Puede ser parte integrante de la Comunidad de bienes en el alquiler de una vivienda o local comercial, tanto como parte arrendadora como arrendataria.

Una Comunidad de bienes en el ámbito del arrendamiento de inmuebles es una entidad jurídica formada por un mínimo de dos personas físicas y/o jurídicas (comuneros), cuyo objeto es la explotación o administración de uno o varios inmuebles de su propiedad (de los comuneros) en proporciones iguales o distintas.

En el derecho español la Comunidad de bienes (CB) se encuentra regulada en el artículo 392 del Código Civil. Éste contempla que existe Comunidad de Bienes cuando la propiedad de una cosa (en nuestro caso un inmueble) pertenece, pro-indiviso, a varias personas. Por tanto, a tenor de este artículo se entiende que hay Comunidad de Bienes, aunque no se hubiere aún constituido formalmente, por el simple hecho de haber un bien en propiedad pro-indivisa.

CREACIÓN DE LA COMUNIDAD DE BIENES

– Elaboración de un contrato de constitución de la Comunidad de Bienes, en el que deberá constar:

  • El nombre de la CB.
  • El nombre de los comuneros.
  • El objeto de la CB.
  • El domicilio de la CB.
  • Los bienes aportados
  • La participación de cada comunero en los bienes aportados.
  • Otras normas reguladoras de la CB constituida.

– Posteriormente hay que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

– Solicitud del CIF de la CB.

– Presentar en hacienda el documento de constitución de la CB., junto con el CIF provisional.

– Solicitar el alta de la CB como arrendadora.

La Comunidad de Bienes así constituida carece de personalidad jurídica propia, por lo que serán los comuneros los que responden con todos sus bienes presentes y futuros.

Además, para la constitución de la CB no es necesario que todos los comuneros se den de alta como autónomos en la Seguridad Social, ni es obligatorio aportar dinero a la Comunidad de Bienes.

OBLIGACIONES FISCALES DE LA CB.

COMUNIDAD DE BIENES ARRENDADORA:

Cuando la CB es arrendadora de un inmueble destinado a un uso distinto a vivienda (locales comerciales, oficinas, etc.), tiene la obligación de emitir factura en la que deberá aparecer la base y el IVA. Además es costumbre (no es obligatorio) que se refleje en la factura la retención con cargo al IRPF que debe practicar la parte arrendataria.

La CB es sujeto pasivo del IVA (pero no del IRPF) por lo que es la CB y no sus miembros la que tiene la obligación de ingresar en hacienda trimestralmente (modelo 303) el IVA repercutido al arrendatario menos el IVA que ha tenido que soportar para obtener rentas, tal y como nos deja claro la Dirección General de Tributos en su Consulta Vinculante V-1240-10 de 2 de Junio de 2010.

Antes de la finalización del mes de Enero del año siguiente la CB debe presentar en hacienda el resumen anual del IVA (modelo 390).

Respecto al IRPF o Impuesto de Sociedades (IS), la CB no es sujeto pasivo del IRPF ni del IS (no tiene que hacer declaración de la renta ni declarar por el Impuesto de Sociedades), sino que las rentas obtenidas y las retenciones soportadas se imputan al IRPF o IS de los comuneros (a través de la presentación del modelo 184 en hacienda), sumándose al resto de los rendimientos de cada cual.

Entre tanto, el inquilino-arrendatario deberá ingresar en hacienda las retenciones que haya practicado a la CB (a nombre de la CB., no de cada comunero en particular) y que venían reflejadas en la factura. Como hemos dicho, al presentar el modelo 184 se atribuyen a cada comunero las retenciones correspondientes.

En el mes de febrero de cada año, la CB debe presentar, exclusivamente a través de internet, el modelo 184. Se trata de un modelo de carácter informativo en el que la CB comunica a hacienda los datos de identificación de los comuneros, el total de rentas obtenidas por la CB., y los ingresos, gastos y retenciones que corresponden a cada comunero en función a su participación en la CB.

Con posterioridad a la presentación, en marzo, del modelo 184, los comuneros presentarán sus respectivas declaraciones de la renta, en las que han de declarar los rendimientos que declararon en el modelo 184 unos meses atrás.

En los casos en que el bien arrendado sea una vivienda y el uso que el arrendatario le vaya a dar sea exclusivamente de como vivienda, entonces la operación está exenta de IVA y no se practicarán retenciones con cargo al IRPF ni al IS. Por lo tanto no es necesario darle forma legal a la Comunidad de bienes (que ya existe de facto) dado que la Comunidad de Bienes es una entidad creada principalmente para facilitar la gestión de alquileres sometidos a IVA y retención. Así, cada propietario de la vivienda declarará las rentas proporcionalmente obtenidas en su declaración de la renta (tanto ingresos como gastos).

COMUNIDAD DE BIENES ARRENDATARIA:

En los casos en que la Comunidad de Bienes sea arrendataria de un inmueble destinado a uso distinto a vivienda (local, oficina, etc), ésta realizará las correspondientes retenciones con cargo al IRPF del arrendador (si el arrendador es persona física) o con cargo al IS de la sociedad arrendataria (si el arrendador es una sociedad), y estará obligada a ingresarlas en hacienda a cuenta del arrendador.

Respecto al IVA, tendrá que abonar al arrendador el IVA correspondiente en caso de alquiler de inmuebles para uso distinto a vivienda.

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Comunidad de bienes en alquiler de local o vivienda