El artículo 29 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 29 LAU) nos dice qué puede ocurrir con un contrato de arrendamiento de local (y de vivienda por temporada) en los casos en que el propietario decide vender el inmueble a una tercera persona. ¿Puede el arrendatario o inquilino seguir en el local o vivienda?.

Me gustaría hacer tres matizaciones importantes antes de entrar a analizar este artículo 29 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).

1.- Como ya sabrás (y si no aprovecho para comentártelo) el 6 de junio de 2013 se introdujeron en la Ley de arrendamientos urbanos bastantes cambios, que serían de aplicación para los contratos posteriores a esa fecha pero no para los anteriores.

En cualquier caso, los contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda apenas se vieron afectados por estas reformas.

Y en particular, el artículo 29 LAU sigue teniendo la misma redacción para los contratos firmados antes de esa fecha que para los firmados después.

2.- Otra matización importante es que el artículo 29 LAU no es de aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, sino que es de aplicación a los contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda, entre los que se encuentran:

  • Contratos de arrendamiento de locales, despachos y oficinas.
  • Contratos de arrendamiento de vivienda por temporada, segundas residencias, etc.

3.- En el estudio del artículo 29 LAU tienen mucho que decir el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH), por lo que lo transcribo a continuación para pasar después al análisis del artículo 29 LAU.

Artículo 34 LH

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

Hechas estas tres matizaciones, paso a analizar la redacción de dicho artículo 29 LAU

Artículo 29 LAU

Dice el artículo 29 LAU lo siguiente:

Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.

El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Análisis

Artículo 29 LAU

El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

El artículo 29 LAU da por hecho, como norma general, que el comprador del inmueble tiene que respetar el contrato de arrendamiento existente. Sin embargo, a continuación, expone una excepción: “salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria“.

Quiere decir este artículo que las situaciones que se pueden dar son las siguientes, con las consecuencias que expongo en cada caso:

  1. El contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad: en este caso el adquirente/comprador tendrá que respetar el contrato de arrendamiento, es decir, el contrato seguirá en vigor.
  2. El contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad: en esta caso pueden darse dos opciones:

2.1.- El comprador desconocía la existencia del contrato de arrendamiento pese a no estar inscrito en el Registro: en esta caso el comprador puede pedir la finalización del contrato de arrendamiento. Para que el comprador pueda ejercer este derecho no solo debe desconocer la existencia del contrato, sino que además debe haber cumplido los siguientes requisitos:

a) Haber adquirido el inmueble de persona que aparezca en el Registro como titular del derecho adquirido (es decir, no haber comprado el inmueble a alguien que no aparezca en el Registro como titular de ese inmueble).

b) Que la operación sea mediante precio, es decir, que no sea gratuita.

2.2.- El comprador conocía la existencia del contrato de arrendamiento, pese a no estar inscrito en el registro: en este caso el comprador /adquirente tiene que subrogarse en el contrato, es decir, el contrato va a seguir en vigor. En cualquier caso tiene que ser el arrendatario/inquilino el que tiene que probar que el comprador conocía la existencia del contrato de arrendamiento.

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