El derecho de tanteo del inquilino por venta de vivienda de renta antigua se regula, principalmente, en la ley de arrendamientos urbanos de 1964, si bien en la LAU de 1994 se establecen importantes restricciones a este derecho que deberán ser observadas por el arrendatario para saber si puede o no ejercerlo.

Al hablar de viviendas de renta antigua me estoy refiriendo a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de Mayo de 1985.

Qué es el derecho de tanteo en renta antigua

En este post de lo que voy a escribir es del derecho que tiene el inquilino de una vivienda de renta antigua a comprar esa vivienda en el caso que el propietario quiera venderla a otra persona. Por tanto, voy a analizar el derecho que tiene el inquilino de comprar la vivienda que habita con preferencia a la persona a quien el vendedor desea vender la vivienda.

Qué normas se aplican en esta materia

La Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos (LAU de 1994) estableció una serie de Disposiciones transitorias para regular qué debía pasar con los contratos de arrendamiento anteriores a su entrada en vigor. En cuanto a viviendas se refiere, es la Disposición Transitoria Segunda (DT Segunda) la que se encarga de decirnos qué ocurrirá con estos contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de Mayo de 1985.

Dicha DT Segunda establece, en su inicio, que estos contratos de arrendamiento se van a regir por lo establecido en dicha DT y, en las materias en las que dicha Disposición transitoria nada diga, entonces se seguirá aplicando a dicho contrato la ley de arrendamientos urbanos de 1964. Por lo tanto, primero tendremos que mirar si la DT Segunda de la LAU de 1994 dice algo sobre una determinada materia (en nuestro caso, sobre el derecho de tanteo del inquilino), y si no dice nada tendremos que acudir a ver qué dice al respecto la ley de arrendamientos urbanos de 1964.

Así pues, lo primero es acudir a la DT Segunda de la ley de arrendamientos urbanos de 1994.

LAU de 1994

Y en materia de derecho de tanteo el párrafo segundo del número 3 de la DT Segunda nos adelanta que en la ley de arrendamientos urbanos de 1964 se regula el derecho de tanteo del inquilino. Y a continuación viene a decirnos que no procederá el derecho de tanteo a favor del inquilino (ni el de retracto) en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.

Es decir, si el inquilino de la vivienda de renta antigua se encuentra en alguno de estos casos, no tendrá derecho de tanteo. Y si su caso no es ninguno de esos dos, entonces tendremos que acudir a la ley de arrendamientos urbanos de 1964.

LAU de 1964

En la ley de arrendamientos urbanos de 1964 es su Capítulo VI el que se encarga de regular el derecho de tanteo y de retracto del inquilino. Dicho Capítulo abarca desde el artículo 47 hasta el 55, y trata tanto del derecho de tanteo como del derecho de retracto.

En este post analizaré el derecho de tanteo. Si quieres saber más sobre el derecho de retracto te invito a echar un vistazo al post Derecho de retracto del inquilino por venta de vivienda de renta antigua.

El artículo 47.1 nos viene a decir que el inquilino tiene derecho de tanteo durante el plazo de 60 días naturales posteriores al siguiente en el que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender la vivienda arrendada. Añade dicho artículo que dicha notificación fehaciente deberá contener:

  • El precio ofrecido por cada piso o local.
  • Las condiciones esenciales de la venta
  • El nombre del comprador.
  • El domicilio del comprador.
  • Otras circunstancias del comprador.

El artículo 49 establece que los efectos de la notificación realizada al inquilino caducarán a los 180 días naturales siguientes a la fecha de dicha notificación. Y añade que, transcurridos esos 180 días, no se podrá intentar una nueva venta hasta que transcurran dos años desde la notificación del tanteo.

El artículo 51 viene a decir que el inquilino que ha ejercido su derecho de tanteo, adquiriendo por tanto la vivienda, no podrá volver a venderla hasta que transcurran dos años de la adquisición. Sin embargo, aclara la norma, si este inquilino que ha adquirido ejerciendo su derecho de tanteo ha venido a peor fortuna, entonces si podrá vender en ese plazo de dos años.

El artículo 52 nos dice que el comprador de un inmueble o edificio compuesto de varias viviendas, no podrá vender “sueltas” aquellas viviendas que a la fecha en que las adquirió tuviesen en vigor un contrato de arrendamiento. Sin embargo, el precepto permite hacerlo en caso de que quien pretende la venta haya venido a peor fortuna.

El artículo 53 nos habla de la posibilidad que tiene el inquilino de impugnar la compraventa realizada entre el vendedor y el nuevo comprador. Así, cuando el inquilino no haya ejercido sus derechos de tanteo o retracto, éste podrá impugnar la compraventa en los siguientes casos:

  • Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo 52.
  • Cuando el precio de la transmisión exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos: al 3% cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes del 1 de enero de 1942; y al 4,6% si lo fuere con posterioridad.

Sin embargo, cuando el precio del terreno en el que se encuentre el inmueble transmitido compuesto por una sola vivienda sea superior al precio de lo edificado, entonces no podrá el inquilino ejercer la impugnación de la compraventa, sea cual sea el precio de la misma.

El artículo 53.2 viene a establecer que el derecho a impugnar la compraventa por haberse dado alguno de los casos del número 1 del artículo 53 caducará a los 60 días naturales contados desde el siguiente de la notificación que el comprador debió enviar al inquilino anunciando su nueva condición de adquirente.

Finalmente, establece el artículo 53.3 que si el inquilino ejerce su derecho a impugnar y su acción prospera, entonces no podrá el comprador negar la prórroga del contrato de arrendamiento al inquilino impugnante basándose en la causa primera del artículo 62, es decir, basándose en la necesidad de la vivienda para sí o para familiar.

En resumen, en los casos en que la ley no lo prohiba, el inquilino tendrá derecho de tanteo durante 60 días desde que recibió la notificación de intención de venta de la vivienda, es decir, el inquilino podrá comprar la vivienda en las mismas condiciones ofertadas en dicha notificación por el dueño de la vivienda.

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