El desahucio del inquilino no viene regulado en la Ley de arrendamientos urbanos. Lo único que recoge la LAU en esta materia son los motivos por los que el propietario puede pedir el desahucio de su inquilino, siendo el más común el impago de las rentas de alquiler. Así, hay que acudir a la Ley de enjuiciamiento civil para conocer al detalle cómo desahuciar al inquilino.

En este post voy a explicarte en qué consiste el proceso de desahucio derivado de un impago de rentas de alquiler. Es decir, vamos a ver cómo desahuciar al inquilino que no paga la renta.

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El proceso judicial que hay que utilizar para desahuciar al inquilino moroso recibe distintos nombres, siendo las más usuales la de juicio de desahucio, desahucio express, etc. Pero en realidad sólo existe un tipo de juicio para echar al inquilino.

Introducción

La ley de arrendamientos urbanos (LAU) contempla diversos motivos para poder desahuciar al inquilino. Sin embargo en este post voy a analizar exclusivamente el más común de los motivos, que no es otro que el impago de la renta de alquiler.

En concreto, es el artículo 27.2 LAU el que otorga al arrendador el derecho a pedir al juez que decrete la finalización del contrato de arrendamiento y que desaloje al inquilino/arrendatario.

Técnicamente habrá impago de rentas desde el mismo momento en que el inquilino se retrasa en el pago de la renta, aunque se trate de una única mensualidad. Es decir, el arrendador no tiene por qué soportar ningún retraso en el pago de la renta, pues el pago de la renta es la principal obligación del inquilino y no cabe faltar a esa obligación.

Así, se puede interponer la demanda desde que vence el periodo de pago de cualquier mensualidad.

Finalmente, quiero hacer una mención aunque sea testimonial a que las normas que regulan el proceso de desahucio por impago son iguales tanto si hablamos de contratos de arrendamiento firmados antes del 6 de junio de 2013 como si hablamos de contratos de arrendamiento posteriores a esa fecha. Y además, también se aplican las mismas normas para locales o para viviendas.

Qué es el desahucio

Dentro de los juicios declarativos existen dos modalidades:

  • Juicio declarativo verbal
  • Juicio declarativo ordinario

Cualquier asunto relacionado con arrendamientos urbanos se debe ventilar por proceso declarativo ordinario, excepto el desahucio por impago de alquiler y el desahucio por finalización del plazo del contrato, que deben ventilarse por el proceso verbal.

De este modo, mediante el proceso verbal de desahucio, el arrendador o propietario pide al Estado (al Poder Judicial)  auxilio judicial para que el juez decrete la finalización del contrato de arrendamiento y, además, decrete el desalojo del inquilino que no ha pagado.

El proceso de desahucio comienza con la presentación de la demanda de desahucio, que debe presentarse siempre mediante abogado y procurador.

Desahucio express

En la demanda de desahucio, además de pedir el desalojo y que acabe el contrato, también se puede pedir que se condene al inquilino a pagar las cantidades que adeuda, así como las que se devenguen hasta el día del desahucio, e incluso que se le condene a pagar las costas del proceso (lo que el arrendador se haya gastado en abogado, procurador, etc…).

También se pueden reclamar las rentas adeudadas, en la demanda, a los avalistas o fiadores que aparezcan en el contrato de arrendamiento, en caso de que los haya.

Con anterioridad al proceso de desahucio…

Lo normal es que el arrendador, antes de decidir interponer la demanda de desahucio, trate de dar solución a la situación de forma amistosa.

Si no se logra que el inquilino pague es cuando el arrendador empieza a plantearse mandar un burofax, para que quede constancia de su reclamación y de que efectivamente existe un impago.

En muchas ocasiones este mecanismo del burofax surte efecto y el inquilino paga. Pero en otras ocasiones sólo sirve para gastar dinero y perder tiempo. Y en estas situaciones de impago el tiempo es lo más importante.

Llegados a este punto tengo que hablar de algo que habitualmente se pasa por la cabeza de muchos arrendadores cuando ven que no pueden remediar por sus propios medios la situación.

Me refiero a los pensamientos de cambiar la cerradura del inmueble, entrar en la vivienda sin permiso, cortar los suministros, dejar de pagar los suministros, etc.

He de decir que aunque el inquilino no pague la renta, por más que pese es él quien tiene la posesión de la vivienda jurídicamente hablando, por lo que cualquier acto encaminado a perturbar o impedir la posesión podrá ser considerada como delito de coacciones por parte del arrendador. Y esto se puede convertir en un arma de doble filo para el arrendador, pues paradójicamente va a tardar más en recuperar su inmueble.

Precio/coste del desahucio express

En cuanto al coste de un proceso de desahucio por impago, cada abogado y cada procurador puede fijar libremente sus honorarios, por lo que los precios pueden variar muchísimo de unos profesionales a otros.

Sin embargo, el coste medio se aproxima a las siguientes cantidades, con impuestos incluidos:

  • Abogado: en este tipo de procesos es necesaria su intervención. Suele rondar el coste los 400 euros.
  • Procurador: también es necesaria su intervención. Su coste ronda los 200 euros.
  • Poder General para Pleitos: se trata de un documento notarial por el que el arrendador otorga poderes al procurador para que sea su representante ante el tribunal. Tiene un coste de unos 40 euros, si bien también se puede hacer en el juzgado de forma gratuita, tras la interposición de la demanda.
  • Cerrajero: sobre unos 90 euros. Sólo será necesario si el inquilino no ha devuelto las llaves y si el arrendador no dispone de copia de las llaves del inmueble.
  • Tasas judiciales: las personas físicas no pagan tasas judiciales. Sólo las personas jurídicas. Y suelen rondar los 150 euros.

Por lo tanto, estamos hablando de un coste, con impuestos incluidos, de unos 600 euros sin contar al cerrajero que no siempre será necesario.

Duración del proceso de desahucio

En cuanto a la duración hay de todo.

Ciertamente la ley pretende que el proceso dure lo menos posible, pero es frecuente que los juzgados tengan un volumen de trabajo importante y ello redunda en que los procesos duren más de los que le gustaría al arrendador.

Al final, como todo, se trata de una cuestión de presupuestos, de dinero. Si se dedicara más dinero a la justicia los procesos durarían menos.

Hace años los desahucios tardaban muchísimo en relación a lo que tardan hoy en día. Podían tardar fácilmente dos años.

Hoy por hoy la duración media de un procedimiento de desahucio, desde que se presenta la demanda, es de unos 5 meses.

El proceso de desahucio propiamente dicho

Si fracasan los intentos amistosos de solucionar el problema, entonces hay que presentar la demanda de desahucio, junto a la que el procurador tendrá que acompañar la siguiente documentación:

  • Contrato de arrendamiento original
  • Poder General para Pleitos
  • Notificaciones fehacientes que se hayan enviado al inquilino reclamándole el pago de la renta.

Tras la presentación de la demanda, el inquilino demandado recibirá en el plazo aproximado de 20-25 días (a veces más) un documento (un Decreto) en el que se admite a trámite la demanda de desahucio y en el que, directamente, ya queda fijada la fecha del juicio y la fecha del lanzamiento (desalojo).

Cuando el inquilino demandado recibe en su domicilio el Decreto anunciando todo lo relacionado con el procedimiento de desahucio, el inquilino podrá actuar de varias formas:

  • Quedarse en el inmueble y no pagar: en este caso, llegado el día del lanzamiento (desalojo), el personal del juzgado accederá al inmueble y desalojará al inquilino, devolviendo la posesión del mismo al arrendador (o al procurador).
  • Pagar lo que debe y entregar el inmueble: es la mejor de las soluciones, desde luego.
  • Pagar la cantidad debida y seguir en el inmueble: Esto es lo que se llama “enervar la acción de desahucio”, siempre que lo haga en los 10 días siguientes a la recepción del Decreto.
  • Entregar el inmueble y no pagar la cantidad adeudada: en este caso el procedimiento se da por finalizado respecto al desahucio, y continuará respecto a la reclamación de la deuda.
  • Contestar a la demanda oponiéndose a la misma: en este caso hay que celebrar juicio en la fecha que se había previsto en el Decreto, siempre que la contestación a la demanda (mediante abogado y procurador) se haga en los 10 días siguientes a la recepción del Decreto.

¿Juicio o no juicio?

Sólo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda, cosa que no suele ocurrir casi nunca (Decreto de admisión de demanda de desahucio).

Si el inquilino se opone por escrito a la demanda (mediante abogado y procurador), entonces habrá juicio y tras el juicio el procedimiento de desahucio terminará con una “sentencia”. En los casos que no haya juicio (que son la inmensa mayoría), el proceso no termina con Sentencia, sino con “decreto” (se trata de un decreto diferente al que recibe el inquilino tras la presentación de la demanda).

Sentencia y Decreto son dos tipos de resoluciones judiciales distintas, pero a efectos de lo que a nosotros nos interesa tienen efectos muy similares.

En el Decreto que da por finalizado el proceso de desahucio cuando no ha habido juicio, el juez condenará al inquilino demandado a pagar las costas del proceso y las rentas que van a vencer hasta la fecha de toma de posesión del inmueble por parte del arrendador.

El lanzamiento o desalojo del inquilino

El lanzamiento (desalojo) se regula en el extensísimo y farragoso artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

Una vez que el juez toma su decisión (Sentencia o Decreto, dependiendo de si hubo o no oposición a la demanda por parte del inquilino), habrá que ejecutar el lanzamiento o, lo que es lo mismo, hay que practicar el desahucio o desalojo en caso de que el inquilino no haya desalojado voluntariamente.

El lanzamiento (desalojo) se puede producir sin usar fuerza (cuando el inquilino entrega las llaves voluntariamente) o usando la fuerza (cuando no quiere irse el inquilino del inmueble).

La Comisión Judicial tendrá que levantar Acta de lo ocurrido durante el lanzamiento y sobre el estado de conservación del inmueble, pues muy frecuentemente existen daños que el arrendador posteriormente podrá reclamar.

Puedes indagar más sobre el lanzamiento en el post El lanzamiento en el juicio de desahucio.

El cobro de la deuda mediante demanda ejecutiva

Una vez que el juez emite la Sentencia o el Decreto que pone fin al proceso, hay que dejar pasar un plazo de 20 días, transcurridos los cuales el arrendador podrá reclamar la deuda al inquilino por la vía ejecutiva (si no ha pagado voluntariamente).

Sin emgarbo, lo normal es tardar un poquito más, pues lo lógico es esperar a que se produzca el lanzamiento, pues así sabremos cuál es la cantidad exacta que adeuda el inquilino.

Por tanto, una vez que se produce el lanzamiento y que disponemos del documento correspondiente (diligencia de lanzamiento), el arrendador podrá interponer demanda ejecutiva contra el ex-inquilino. Esto quiere decir que el arrendador podrá solicitar el embargo de dinero, cuentas, bienes del inquilino deudor para que pague la deuda.

Recuerda que si necesitas contar con un buen profesional especialista me tienes a tu disposición para ayudarte.

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