El artículo 5 de la Ley de arrendamientos urbanos (Artículo 5 LAU) se encarga de establecer cuáles son los arrendamientos que no van a ser objeto de regulación por parte de la propia LAU, por lo que hay que entenderlos amparados por el Código Civil.

El texto del artículo 5 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) establece cuáles son los contratos de arrendamiento (ya sean de vivienda o de uso distinto al de vivienda) que van a quedar fuera del ámbito de aplicación de la propia LAU. Es decir, son contratos que van a regirse por el código civil y, en algunos casos, por otras normas específicas.

Dice el artículo 5 LAU lo siguiente:

Artículo 5. Arrendamientos excluidos.
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

Análisis

Artículo 5a LAU

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

El artículo 5a LAU nos viene a decir que cuando estas personas tengan asignadas estas viviendas por motivo laboral no se regulará dicha relación por la LAU. En este caso caben dos posibilidades:

  • Que no exista contrato de arrendamiento: en este caso debe entenderse el uso de la vivienda como pago en especie, por lo que resulta evidente que no se trata de un arrendamiento.
  • Que exista contrato de arrendamiento: en caso de que no haya pago en especie sino que estas personas hayan celebrado contrato de arrendamiento con el empleador con el que tienen relación laboral, entonces queda excluido tal contrato de arrendamiento del ámbito de aplicación de la LAU por así decirlo este artículo 5a LAU, por lo que dicho contrato de arrendamiento quedará sometido al código civil.

Artículo 5b LAU

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

En este caso no hay lugar a dudas. Desde el mismo momento que una vivienda tiene carácter militar, deja de estar sometida a la LAU, estando por tanto regida por la legislación militar correspondiente.

Artículo 5c LAU

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

Este artículo 5c LAU nos dice que cuando se alquile una finca/parcela cuya finalidad primordial sea la explotación agrícola, pecuaria o forestal, este contrato de arrendamiento se regirá no por la LAU sino por la legislación de arrendamientos rústicos correspondiente, independientemente de que la finca/parcela tenga o no vivienda incluida.

Si por el contrario en la finca/parcela hay vivienda incluida pero la finalidad primordial no es la explotación agrícola, pecuaria o forestal sino cubrir la necesidad de vivienda del inquilino, entonces sí sería un contrato que quedaría al amparo de la LAU y no de la legislación de arrendamientos rústicos.

Artículo 5d LAU

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

El primer requisito que establece el artículo 5d para que el contrato de arrendamiento quede excluido de la LAU es que la Universidad propietaria o responsable de la vivienda objeto de contrato la haya catalogado como “vivienda universitaria”.

Una vez cumplido este requisito inicial, tendremos excluidos los contratos de arrendamiento que estas universidades firmen, sobre “viviendas universitarias”, con las siguientes personas:

  • Alumnos matriculados en esa universidad.
  • Personal docente y de administración y servicios dependiente de esa universidad.

Finalmente, este artículo 5d LAU dice que será la propia universidad la que establecerá las normas que deben regir el contrato de arrendamiento celebrado, si bien debe predominar la normativa del código civil.

Artículo 5e LAU

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

La letra “e” del artículo 5 de la LAU fue incluido en el año 2013, pues hasta ese momento el artículo 5 sólo contaba con las letras a, b, c y d ya analizadas. Por lo tanto, hasta ese momento no había duda de que los contratos de arrendamiento realizados con finalidad turística o vacacional quedaban incardinados como “contratos de uso distinto del de vivienda” de los regulados en el artículo 3 LAU.

La inclusión de la letra “e” en el artículo 5 LAU tuvo en su momento y sigue teniendo mucha repercusión, pues afecta de forma importante a muchos particulares propietarios de viviendas que venían alquilándolas en periodos vacacionales. Los particulares que antes ofrecían sus viviendas mediante un contrato de temporada ahora se ven amenazados por el régimen sancionador de la correspondiente comunidad autónoma.

En esencia este artículo 5e LAU lo que establece es que cuando las viviendas se alquilen con finalidad turística o vacacional y, además, se haya promocionado por canales de oferta turística, ese contrato deberá entenderse como excluido de la LAU siempre y cuando la comunidad autónoma en cuestión tenga alguna regulación en esta materia (si no tiene regulación si que seguirá regulándose por la LAU).

En el caso que si haya regulación de la comunidad autónoma, entonces el contrato de arrendamiento se va a regir por el código civil y, además, por las normas que la normativa sectorial o de la comunidad autónoma pudiera exigir.

Si estás interesado en conocer con más detalle esta materia te invito a leer el post Regulación del alquiler de viviendas turísticas o vacacionales.

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