El derecho de retracto del arrendatario por venta de local de renta antigua se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, dado que la LAU de 1994 no establece ninguna norma al respecto.

Al hablar de locales de renta antigua me estoy refiriendo a los contratos de arrendamiento de local celebrados antes del 9 de Mayo de 1985.

Qué es el derecho de retracto en renta antigua?

En este post de lo que voy a escribir es del derecho que tiene el arrendatario de un local de renta antigua a comprar esa inmueble en el caso de que el propietario lo haya vendido a una tercera persona sin respetar el derecho de tanteo del arrendatario. Si quieres saber más sobre el derecho de tanteo del arrendatario te invito a leer mi post El derecho de tanteo del arrendatario por venta de local de renta antigua.

Por tanto, voy a analizar el derecho preferente que tiene el inquilino/arrendatario a comprar el local de renta antigua que ocupó en caso de que lo haya adquirido una tercera persona sin que se le haya ofrecido a él antes la venta.

Qué normas se aplican en esta materia?

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU`94) estableció una serie de Disposiciones Transitorias  para regular qué debía pasar con los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de dicha Ley (entrada en vigor el 1 de Enero de 1995). En cuanto a locales se refiere, es la Disposición transitoria Tercera (DT Tercera) la que se encarga de decirnos qué ocurrirá con estos contratos de arrendamiento de local celebrados antes del 9 de Mayo de 1985.

Dicha DT Tercera establece, en su inicio, que estos contratos de arrendamiento se van a regir por lo establecido en dicha DT y, en las materias en las que dicha DT no diga nada, entonces se seguirá aplicando a ese contrato la LAU DE 1964. Por tanto, primero tendremos que mirar si la DT Tercera de la LAU´94 dice algo sobre una determinada materia (en nuestro caso, sobre el derecho de retracto del arrendatario), y si no dice nada tendremos que acudir a la LAU´64 a ver si dice algo al respecto.

Así pues, lo primero es acudir a la DT Tercera de la LAU´94.

LAU de 1994

En materia de derecho de retracto, la DT Tercera no establece nada en concreto. No menciona nada en particular sobre este derecho. Sin embargo, el número 1 de dicha DT Tercera de la LAU de 1994 viene a decirnos que los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos antes del 9 de Mayo de 1985 se seguirán rigiendo por las normas contenidas en la LAU de 1964.

Por lo tanto, para conocer en qué consiste el derecho de retracto del arrendatario del local en caso de venta, tendremos que acudir a las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

LAU de 1964

En la LAU de 1964 es su Capítulo VI el que se encarga de regular el derecho de retracto del arrendatario/inquilino. Dicho Capítulo abarca desde el artículo 47 hasta el 55, y trata tanto del derecho de retracto como del de tanteo.

El artículo 48.1 viene a decirnos que el arrendatario puede ejercitar su derecho de retracto en los siguientes casos:

  • Cuando no se le haya notificado, antes de realizarse la venta a un tercero, la intención del propietario de vender el local, pues existe obligación de notificar esa intención de venta.
  • Cuando se le hubiera notificado la intención de vender el local a un tercero, pero la notificación se hizo sin cumplir todos los requisitos exigidos.

El artículo 48.2 nos dice que el arrendatario podrá ejercitar su derecho de retracto durante 60 días naturales a contar desde el día siguiente a aquél en que recibió la notificación por parte del tercero/comprador. Éste deberá notificarle las condiciones esenciales de la venta mediante entrega de la escritura o documento en que fue formalizada. Por tanto, estamos ante un nuevo caso de retracto (ahora quien no notifica es el adquirente, no el vendedor como en el caso del artículo 48.1).

El artículo 51 viene a decir que el arrendatario que ha ejercido su derecho de retracto, adquiriendo por tanto el local, no podrá volver a venderlo hasta que transcurran dos años de la adquisición. Sin embargo, aclara la norma, si este arrendatario que ha adquirido ejerciendo su derecho de retracto ha venido a peor fortuna, entonces si podrá vender en ese plazo de dos años.

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