactada: si el comprador es comprador de buena fe (desconocía que había un inquilino), entonces no tendrá obligación este comprador de respetar el contrato de arrendamiento después de producirse la compra de la vivienda. Sin embargo, si es comprador sin buena fe (si conocía que había un inquilino) entonces tendrá que respetar el contrato de arrendamiento hasta que llegue la fecha de duración pactada. Y b) venta después de la duración inicial pactada (es decir, venta en periodo de prórroga): si el comprador es comprador de buena fe (no conocía que había un inquilino) entonces podrá dar por finalizado el contrato de arrendamiento en el momento de la venta. Sin embargo, si el comprador es comprador sin buena fe (si conocía que había un inquilino) entonces el comprador tendrá que respetar el contrato de arrendamiento hasta la finalización de la prórroga de tres años del artículo 10 LAU.

El inciso final del artículo 14.II LAU establece una indemnización en favor del inquilino (a pagar por el vendedor) en los casos que el comprador decida dar por finalizado el contrato de arrendamiento acogiéndose a su condición de comprador de buena fe.

La indemnización es prefijada en el propio artículo 14.II LAU en una cuantía de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse.

Artículo 14.III LAU

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

El artículo 14.III fija de nuevo que el comprador deberá respetar los 5 primeros años del contrato de arrendamiento, como mínimo. Y establece que ello será así incluso en los casos en que el inquilino y el propietario con el que él firmó el contrato de arrendamiento, hubieran establecido una cláusula de finalización del contrato de arrendamiento en caso de venta de la vivienda.

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