El Derecho de alquiler preferente del ex inquilino de local de renta antigua (derechos de tanteo y retracto al alquiler) y más concretamente su derecho a ser informado de la intención de alquilar nuevamente del arrendador, se configura como una inminente fuente de conflicto ante la masiva extinción de contratos el 31 de diciembre de 2014.

Tal y como indicábamos en nuestro artículo (en video y texto) Extinción o finalización de alquiler de local de renta antigua, la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1994 dice que los contratos de arrendamiento de local de renta antigua (los anteriores al 9 de mayo de 1985) se regularán por la ley de arrendamientos urbanos de 1964 pero, además, por ciertas normas que se recogen en esa propia Disposición Transitoria.

Esas normas se refieren a varias materias. Pero se hace alusión especialmente a todo lo relacionado con la extinción y subrogación de los contratos de alquiler de local y, también, a los derechos que se le otorgan al inquilino una vez que se extingue el contrato.

En el post enlazado más arriba mencionábamos que casi todos los contratos de local de negocio se extinguen el 31 de diciembre de 2014. Pero por motivos prácticos dejábamos pendiente para este nuevo post lo relacionado con los derechos que adquiere el ex inquilino una vez que se extingue o finaliza su contrato de renta antigua. Pasemos a analizarlo en texto o en video, como prefieras…

Derecho a ser notificado fehacientemente por el arrendador sobre la intención (del arrendador) de alquilar nuevamente el local dentro del año inmediatamente siguiente a la fecha de extinción del contrato de renta antigua:

Esta notificación ha de ser fehaciente y además deberá contener datos sobre la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.

La notificación ha de hacerse, en principio, sea cual sea la actividad que se vaya a realizar en el local.

Una vez hecha la notificación y si están correctos los datos que contiene, el ex inquilino tiene un plazo de treinta días naturales (desde el siguiente a aquel en que recibió la notificación) para ejercer o no su derecho de tanteo o arrendamiento preferente:

  • Si ejerce el derecho habrá que firmar nuevo contrato dentro de esos treinta días de plazo.
  • Si no ejerce su derecho en ese plazo perderá su derecho de arrendamiento preferente el ex inquilino, y el arrendador lo podrá alquilar a quien tenía previsto inicialmente, pero la ley impone al arrendador que lo haga en los noventa días siguientes a la finalización del plazo de treinta días que se le dio al ex inquilino. Si no lo hace en ese plazo, habría que iniciar de nuevo el proceso de notificación y se abriría nuevamente el plazo de un mes para el tanteo del ex inquilino (siempre que estemos dentro del año inmediatamente siguiente a la extinción del contrato de renta antigua). Además, en caso de no ejercer el derecho de preferencia o de tanteo, el arrendador deberá indemnizar al ex inquilino con 18 mensualidades de renta si la actividad es similar o afín a la de renta antigua (si la actividad es otra no habrá derecho a indemnización).

Si el arrendador no hace la notificación o la hace pero el contenido de la misma no se ajusta a la realidad y alquila el local a otra persona, podrá el ex inquilino subrogarse (sustituir) (derecho de retracto) en la posición del nuevo inquilino en los sesenta días siguientes a la recepción de la copia del contrato (veremos en el siguiente punto que es obligación del arrendador enviar copia legalizada del nuevo contrato al ex inquilino). Puede el ex inquilino incluso solicitar el desahucio del nuevo inquilino o si lo prefiere solicitar indemnización de 18 mensualidades de la renta vigente en la última mensualidad del contrato de renta antigua (el derecho a indemnización se dará sólo si la actividad del nuevo inquilino es similar o afín a la que hacía el ex inquilino, por lo que si la actividad es distinta solo cabrá la opción del desahucio o se quedará sin derecho el ex inquilino, pues no cabe derecho a indemnización). No aclara la ley qué ocurre si el arrendador no manda copia del contrato al ex inquilino. Entendemos que le asisten los mismos derechos que cuando no se le permite la subrogación.

Por tanto, para que el arrendador no se encuentre con estos problemas, exige la ley que notifique fehacientemente al inquilino (aunque no se aclara la antelación necesaria), su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, así como notificarle en ese mismo escrito la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo inquilino.

Derecho a recibir copia del nuevo contrato:

El ex inquilino tiene derecho a recibir copia del nuevo contrato firmado entre el nuevo inquilino y el arrendador en el plazo de quince días desde su firma, siempre que se hubiera firmado en el año inmediatamente siguiente a la extinción del contrato de renta antigua. Si se firmó más tarde no tendrá este derecho el inquilino.

Derecho de preferencia en el arrendamiento o de tanteo:

Ya hemos manifestado en los dos puntos anteriores en qué consiste este derecho y en qué casos se puede ejercer.

Derecho de retracto:

Ya hemos hablado de él. Es el derecho del ex inquilino a “apartar” al nuevo inquilino si éste ha firmado un contrato con el arrendador dentro del año inmediatamente siguiente a la fecha de extinción del contrato de renta antigua.

Derecho a indemnización:

En el caso de que se alquile el local a un nuevo inquilino dentro del año inmediatamente siguiente a la extinción del contrato y el arrendador hubiera cumplido con su obligación de notificarlo fehacientemente al ex inquilino y éste optó por no seguir en el local en las nuevas condiciones (ya hemos visto lo que ocurre si no lo notifica), tendrá que indemnizar  el arrendador (o su causahabiente/sucesor) al ex inquilino con 18 meses de renta si la actividad realizada en el local es similar o afín a la que se realizaba en el contrato de renta antigua. Igual indemnización tendrá que pagar el arrendador al ex inquilino si, en lugar de alquilar de nuevo el local, es él mismo el que se establece en el local para realizar actividad similar o afín a la anterior aprovechando el arrendador, por tanto, la clientela generada con los años por el ex inquilino.

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Derecho de alquiler preferente del ex inquilino de local de renta antigua