Para dejar de ser avalista de un contrato de alquiler es necesario que primero se consuma todo el plazo de duración que el arrendador y el inquilino dieron al contrato. Sólo cuando se cumple ese plazo, y no antes, el avalista podrá dejar de ser avalista, bien porque el contrato termine o bien porque vaya a comenzar una prórroga.

Son muchísimos las personas que han firmado un contrato de alquiler como avalistas sin ser demasiado conscientes de las obligaciones que contraían y, sobre todo, sin saber exactamente hasta cuándo iban a estar atados a ese contrato.

Introducción

El avalista es la persona que tiene que cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento cuando el inquilino ha dejado de cumplir las suyas. Estas obligaciones incumplidas por el inquilino pueden ser muchas, aunque la más frecuente es el impago del alquiler o de otras cantidades (comunidad, IBI, agua, luz, etc).

Por lo tanto, cuando un avalista firma el contrato de arrendamiento, el arrendador tiene a dos personas a las que poder reclamar el cumplimiento de las obligaciones, pues inquilino y avalista se han comprometido a ello.

Hasta cuándo

Por lo que respecta al tiempo que dura la obligación asumida por un avalista, lo primero que hay que hacer es ver qué es lo que dice el contrato de arrendamiento.

Si el contrato de arrendamiento dice que las obligaciones del avalista van a durar lo mismo que dure el contrato, incluyendo las posibles prórrogas, entonces no hay duda que el avalista estará vinculado durante toda la vida del contrato, incluyendo las prórrogas.

Pero la mayor duda radica en aquellos casos en que el contrato no dice nada respecto a la duración de las obligaciones del avalista. Además, esta suele ser la situación más habitual.

Al no decir nada el contrato tendremos que acudir a la ley, y debemos hacerlo por este orden:

  1. Ley de arrendamientos urbanos: la LAU no dice absolutamente nada en esta materia, por lo que tendremos que acudir al Código Civil.
  2. Código Civil: el Código Civil es el que nos da la solución a este asunto. En concreto, el artículo 1851 CC establece que “La prórroga concedida al deudor (inquilino) por el acreedor (arrendador) sin el consentimiento del fiador (avalista) extingue la fianza”.

Conclusión para el avalista

Como resultado de lo expuesto en el artículo 1851 CC., el avalista no puede renunciar a su condición de avalista mientras el contrato se encuentre en su plazo de duración inicial (es decir, en el plazo pactado en el propio contrato).

Una vez que se acerque la fecha de vencimiento del plazo de duración pactado en el contrato, el avalista dejará de ser avalista si se cumplen las dos siguientes condiciones:

  1. Que en el contrato no ponga que debe seguir siendo avalista incluso en los periodos de prórroga, y
  2. Que el avalista no haya recibido ninguna notificación por parte del arrendador informándole que el contrato va a entrar en periodo de prórroga: esto quiere decir que no es ni siquiera necesario que el avalista mande un escrito al acreedor diciendo que quiere dejar de ser avalista, sino que el avalista dejará automáticamente de ser avalista si el contrato ha entrado en prórroga sin que el arrendador haya informado fehacientemente al avalista de que va a entrar en vigor la prórroga.

En este último caso, el contrato entra en situación de prórroga, pero el avalista deja de ser avalista, es decir, se desvincula automáticamente de sus obligaciones.

Conclusión para el arrendador

Para evitar esta situación, que evidentemente es perjudicial para el arrendador, éste (el arrendador) debe tener las precauciones siguientes:

  1. Debe poner una cláusula en el contrato que obligue al avalista a ser avalista incluso en las prórrogas del contrato.
  2. Si no se ha hecho el punto anterior, debe mandar un escrito fehaciente al avalista cuando el contrato vaya a entrar en situación de prórroga, anunciándole que va a iniciarse la prórroga del contrato. Al informarle sobre ello, si el avalista no contesta a ese escrito, se da por hecho que está otorgando su consentimiento, por lo que el contrato entra en prórroga y el avalista continúa siendo avalista hasta la siguiente prórroga. En el caso de que el avalista conteste no otorgando su consentimiento a la prórroga, el contrato podrá continuar, entrando en juego la prórroga pero ya sin avalista.

No obstante lo mencionado (que debe ser el arrendador el que notifique al avalista) no está de más que si se quiere dejar de ser avalista de un contrato de alquiler con todas las garantías, que sea el propio avalista el que tome la iniciativa y notifique fehacientemente al arrendador, antes de entrar en juego la prórroga, que no da su consentimiento a que entre en juego la prórroga y que si ésta entra en juego será sin la figura de avalista existente hasta ese momento, renunciando a sus obligaciones. De este modo dejará de ser avalista el mismo día que entre en vigor la prórroga.

Si quieres saber más sobre la figura del avalista en el alquiler te invito gustosamente a pasarte por mi artículo El avalista en el contrato de alquiler.

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