El artículo 6 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 6 LAU) es el colchón de oxigeno del inquilino; es su salvaguarda. Impide que se establezcan cláusulas en el contrato que le sean perjudiciales.
Antes de comenzar me gustaría hacer mención al hecho de que el 6 de Junio de 2013 se modificaron muchos artículos de la ley de arrendamientos urbanos, de forma que los que se modificaron tenían una redacción para los contratos anteriores a esa fecha y otra redacción distinta para los contratos posteriores a esa fecha.
En cuanto al artículo 6 LAU, éste no sufrió ninguna modificación, por lo que su redacción y, por tanto, su aplicación, va a ser exactamente la misma independientemente de que el contrato de arrendamiento sea anterior o posterior al 6 de junio de 2013.
Hechas estas matizaciones, paso a analizar la redacción de dicho artículo 6 LAU
Artículo 6 LAU
Dice el artículo 6 LAU lo siguiente:
Artículo 6. Formalización del arrendamiento.
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Análisis
Artículo 6 LAU
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
El artículo 6 LAU es el que viene a proteger al inquilino o arrendatario (y al subarrendatario en los contratos de subarrendamiento).
Así, establece dicho artículo que si se pacta en el contrato (de vivienda) una norma que sea perjudicial para el inquilino, ésta se tendrá por inválida. Es decir, si se pacta en el contrato una cláusula que sea más perjudicial para el inquilino que lo que la propia ley dice, entonces la cláusula del contrato será nula.
Por lo tanto, solo se podrán pactar en el contrato cláusulas que perjudiquen al inquilino cuando la propia ley lo permita.
El problema es que la ley prácticamente nunca permite esto, por lo que a fin de cuentas la ley de arrendamientos urbanos es un suelo para el inquilino, es decir, las partes no pueden pactar nada que perjudique los derechos del inquilino en más de aquello que regula la LAU.
El artículo 6 LAU es sólo aplicable a contratos de arrendamiento de vivienda habitual, por lo que si estamos hablando de un arrendamiento de local entonces si que se podrán incluir cláusulas en el contrato que perjudiquen al arrendatario.
Por último, dado que se pueden pactar cláusulas contrarias al inquilino sólo cuando la ley lo autorice, habrá que consultar la ley cada vez que se quiera poner una cláusula que perjudique al inquilino, si bien desde ya te digo que en poquísimas ocasiones se podrá hacer.
Ejemplo
Un ejemplo de norma inválida sería el plazo de desistimiento del inquilino.
Así, tras la reforma de la LAU de 2013 el inquilino puede (por así decirlo el artículo 11) desistir del contrato de arrendamiento tras el sexto mes de vigencia.
El artículo 6 LAU lo que hace es que sea inválida cualquier cláusula perjudicial para el inquilino, es decir, sería inválida una cláusula del contrato que diga que el inquilino no puede desistir hasta que hayan transcurrido doce meses de contrato.
Y también sería inválida cualquier cláusula que diga que el primer año es de obligado cumplimiento para el inquilino.
Y ello porque ambas cláusulas son más perjudiciales para el inquilino que lo que dice la ley, que no es otra cosa que el inquilino tiene que cumplir obligatoriamente seis meses de contrato, pero no más.
Finalmente, por terminar este ejemplo, lo que si se puede hacer es pactar algo beneficioso para el inquilino. Así por ejemplo, se puede pactar en el contrato que el inquilino puede desistir del contrato a partir del tercer mes (en lugar del sexto mes).
Y tu… ¿Tienes en tu contrato cláusulas inválidas o abusivas?.
Buenas tardes,
Firmé un contrato de arrendamiento (de vivienda habitual) de 5 años en mayo de 2019, según una de las cláusulas “el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez hayan transcurrido al menos seis meses. Las partes pactan que, para el caso de desistimiento dentro de los primeros 3 años, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a dos mensualidades por todo el resto de periodo de tiempo que reste por cumplir”.
Quería preguntarle si la segunda parte de esta cláusula es perjudicial para el inquilino y debería considerarse nula. Ejemplo: si me voy a partir del séptimo mes pero antes de que se cumpla el plazo de los primeros 3 años, tengo que indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a dos mensualidades o esta cláusula sería nula?
Muchas gracias por su respuesta.
Hola Fabrizo,
Esa cláusula no es conforme a le ley. Pues es según esta, la indemnización es a partir de sexto mes, siempre que se haya reflejado antes en el contrato, y será de una mensualidad de renta.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
En mi contrato firmé que el piso estaba recién pintado y reformado y ahora el propietario me exije dejarlo recién pintado. ¿Es nula esa cláusula? Cabe añadir que dejamos el piso limpio con limpieza profesional y que las paredes están en muy buen estado. Únicamente cuentan con pequeñas marcas del propio uso y paso del tiempo (por ejemplo, se intuye ligeramente donde había un armario colocado porque ha quedado una sombra). Gracias,
Hola Carlota,
Solo tendría la obligación de pintarlo, si esta viniese recogida en el contrato de arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos dias,
gracias por el blog y vuestros consejos.
Firmé un contrato de arrendamiento en 2018, que me gustaría rescindir después de seis meses desde la firma del contrato.
Al leer su blog, me parece que hay cláusulas muy restrictivas en mi contrato: me gustaría preguntarle si esas cláusulas son compatibles con la ley.
El plazo de duración del contrato es de 3 años. El contrato indica que puedo desistir del contrato una vez que hayan transcurrido al menos un año (12 meses), comunicandolo al dueño con una antelación mínima de sesenta días (dos meses).Durante el periodo de antelación debería facilitar al arrendador el acceso a la vivienda para realizar visitas para volverlo a alquilar. Finalmente, yo deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a las mensualidades dejadas de percibir.
Lo que me gustaría preguntare es:
¿Se le permite aumentar la estancia mínima a un año y solicitar un aviso de dos meses? ¿Además, los meses se considerarán completos o se calcularán desde el momento de la notificación de la voluntad de rescindir el contrato? ¿Si me voy después de seis meses, debo darle una indemnización al propietario?
¿Por último, hay indicaciones de la ley en relación con las visitas al apartamento durante el período de notificación (por ejemplo, cuántas visitas se pueden organizar)?
Muchas gracias por su respuesta.
Hola,
En mi contrato hay una clausula que me obliga a contratar un mantenimiento para el termo electrico si quiero que el propietario se haga cargo en caso de que falle.
En su dia no lo vimos (hace un año que estamos ee alquiler) y no nos lo dijeron, ahora el termo se ha roto y hemos tenido que pagar nosotros uno de nuevo con su instalacion. El propietario se niega a pagarlo.
Podemos hacer algo?
Muchas gracias!
Buenos días, firme un contrato de arrendamiento por un año el 1 de mayo, entregando una fianza de un mes y otra garantía adicional de un mes . Por motivos laborales debo cambiar de provincia por lo que notifique al arrendatario a finales de septiembre, con más de 30 días que ejerceria mi derecho de desistimiento justo el 1 de noviembre, que es cuando se cumplen 6 meses. En el contrato esta establecido que si el inquilino abandona la vivienda antes de la finalización anual, debería indemnizar con una mensualidad de renta. No dice nada de que los periodos inferiores daran lugar a la parte proporcional. El arrendador se ha negado a devolverme la garantía adicional entera, alegando que es el mes de indemnización por irme antes del año, y dice que la fianza me la devolverá al mes ya que no hay daños en el piso pero quiere comprobarlo bien. Mi pregunta es, este señor tiene derecho a medio mes de indemnización como marca el artículo 11 de la Lau, o al mes que figura en el contrato? Y tiene derecho a cobrarselo del deposito adicional y no de la fianza?
Hola Martin,
Debe abonar la cantidad prorrateada de la mensualidad según los meses que falta. En realidad esa cantidad no debería descontar se, sino pagarse por separado, a no ser que lleguen a un acuerdo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
Espero que todo os vaya genial. Gracias por el blog y vuestros consejos.
Bajo el siguiente supuesto, me gustaría aclarar un duda, considerando la LAU actual:
«El plazo de duración de este contrato es de un (1) AÑO, a contar desde el otorgamiento del presente contrato, prorrogable, a voluntad de la Arrendataria, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de tres años en total, conforme al régimen previsto en el artículo 9 de la LAU»
Cuál es la duración del contrato? 1 año o 3 años?
Gracias de nuevo,
Un saludo
Hola Daniel,
Es de un año, con posibilidad de prorrogar de hasta tres años a voluntad del arrendatario.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, la agencia inmobiliaria me ha cobrado un 10% de una anualidad por renovar el contrato de alquiler, ya les pagué esa cantidad la primera vez, es legal que lo tenga que volver a pagar?
Hola Sem,
Si han tenido que hacer algún trámite es normal, pero si no han hecho ninguna gestión no deben cobrarte nada.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas, espero que me puedan ayudar. Queremos irnos del piso en el que nos encontramos actualmente y ya han pasado cerca de 9 meses desde que empezamos a vivir aquí en un contrato de un año. Nos hemos puesto a revisar el contrato y pone que en caso de disentimiento por parte del arrendatario debemos indemnizar al arrendador con DOS MENSUALIDADES (nos quedan dos meses y medio para finalizar el contrato).
Por lo que he leído esta cláusula sería nula, ¿verdad?, ya que por ley la indemnización sería de 1 mes por año que falte por cumplir…
¿Estoy en lo cierto?
Hola Ana,
Debería indemnizarle con un mes de mensualidad como establece la ley, avisando siempre con al menos de treinta días de antelación.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
Al salir del piso me descuentan de la fianza horas de pintar el piso y la pintura en sí. Es una vivienda a la que le he dado un uso normal y corriente y quizá las paredes hayan sufrido desgaste, pero no más de lo normal.
Por otra parte, también me cobran limpieza cuando en mi contrato pone «en caso de que se entregue el piso en el mismo estado en cómo se hace entrega no se cobrará nada» (está mucho mejor de lo que me dieron)
¿Son legales estas 2 cláusulas?
Muchas gracias,
Andrés
Hola Andrés,
No podrían descontar esos conceptos de la fianza. Si no llegáis a un acuerdo tendréis que acudir al juzgado.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
En ese caso puede reclamar en cualquier momento posterior a la renovación el importe actualizado de la renta en virtud de dicha cláusula? Porque esta dice expresamente que no ejercer su derecho no supone la renuncia, entonces no me queda claro si sería o no exigible. Perdón por la molestia, muchas gracias.
Hola Rafael,
Para subir la renta por la actualización, debería haberte comunicado su intención de hacerlo en la fecha del «cumpleaños» del contrato.
Ahora tendría que esperar hasta el próximo año.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes, mi caso es el siguiente:
Mi contrato de alquiler de fecha 1 de noviembre de 2014, con renta estipulada en 413.60€, tras las prórrogas anuales expiró 31 de octubre de 2017, como no hubo comunicación por ninguna de las partes entendemos que automáticamente el contrato se amplia por un año más. El 26 de diciembre el administrador me notifica, con una carta sin franqueo ni matasellos dejada en mi buzón, que a partir del 1 de enero firmamos nuevo contrato, con similares condiciones excepto la renta que sube a 500.00€. Yo basándome en el art. 18 de la LAU le explico la renovación se hizo de forma automática y que la notificación está fuera de plazo, por tanto no procede firmar nuevo contrato hasta el 1 de noviembre de 2018. Con fecha 18 de enero, me vuelve a notificar esta vez una subida de 7.03€ basándose en IPC, índice acordado en el contrato, así como que en caso de firmarse un nuevo contrato, la renta ascendería a 550.00€.
Este Sr. puso en el contrato de 2014 una cláusula que dice literalmente «se reserva la facultad para actualizar la renta del arrendador o arrendatario, por este concepto (las revisiones anuales) en cualquier tiempo, sin que el retraso al ejercitar este derecho pueda considerarse como renuncia, que solo tendría valor mediante manifestación escrita y expresa de la parte beneficiaria de dicha facultad revisora. El arrendador podrá exigir al arrendatario, o viceversa, la renta actualizada y los incrementos de la actualización, de los meses correspondientes para el caso de retraso en su aplicación a partir del mes siguiente a aquél en que la parte interesada lo comunique a la otra parte», en virtud de la cual me exige el pago de esa ínfima actualización, pero que yo entiendo no procede, y sinceramente no confío en esta persona que entiendo intentó timarme una primera vez.
Tras lo expuesto, disculpen la extensión, mi consulta: ¿podría considerarse esta cláusula por no puesta en este caso al contravenir, a mi entender, el artículo 18 de la LAU? En caso de no sea así y yo deba aceptar esa actualización ¿desde qué mes debería empezar a pagarla?
Muchísimas gracias, saludos cordiales.
Hola Rafael,
La cláusula que me comentas no es inválida, pero la actualización de la renta te la tendría que haber comunicado en la fecha en la que se cumpla la vigencia del contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Muchísimas gracias Nazaret!!! Al decir que no es válida se refiere usted a que se tendría por no puesta y por tanto podría oponerme al para la actualización de la renta?
Perdón leí mal, no es invalida por tanto es válida. Gracias
Hola! En mi contrato de alquiler de 1 de junio de 2013 (sujeto a LAU 1994) acordamos en la estipulación 2ª DURACIÓN DEL CONTRATO, que “la resolución o terminación anticipada por cualquier causa imputable a la parte arrendataria, dará lugar al derecho de la parte arrendadora a percibir una indemnización equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, más las cantidades asimiladas y gastos de aplicación que correspondan a dicho plazo. En caso de prórroga del contrato, la indemnización será equivalente a la renta más gastos que correspondan al plazo de prorroga que quedare por cumplir.”
Me gustaría rescindir el contrato con fecha 31 de enero de 2018. Faltando 4 meses para que termine la última prórroga. Debo pagar los 4 meses que me están pidiendo? O es una cláusula nula por ser abusiva?
Gracias
Amalia,
La indemnización de la que me hablas es de una mensualidad por año que quede de contrato, y si el plazo es inferior al años será la parte proporcional.
La cláusula que vaya en contra de esto sería nula.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola Amalia,
Como tu contrato fue firmado antes de 6 de Junio de 2013, solo podrás desistir del contrato si llevarás cinco años de contrato, en otro caso sería incumplimiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
Yo me encuentro en el caso que en mi contrato de 3 años de duración pone que en caso de desistir del contrato debo indemnizar con una mensualidad por año. Llevo 1 año y medio en la vivienda y me reclaman una mensualidad y media.
Cuando firmamos no entendimos de ese modo las cláusulas del contrato y me siento engañada. Quisiera saber si la ley daría por nula esa cláusula.
Gracias
Hola Gemma ,
En de desistimiento tendrías que abonarle una mensualidad y media, tal y como se plasma en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
En mi contrato hay una clausula que pone lo siguiente :
«La parte arrendadora, por medio de este contrato de arrendamiento, cede la vivienda antes descrita en su actual estado a la parte arrendataria, quien a su vez acepta. El contrato se pacta por un periodo de 12 meses, desde el día 01 de Abril del 2017 al 31 de Marzo del 2018. La pare arrendataria podrá desistir una vez transcurridos los DOCE primeros meses del arriendo, siempre que lo comunique a la propiedad con al menos 30 días de antelación.
En el supuesto de que tal desistimiento se produjere antes de haber transcurridos los DOCE primeros meses del arriendo, la parte arrendataria vendrá obligada a indemnizar a la parte arrendadora con la cantidad equivalente a la renta desde la fecha del desistimiento hasta el 30 de Junio de 2018.»
Entiendo entonces que esta clausula es abusiva y se considerará nula, ¿Verdad?
Hola Mario,
Es un claro ejemplo de clausula nula y se tiene por no puesta.
Obligado cumplimiento 6 meses.
Es un intento casero de blindar el contrato o asegurar los doce meses de pago.
Un saludo y gracias por ofrecer tu ejemplo