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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Cuánto puede durar como máximo un contrato de alquiler

Ante la duda de cuánto puede durar como máximo un contrato de alquiler la respuesta inicial es que puede durar lo que las partes hayan acordado en el contrato, es decir, no hay problema a que el contrato de arrendamiento dure, por ejemplo, 25 años. Si bien lo normal es realizar contratos de un año de duración.

La duración del contrato de arrendamiento varía en función de las siguientes variables:

  • Fecha de celebración del contrato
  • Tipo de contrato de arrendamiento

Vamos a analizar las distintas posibilidades en función al tipo de contrato de arrendamiento y vamos a dejar fuera del estudio a los contratos de arrendamiento anteriores al 31 de Diciembre de 1994.

Contrato de arrendamiento de vivienda habitual

En primer lugar debe quedar claro el concepto de vivienda habitual, en contraposición con el concepto de vivienda para otros usos distintos al de vivienda habitual.

Así, el artículo 2 LAU viene a determinar que estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, no por el hecho de que el bien alquilado sea una vivienda, sino por el hecho de que lo que se alquila es utilizado por el inquilino como vivienda habitual, como primera vivienda, es decir, como su hogar, su morada permanente, por carecer de otro inmueble que cumpla satisfaga o cumpla estas necesidades.

Así, cualquier otra vivienda que tenga alquilada este inquilino tendrá que regularse a través de un contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda en lugar de a través de un contrato de arrendamiento de vivienda.

Dicho lo anterior, cuando estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda de los del artículo 2 LAU., éste puede haberse celebrado en dos momentos posteriores al 1 de enero de 1995 (también antes, pero no los estudiaremos en este post):

Contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013

En estos casos la duración máxima del contrato de arrendamiento de vivienda habitual será la que las partes acuerden libremente, según el artículo 9 LAU. Lo único que debe quedar claro es que la duración del contrato no puede ser indeterminada, sino que debemos conocer cuál es la fecha de inicio del contrato y cuál es su fecha de finalización.

Ahora bien, lo frecuente es que no se firmen contratos de vivienda habitual de, por ejemplo 17 años, sino que lo normal es firmar contratos por una duración de un año.

Así pues, en los casos en que la duración sea de un año, el contrato de arrendamiento podrá prorrogarse de año en año a voluntad del inquilino hasta que el contrato cumpla 5 años. Estas prórrogas anuales se llaman «prórroga obligatoria«. A la finalización de cualquiera de esas prórrogas el inquilino puede notificar que no quiere segur con el contrato. Y si nada dice al respecto, el contrato inicia una nueva prórroga.

Una vez que el contrato ha alcanzado el quinto año de duración, cualquiera de las partes puede instar la finalización del contrato. Pero si ninguna de ellas lo hace, vuelve a ser el inquilino el que toma el control de la situación durante los siguientes tres años, es decir, el contrato podrá llegar hasta el octavo año si así lo desea. Esto se hace gracias a que opera la llamada «prórroga necesaria».

Una vez que el contrato ha alcanzado el octavo año se inicia, si ninguna de las partes solicitó la finalización del mismo, lo que se llama tácita reconducción, que consiste en el nacimiento automático de un nuevo contrato de arrendamiento con las características del anterior pero con duración anual (o a veces mensual).

Si quieres saber más sobre la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda te invito a leer mi post (en video y texto) La duración del contrato de arrendamiento antes de junio de 2013.

Contratos celebrados después del 6 de junio de 2013

Si el contrato se celebró después del 6 de junio de 2013 la duración será, como en el caso anterior, la que las partes quieran.

Pero como lo normal es celebrar contratos de un año de duración, la situación va a ser la siguiente.

Es el inquilino el que tiene la facultad para llevar el contrato hasta el tercer año de duración, es decir, que si quiere que el contrato llegue hasta el tercer año de vida no podrá impedirlo salvo que necesite la vivienda para sí o para algunos familiares). Esto se hace a través de la llamada «prórroga obligatoria».

Una vez que el contrato ha llegado hasta el tercer año, cualquiera de las partes puede instar su finalización.

Pero si ninguna de las partes solicita que el contrato termine, entonces el mismo se prorrogará únicamente durante un año más a través de la llamada «prórroga necesaria».

Una vez que finaliza este cuarto año de contrato, nace automáticamente un nuevo contrato de arrendamiento por tácita reconducción con características similares al anterior, y de duración anual (a veces mensual).

Si estás interesado en conocer más sobre la duración de los contratos de arrendamiento después del 6 de junio de 2013, te invito a echar un vistazo a mi post (también en video) La duración del contrato de arrendamiento después del 6 de junio de 2013.

Contratos de temporada o de uso distinto a vivienda

En estos casos no hay diferencia entre que el contrato sea anterior o posterior al 6 de junio de 2013, ya que la LAU no hace distinción alguna.

Por tanto, los contratos de uso distinto a vivienda posteriores al 1 de enero de 1995 tendrán la duración que las partes quieran otorgarle, siempre teniendo presente que esta vivienda nunca puede constituir la vivienda habitual/permanente del inquilino.

En estos casos no opera el sistema de prórrogas que opera en los contratos de vivienda habitual, sino que el contrato termina en la fecha de finalización que las partes hayan establecido. Sin embargo, es posible que las partes hayan acordado en el contrato un sistema de prórrogas (ya no serían prórrogas establecidas por la ley, sino por las partes). En estos casos, si llega la fecha de finalización del contrato entraría en juego el sistema de prórrogas que hayan pactado las partes en el contrato.

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