Si te estás preguntando cómo se actualiza la renta en el alquiler de vivienda debes saber que desde el 1 de Abril de 2015 tiene mayor peso el sistema que hayan pactado las partes en el contrato, debiendo quedarse la renta sin actualizar cuando no se haya pactado ningún sistema de actualización.

La Ley 4/2013, de 4 de Junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, trajo consigo una interesante novedad en materia de actualización de rentas para los contratos celebrados después del 6 de Junio de 2013.

Esta novedad hizo que hasta esa fecha coexistiesen dos sistemas de actualización de rentas (tres, si contamos el sistema de actualización de rentas de viviendas de renta antigua) en función de la fecha de la firma del contrato de arrendamiento de vivienda.

Sin embargo, desde el 1 de Abril de 2015 hay una nueva regulación en materia de actualización de rentas de alquiler, por lo que ahora son tres los sistemas que coexisten, ya que a cada contrato se le aplica el sistema que existía en el momento de la celebración del contrato.

Vamos a ver los tres sistemas en función del momento de celebración del contrato.

Contratos celebrados después del 1 de Abril de 2015

La renta de los contratos celebrados tras el 1 de Abril de 2015 puede actualizarse según el sistema que hayan acordado las partes en el contrato (o incluso a través de anexo posterior a la fecha del contrato), tal y como establece el artículo 18 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU).

En el caso de que las partes no hubieran pactado ningún sistema de actualización de la renta, entonces no se actualizará la renta, siendo aplicable esta norma durante toda la vida del contrato.

Por último, en el caso de que se haya recogido en el contrato un pacto para actualizar la renta, basado en algún sistema o Índice, pero sin establecer concretamente el sistema o Índice de referencia, entonces la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

La ley señala una serie de aspectos a tener en cuenta:

  • La renta sólo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
  • La renta podrá ser actualizada a instancia del arrendador o del inquilino, pues puede actualizarse al alza o a la baja.
  • La actualización ha de notificarse a la otra parte, bastando en principio una anotación de aviso en el recibo del mes precedente. No se establece en la ley un plazo de preaviso, y siempre hay que indicar la variación del IGC, en su caso. El certificado sólo habrá que presentarlo a la otra parte cuando ésta lo pida.
  • Será exigible la renta actualizada a partir del mes siguiente a aquél en que se haya realizado la notificación de variación de la renta.
  • La actualización de la renta es una potestad, no una obligación. Por tanto, las partes pueden optar o no por actualizar la renta.

Por lo tanto, la principal novedad respecto al régimen precedente radica en que en caso de no establecerse pacto, la renta no será actualizada durante toda la vida del contrato. Y, además, en determinados casos se sustituye el sistema de IPC por el sistema de IGC.

1.- El sistema pactado por las partes

En principio cabe cualquier pacto, si bien el más frecuente será el aplicar un porcentaje fijo para cada nueva anualidad, si bien son válidos los pactos o cláusulas que apliquen incrementos variables cada año. También las partes pueden llegar cada año a un acuerdo diferente, a través de anexo al contrato de arrendamiento.

Te dejo enlace a un modelo de escrito de actualización de la renta según el sistema pactado por las partes (no IPC).

2.- Si no hay pacto

En el caso de que no se haya acordado en el contrato ninguna cláusula respecto a la actualización de la renta, entonces la renta no se actualizará.

3.- El sistema de IGC

Si las partes acuerdan un sistema basado en Índices de referencia pero sin establecer expresamente cuál es el Índice a aplicar, entonces se aplicará el sistema del Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Según este sistema, cada año se calculará la nueva renta aplicando y sumando a la renta del año anterior la variación del IGC correspondiente a los 12 meses anteriores a la actualización.

Para hacer la primera actualización se tomará como referencia el último índice publicado antes de firmar el contrato.

De esta forma, si la fecha de contrato es el 1 de Junio de 2015, tomaremos como referencia el índice publicado en Mayo de 2015. Por tanto, para actualizar la renta en Junio de 2016, tomaremos la variación porcentual del índice de IGC entre Mayo de 2015 y Mayo de 2016. Este porcentaje se aplicará a la renta existente hasta ese momento y el resultado se suma a ésta, constituyéndose así la renta aplicable a los próximos 12 meses.

En cuanto a la segunda y sucesivas actualizaciones, tomarán como referencia el mismo mes que hemos tomado para la primera (en nuestro ejemplo, el mes de Mayo).

Te dejo enlace a un modelo de escrito de actualización de la renta en base al sistema de IPC

Se puede hacer el cálculo manualmente una vez que se conoce la variación porcentual del índice de IPC de los últimos 12 meses; si bien existe una forma más cómoda, que es a través del servicio/calculadora de actualización de rentas de alquiler que ofrece el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Contratos celebrados DESPUÉS del 6 de Junio de 2013

La renta de los contratos celebrados tras el 6 de Junio de 2013 puede actualizarse según el sistema que hayan acordado las partes en el contrato (o incluso a través de anexo posterior a la fecha del contrato), tal y como establece el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Sólo en el caso en que las partes no hubieran pactado un acuerdo respecto a la forma de actualización, se aplicará subsidiariamente el sistema tradicional, es decir, aquél a través del cual se actualiza la renta a través de la variación del IPC.

La ley señala una serie de aspectos a tener en cuenta:

  • La renta sólo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
  • La renta podrá ser actualizada a instancia del arrendador o del inquilino, pues puede actualizarse al alza o a la baja.
  • La actualización ha de notificarse a la otra parte, bastando en principio una anotación de aviso en el recibo del mes precedente. No se establece en la ley un plazo de preaviso, y siempre hay que indicar la variación del IPC general. El certificado sólo habrá que presentarlo a la otra parte cuando ésta lo pida.
  • Será exigible la renta actualizada a partir del mes siguiente a aquél en que se haya realizado la notificación de variación de la renta.
  • La actualización de la renta es una potestad, no una obligación. Por tanto, las partes pueden optar o no por actualizar la renta.

Por lo tanto, la novedad que supuso la Ley 4/2013 respecto al régimen anterior fue la libertad para elegir el sistema de actualización pactado, y además desde el primer año. En los contratos anteriores a junio de 2013 imperaba obligatoriamente el sistema de IPC, y sólo se podía aplicar un sistema pactado por las partes tras el sexto año de contrato.

1.- El sistema pactado por las partes

En principio cabe cualquier pacto, si bien el más frecuente será el aplicar un porcentaje fijo para cada nueva anualidad, si bien son válidos los pactos o cláusulas que apliquen incrementos variables cada año. También las partes pueden llegar cada año a un acuerdo diferente, a través de anexo al contrato de arrendamiento.

Te dejo enlace a un modelo de escrito de actualización de la renta según el sistema pactado por las partes (no IPC).

2.- El sistema de IPC

Si las partes no llegan a un acuerdo sobre la actualización a aplicar, se aplicará entonces el sistema en base a IPC. Según este sistema, cada año se calculará la nueva renta aplicando y sumando a la renta del año anterior la variación del IPC general correspondiente a los 12 meses anteriores a la actualización.

Para hacer la primera actualización se tomará como referencia el último índice publicado antes de firmar el contrato.

De esta forma, si la fecha de contrato es el 1 de Octubre de 2014, tomaremos como referencia el índice publicado en Septiembre de 2014. Por tanto, para actualizar la renta en Octubre de 2015, tomaremos la variación porcentual del índice de IPC entre Septiembre de 2014 y Septiembre de 2015. Este porcentaje se aplicará a la renta existente hasta ese momento y el resultado se suma a ésta, constituyéndose así la renta aplicable a los próximos 12 meses.

En cuanto a la segunda y sucesivas actualizaciones, tomarán como referencia el mismo mes que hemos tomado para la primera (en nuestro ejemplo, el mes de Septiembre).

Te dejo enlace a un modelo de escrito de actualización de la renta en base al sistema de IPC

Se puede hacer el cálculo manualmente una vez que se conoce la variación porcentual del índice de IPC de los últimos 12 meses; si bien existe una forma más cómoda, que es a través del servicio/calculadora de actualización de rentas de alquiler que ofrece el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Contratos celebrados antes del 6 de Junio de 2013

En los contratos celebrados antes del 6 de Junio de 2013 rige, obligatoriamente, el sistema de IPC durante los primeros 5 años de contrato.

A partir del sexto año del contrato puede aplicarse el sistema que las partes hayan acordado y, si nada acordaron, se seguirá aplicando supletoriamente el sistema de IPC.

Me remito a lo dicho sobre ambos sistemas anteriormente.

Por último, mencionar que para los contratos celebrados antes o después del 6 de Junio de 2013, la actualización de la renta no es obligatoria sino que es una potestad que se concede a las partes y ellas deciden si actualizan o no la renta; eso si, en las condiciones que hemos analizado.

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