Se puede demandar al inquilino sin conocer su domicilio pero… en ese caso, ¿a qué dirección va a mandar el juzgado la demanda? y… ¿qué ocurre si hay varios domicilios en el contrato de arrendamiento?.

El arrendador puede tener necesidad de interponer una demanda contra el inquilino por varios motivos, pero me voy a centrar en este post en dos tipos de demanda:

  • Demanda de desahucio por impago de rentas (reclamando o no las rentas).
  • Sólo demanda reclamando rentas impagadas por el inquilino (sin desahucio).

En estos dos casos puede darse la circunstancia de que el inquilino ya se haya ido de la vivienda o local y el arrendador desconozca cuál es el nuevo domicilio, con lo que surge la duda de cuál es el domicilio en el que se le va a notificar al inquilino que ha sido demandado (dado que la notificación debe hacerse si o si).

La norma que se encarga de las notificaciones entre las partes es la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Ya que surgen problemas derivados del alquiler con bastante frecuencia, la LEC ha establecido un procedimiento de notificaciones específico para los dos tipos de demandas que he mencionado anteriormente, es decir, para todo lo que tiene que ver con las rentas impagadas. Y ese procedimiento se va a aplicar tanto si se conoce el domicilio actual del inquilino como si no se conoce.

En concreto, es la aplicación de dos artículos de la LEC quien nos dice en qué dirección debe notificarse la demanda al inquilino. Esos dos artículos son los siguientes:

  • Artículo 155.3, párrafo II.
  • Artículo 164, párrafo IV.

Regla general

Es el artículo 155.3, párrafo II LEC. el que establece en qué domicilio hay que notificar la demanda.

En los casos de demanda de desahucio por impago de rentas o en caso de demandas sólo de reclamación de rentas (sin pedir desahucio) la regla general va a ser que primero se va a intentar notificar la demanda en el domicilio en el que se encuentra el inmueble arrendado.

Y si en el domicilio en el que se encuentra el inmueble arrendado no puede realizarse la notificación (por ejemplo, si el personal del juzgado hace dos intentos de notificación sin éxito), entonces no se buscan nuevos domicilios del inquilino (a través de Tráfico, Policía, padrón municipal, etc) y directamente se notifica por edictos (ver más abajo).

Regla especial

Puede darse el caso en que el inquilino haya indicado al arrendador un domicilio para notificaciones distinto al domicilio en el que se encuentra el inmueble arrendado. Esta indicación puede haberla realizado en dos momentos distintos:

  • En el propio contrato de arrendamiento
  • Después de firmar el contrato de arrendamiento

Pues bien, en los casos en que el inquilino haya indicado al arrendador otro domicilio, la demanda deberá notificarse, en primer lugar en el domicilio indicado.

Si en ese domicilio no puede realizarse correctamente la notificación de la demanda, entonces habrá que realizar la notificación en el domicilio en el que se encuentra el local o la vivienda arrendada.

Por último, si no ha habido éxito ni en el primer domicilio indicado ni en el inmueble arrendado, entonces la notificación de la demanda se realizará por edictos.

Notificación por edictos

Una vez que el juzgado ha intentado hacer la notificación de la demanda el el domicilio indicado por el inquilino o en el inmueble arrendado, el juzgado emite una Diligencia de Ordenación y se la envía al arrendador (o a su procurador ) en la que se le indica que como no ha habido éxito en la notificación que se ha intentado pues que directamente se realizará la notificación por edictos.

La notificación por edictos quiere decir que se “cuelga” la demanda (bueno, en realidad el Decreto de admisión de la demanda) en el tablón de anuncios del juzgado.

Así es como debe proceder el juzgado, pues así lo indica el mencionado artículo 164, párrafo 4º de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

Al día siguiente de que el juzgado emita esa Diligencia de Ordenación, se cuelga el Decreto de admisión de la demanda el tablón de anuncios del juzgado.

Desde ese momento se tiene por notificado al inquilino (aunque no se entere) y empieza a contar el plazo de diez días hábiles que se le concede al inquilino para que pueda pagar lo que se le reclama, enervar, oponerse a la demanda, etc.

Si pasan los diez días hábiles y el inquilino no se entera de que se ha expuesto la demanda en el tablón de anuncios del juzgado (es lo que suele pasar), entonces el juzgado emite un “Decreto ganador” y se lo notifica al arrendador (o a su procurador).

Finalización del proceso

Este Decreto ganador es la resolución judicial que dice que el inquilino debe al arrendador el dinero reclamado y se le condena a pagar esa cantidad y a pagar las costas judiciales. Además, en caso de que se pidiera también el desahucio, el Decreto va a ordenar también que se proceda al lanzamiento (desalojo).

Este “Decreto ganador” también debe ser notificado al inquilino pero, para evitar pérdidas de tiempo, la ley también contempla que se publique por edictos en el tablón de anuncios del juzgado, dándose así por enterado el inquilino (aunque en realidad no se entere).

Y en tu contrato de arrendamiento… ¿aparece algún domicilio para notificaciones distinto al del inmueble arrendado?.