El artículo 4 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 4 LAU) establece las normas que van a ser de aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda y de uso distinto del de vivienda, tanto para contratos anteriores al 6 de junio de 2013 como para contratos posteriores a esa fecha.

El texto del artículo 4 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) es diferente dependiendo de si el contrato de arrendamiento se firmó antes o después del 6 de junio de 2013.

Por lo tanto, para analizar correctamente un contrato de arrendamiento es de suma importancia tanto para arrendador como para arrendatario saber en qué fecha se firmó el contrato de arrendamiento.

Quiero decir con esto que hay dos artículos 4 en vigor. Uno aplicable a los contratos anteriores al 6 de junio de 2013, y otro diferente que será aplicable a los contratos firmados después del 6 de junio de 2013.

Es la Disposición transitoria primera de la Ley 4/2013 de flexibilización del mercado del alquiler la que establece que los contratos anteriores a esa fecha van a seguir rigiéndose por la normativa existente en la LAU hasta ese momento, siendo por tanto de aplicación la nueva normativa emanada en junio de 2013 solo para los contratos celebrados tras el 6 de junio de ese año. No obstante, la norma permite que los contratos celebrados antes de esa fecha queden sometidos a la nueva normativa si las partes así lo quieren.

Dice así

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.

Como veremos al final del post, las modificaciones que se pretendían realizar en la LAU en 2013 en favor de la libertad d epactos entre las partes quedó finalmente en un auténtico bluff, desilusión o desengaño.

Vamos a analizar las dos opciones…

Contratos posteriores al 6 de junio de 2013

Dice el artículo 4 LAU (para contratos posteriores al 6 de junio de 2013) lo siguiente:

Artículo 4. Régimen aplicable.

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

Análisis

Artículo 4.1 LAU

Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

El artículo 4.1 viene a decirnos que a los contratos de arrendamiento regulados por la LAU (de vivienda y de uso distinto del de vivienda) les van a ser de aplicación forzosa las siguientes normas:

  • Título I LAU: es decir, a todos los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU se les van a aplicar las normas contenidas en los artículos 1, 2, 3, 4 y 5 de la LAU.
  • Título IV LAU: es decir, a todos los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU se les van a aplicar las normas contenidas en los artículos 36 (fianza) y 37 (forma del contrato) de la LAU.

Artículo 4.2 LAU

Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

El artículo 4.2 LAU nos dice que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se van a regir, además de por lo establecido en los títulos I y IV LAU, por diversas normas, que son las siguientes, y por este orden:

  1. Título II LAU: es decir, a los contratos de arrendamiento de vivienda les va a ser de aplicación las normas de los artículos 6 a 28 de la ley de arrendamientos urbanos (regulan la duración, la actualización de renta, las obras, etc). Cabe destacar que el primero de esos artículos (el artículo 6 LAU) establece que serán nulas y se tendrán por no puestas las normas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Titulo II LAU, salvo aquellos casos en que la propia norma así lo autorice. Por lo tanto, si nada autoriza la norma, las partes no pueden modificar por acuerdo propio las normas contenidas en el Titulo II si estos cambios perjudican al arrendatario.
  2. Pactos, cláusulas y condiciones fijados por las partes en el contrato o a través de anexos posteriores: cabe destacar que, como he comentado, estos pactos no pueden modificar las normas contenidas en los artículos 6 a 28 LAU, si dichos cambios perjudican al arrendatario.
  3. Código Civil: todo aquello que no encuentre acomodo en la LAU o en las normas establecidas por las partes en el contrato, será regulado por las normas establecidas en el código civil.

Artículo 4.3 LAU 

Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

El artículo 4.3 establece que los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda (temporada, segundas residencias, locales, etc) se van a regir, además de por lo establecido en los Títulos I y IV LAU, por diversas normas, que son las siguientes y por este orden:

  1. Pactos, cláusulas y condiciones fijados por las partes en el contrato o a través de anexos posteriores.
  2. Título III LAU: es decir, aquello que no quede regulado por los pactos y cláusulas que hayan fijado las partes por contrato o por anexo, será regulado por las normas de los artículos 29 a 35 LAU.
  3. Código Civil: aquello que no quede regulado por los pactos y cláusulas que hayan fijado las partes por contrato o por anexo y tampoco quede regulado por las normas del Título III LAU será regulado supletoriamente por las normas del código civil.

Artículo 4.4 LAU

La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

El artículo 4.4 LAU viene a decir que cuando las partes no quieran aplicar alguna norma de la LAU deberán expresarlo por escrito en el contrato, siempre que ello sea posible.

Artículo 4.5 LAU

Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

El artículo 4.5 LAU establece que las partes pueden pactar que los conflictos que se generen en la relación de arrendamiento sean sometidos a arbitraje o mediación en lugar de a los jueces y tribunales.

Artículo 4.6 LAU

Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

Por último, el artículo 4.6 LAU establece la posibilidad de que las partes fijen como dirección para recibir notificaciones una dirección de correo electrónico. Sin embargo, para la validez de los emails enviados/recibidos, se exige que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron. Te dejo enlace al post Validez del correo electrónico o email entre el inquilino y el arrendador si quieres más información sobre este tema.

Contratos anteriores al 6 de junio de 2013

Dice el artículo 4 LAU (para contratos anteriores al 6 de junio de 2013) lo siguiente:

Artículo 4. Régimen aplicable.

1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

Análisis

Artículo 4.1 LAU

Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

El artículo 4.1 viene a decirnos que a los contratos de arrendamiento regulados por la LAU (de vivienda y de uso distinto del de vivienda) les van a ser de aplicación forzosa las siguientes normas:

  • Título I LAU: es decir, a todos los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU se les van a aplicar las normas contenidas en los artículos 1, 2, 3, 4 y 5 de la LAU.
  • Título IV LAU: es decir, a todos los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU se les van a aplicar las normas contenidas en los artículos 36 (fianza) y 37 (forma del contrato) de la LAU.
  • Título V LAU: (derogado desde el año 2000).

Artículo 4.2 LAU

Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

El artículo 4.2 LAU nos dice que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se van a regir, además de por lo establecido en los títulos I, IV y V LAU, por diversas normas, que son las siguientes, y por este orden:

  1. Título II LAU: es decir, a los contratos de arrendamiento de vivienda les va a ser de aplicación las normas de los artículos 6 a 28 de la ley de arrendamientos urbanos. Cabe destacar que el primero de esos artículos (el artículo 6 LAU) establece que serán nulas y se tendrán por no puestas las normas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Titulo II LAU, salvo aquellos casos en que la propia norma así lo autorice. Por lo tanto, si nada autoriza la norma, las partes no pueden modificar por acuerdo propio las normas contenidas en el Titulo II si estos cambios perjudican al arrendatario.
  2. Pactos, cláusulas y condiciones fijados por las partes en el contrato o a través de anexos posteriores: cabe destacar que, como he comentado, estos pactos no pueden modificar las normas contenidas en los artículos 6 a 28 LAU, si dichos cambios perjudican al arrendatario.
  3. Código Civil: todo aquello que no encuentre acomodo en la LAU o en las normas establecidas por las partes en el contrato, será regulado por las normas establecidas en el código civil.

En el caso que estemos hablando de viviendas de más de 300 metros cuadrados o viviendas cuya renta mensual sea superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, no será de aplicación el orden que acabo se exponer, sino que se rigen primero por la libertad de las partes y, supletoriamente, por las normas del Título II LAU. Finalmente serán de aplicación las normas del código civil si con ninguna de las dos fuentes anteriores quedara solucionada la duda o conflicto.

Artículo 4.3 LAU

Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

El artículo 4.3 establece que los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda (temporada, segundas residencias, locales, etc) se van a regir, además de por lo establecido en los Títulos I, IV y V LAU, por diversas normas, que son las siguientes y por este orden:

  1. Pactos, cláusulas y condiciones fijados por las partes en el contrato o a través de anexos posteriores.
  2. Título III LAU: es decir, aquello que no quede regulado por los pactos y cláusulas que hayan fijado las partes por contrato o por anexo, será regulado por las normas de los artículos 29 a 35 LAU.
  3. Código Civil: aquello que no quede regulado por los pactos y cláusulas que hayan fijado las partes por contrato o por anexo y tampoco quede regulado por las normas del Título III LAU será regulado supletoriamente por las normas del código civil.

Atículo 4.4 LAU

La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

El artículo 4.4 LAU viene a decir que cuando las partes no quieran aplicar alguna norma de la LAU deberán expresarlo por escrito en el contrato, siempre que ello sea posible.

Diferencias antes/después del 6 de junio de 2013

Ciertamente el legislador ha tenido buenas intenciones pero ha perdido una buena oportunidad.

Me refiero a que lo que se pretendía era dotar al arrendador e inquilino en los contratos de arrendamiento de vivienda de una mayor libertad. Es decir, hacer que estos contratos se rigieran principalmente por la libertad de pactos de las partes (como ocurre en los contratos de uso distinto del de vivienda).

Sin embargo, la redacción del artículo 4.2 LAU establece el miedo que ha tenido el legislador. Se ha intentado hacer ver que las partes tienen mayor libertad poniendo como primera fuente para los contratos de arrendamiento de vivienda la libertad de pactos de las partes. Sin embargo, justo a continuación, se añade la coletilla “en el marco de lo establecido en el Título II…), con lo que definitivamente continúa siendo preferente las normas del Título II antes que las normas acordadas por las partes.

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