La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) menciona varios motivos por los que el arrendador puede solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y, por tanto, el desahucio. En esta ocasión vamos a centrarnos exclusivamente, para poder profundizar en detalle, en el desahucio por impago de alquiler.

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos regula varios motivos para terminar el contrato y, por tanto, solicitar el desahucio. Pero concretando aún más para dar respuesta al título del post que nos ocupa, el artículo 27.2 (en su apartado A) de esta Ley es el que dice que será causa de resolución del contrato y de desahucio el impago de la renta o de cualesquiera otras cantidades que el inquilino esté obligado a pagar por ley o por el contrato, es decir, lo que llamamos cantidades asimiladas a la renta (gastos comunes, ibi, suministros, etc). Y existirá impago de renta o de cantidades asimiladas a la renta en el momento que se incumpla la fecha que las partes habían acordado en el contrato para realizar el pago de la renta (que será dentro de los siete primeros días de cada mes si no pactaron otra cosa) o que no se pague la totalidad de la cantidad de renta pactada.

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Además, esta regulación es la misma tanto para contratos de arrendamiento anteriores al seis de junio de 2013 como posteriores a esa fecha. Y es válida, igualmente, tanto para contratos de vivienda (art. 27.2 a) como para contratos de uso distinto de vivienda (local, oficina, contratos de temporada, etc. Para estos casos es el artículo 35 LAU el que nos dice que se actuará para estos casos conforme a lo que dice el art. 27.2, así que es todo igual para ambos tipos de contratos.

Si se quiere optar sólo a reclamar las deudas impagadas (sin desahucio) se puede optar por el juicio verbal (ver nuestro artículo Reclamación judicial de rentas de alquiler por juicio verbal), o por el proceso monitorio (ver nuestro artículo en video y texto Reclamación judicial de rentas de alquiler por proceso monitorio).

 

¿QUÉ ES UN PROCESO DE DESAHUCIO?

Se trata de un proceso especial a través del que un arrendador solicita al Estado (a través de la Administración de Justicia o Poder Judicial) que se declare la resolución del contrato por impago de renta (u otras cantidades) y que le sea devuelto el inmueble alquilado. Ha de hacerse necesariamente con la participación de abogado y procurador, excepto en las escasas ocasiones en las que una anualidad de renta es inferior a 2000€.

Además de solicitar a la justicia la recuperación del inmueble, se puede pedir en el mismo proceso la reclamación de las rentas que se deben (esto queda a elección del arrendador) tanto al inquilino como a los posibles avalistas o fiadores. En un plazo de 20 días desde que es firme la Sentencia dictada por el juez en la que decide que se realice el desahucio y que efectivamente el inquilino debe determinadas mensualidades de renta, puede iniciarse un nuevo juicio para ejecutar lo dicho por el juez. Es decir, se podrán embargar bienes o dinero del deudor para cobrar la deuda. El plazo para interponer esta nueva demanda vence a los cinco años.

¿QUE HACER ANTES DE INICIAR EL PROCESO DE DESAHUCIO?

Qué puedo hacer?. Se puede interponer la demanda de desahucio sin enviar ningún tipo de requerimiento al inquilino solicitando que pague lo que debe (como un burofax, por ejemplo. modelo de comunicación al inquilino requiriéndole el pago de las rentas debidas), aunque es aconsejable hacerlo por dos motivos. Primero para demostrar nuestra buena fe, y segundo para evitar la enervación del inquilino, es decir, si mandamos un requerimiento le vamos a conceder un plazo añadido de un mes para que pague, pero él ya no podrá paralizar el futuro juicio pagando lo que debe, lo cual es muy frecuente. Esto se llama enervar la acción.

Qué no debo hacer?. En ningún caso se deben tomar medidas del tipo de cambiar la cerradura o cortar los suministros (luz, agua, etc.), pues no sería el primer caso en que se denuncia al arrendador por coacciones y entonces todo el proceso se alarga muchísimo en el tiempo.

Cuánto cuesta?. Los gastos que tiene que asumir el arrendador son:

. Abogado: en este tipo de procesos es necesaria su intervención. El coste suele estar alrededor de los 500 euros.
. Procurador: es necesaria su intervención. Su coste ronda los 200 euros.
. Poder notarial para pleitos: sobre 30 euros.
. Cerrajero: alrededor de 90 euros
. Tasas judiciales: desde el pasado 1 de marzo de 2015 las personas físicas no tienen que pagar tasas judiciales. Si el arrendador es persona jurídica si habrá que pagar tasas judiciales, que consistirán en una tasa fija de 100 euros y una tasa variable sobre la cuantía del proceso de un 0,50%.

Así, en resumen, estamos hablando de un coste aproximado algo superior a los 700 euros.

Cuánto dura?. Sobre este aspecto hay mucha leyenda. Es cierto que la duración de los desahucios ha disminuido muchísimo en los últimos años. Hoy en día es frecuente que la duración ronde los cuatro o cinco meses, a pesar de la buena intención de la ley. Los juzgados están lo suficientemente atascados como para que se produzcan desahucios en menos tiempo. De todos modos, por si quieres conocer más sobre cuanto tiempo se consume en cada acto que se realiza, te invito a leer Cuánto tarda el juicio de desahucio.

EL PROCESO DE DESAHUCIO

El proceso comienza con la presentación de la demanda de desahucio o de la demanda de desahucio más reclamación de rentas impagadas. Junto con la demanda hay que adjuntar los siguientes documentos:

– Poder General para pleitos
– Contrato de arrendamiento
– Notificaciones que se han realizado previamente solicitando el cobro al inquilino.
– Recibos impagados o certificado (del banco) de los movimientos de la cuenta bancaria en la que se realiza el cobro de la renta.
– Copia de las escrituras de propiedad del inmueble.

Unos treinta días después el inquilino recibe notificación del Decreto por el que se admite la demanda y en el que se fija la fecha del juicio (se celebrará si el inquilino se opone a lo que pide el arrendador. De lo contrario no hay juicio) y la del lanzamiento (día en que habrá que ir a la vivienda para que el arrendador tome posesión de ella). Decreto de admisión de demanda de desahucio.

Una vez que ha recibido la notificación del Decreto, el inquilino puede optar por varias acciones dentro de los diez días siguientes a la recepción del mismo:

  • No pagar y quedarse en el inmueble. En este caso habrá que esperar a la fecha indicada para el lanzamiento para recuperar la vivienda 🙁
  • Pagar la cantidad debida y entregar el inmueble 🙂
  • Enervar la acción, es decir, paga toda la deuda pero puede seguir en el inmueble.
  • No pagar la cantidad debida y entregar el inmueble. En este caso continúa con la deuda y se tratará de cobrar embargando al inquilino.
  • Oponerse a la demanda. En este caso habrá que celebrar juicio. No están obligados a acudir el arrendador (pero si su abogado y procurador) ni el inquilino, pero es muy recomendable que el arrendador acuda.

Si el inquilino se opone a la demanda, se celebrará juicio y el proceso terminará en Sentencia. En los demás casos, el proceso terminará con Decreto. En este Decreto que dá por finalizado el proceso de desahucio se imponen las costas judiciales al inquilino y se incluyen las rentas que van a vencer hasta que se produzca la posesión del inmueble.

EL LANZAMIENTO

Con posterioridad a la Resolución (sentencia o Decreto) hay que ejecutar el lanzamiento, es decir, si el inquilino no se ha ido hasta ese momento, entonces hay que desalojar el inmueble que se mantiene ocupado para que el arrendador pueda recuperarlo.

La recuperación del inmueble puede ser voluntaria (mediante la entrega de llaves), o puede ser forzosa (siendo necesario el auxilio de un cerrajero para acceder al inmueble). La Comisión Judicial levantará acta de lo ocurrido, así como del estado de conservación del inmueble, puesto que si hay daños el arrendador podrá actuar judicialmente contra el inquilino en vía civil o, incluso, en vía penal.

Puedes indagar más sobre el lanzamiento en el post El lanzamiento en el juicio de desahucio.

LA EJECUCIÓN DE LA DEUDA

Pasados veinte días desde la firmeza de la Sentencia o Decreto que ponen fin al proceso de desahucio, se tiene un plazo de cinco años para solicitar su ejecución, es decir, para embargar bienes al inquilino condenado a pagar las deudas debidas.

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