El arrendador de una vivienda, oficina o local puede interponer demanda de desahucio por impago del IBI (Impuesto de bienes inmuebles) cuando la ley o el propio contrato de arrendamiento determinen que el inquilino o arrendatario tiene que pagar al arrendador el recibo del IBI.

El IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles (antiguamente conocido como “contribución”), es un tributo local que los ayuntamientos emiten contra los propietarios de bienes inmuebles, sean viviendas, oficinas o locales y cuyo importe puede ser abonado por cualquier persona.

Responsabilidad del pago

Tenemos que distinguir entre dos tipos de responsabilidades:

  • Responsabilidad administrativa: el responsable, ante el Ayuntamiento, en caso de impago del IBI, siempre va a ser el propietario. Es decir, las sanciones que tienen establecidos los ayuntamientos en caso de impago siempre van a recaer sobre los propietarios y no sobre los inquilinos.
  • Responsabilidad civil: a pesar de que ante el ayuntamiento el responsable siempre será el propietario, éste puede exigir al inquilino que le pague el recibo del IBI, bien porque lo diga la ley (en los contratos de renta antigua) o bien porque lo hayan pactado así las partes en el contrato (en los contratos posteriores al 1 de enero de 1995).

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Contratos posteriores al 1 de enero de 1995

Ya he mencionado que administrativamente hablando el responsable en caso de impago del IBI será el propietario, es decir, que las sanciones que imponga el ayuntamiento en caso de impago recaerán sobre él y no sobre el inquilino.

Sin embargo, para ver quién es el responsable desde el punto de vista civil tendremos que acudir a la ley de arrendamientos urbanos (LAU) de 1995, a ver si dice algo al respecto.

Y en materia de IBI, la LAU establece en su artículo 20.1 que “las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario“.

Por lo tanto, en los contratos celebrados tras el 1 de enero de 1995, administrativamente hablando el responsable en caso de impago del IBI siempre será el propietario del inmueble, pero por lo que respecta a la obligación (civil) del pago, el artículo 20.1 LAU permite al arrendador optar entre dos opciones:

  • Que sea el arrendador el responsable civil del pago del IBI: el arrendador tendrá que pagar el IBI al ayuntamiento y no podrá reclamar nada al inquilino cuando se establezca en el contrato que es el arrendador quien soportará este tributo o simplemente cuando el contrato no especifique quien pagará el IBI.
  • Trasladar al inquilino la responsabilidad del pago del IBI: como hemos visto, el artículo 20.1 LAU permite al arrendador trasladar la obligación del pago al inquilino, en cuyo caso el responsable de pagar al ayuntamiento será el arrendador pero podrá reclamar al inquilino que le pague (al arrendador) el recibo del IBI. Para que la obligación del pago sea del inquilino, esto deberá quedar así reflejado en el contrato, es decir, el contrato deberá dejar claro que la obligación del pago del IBI es del inquilino. Y no sólo eso, sino que además deberá constar en el contrato cuál es el importe del IBI de la primera anualidad de contrato (de lo contrario la cláusula que indica que el responsable del pago es el inquilino será inválida).

En resumen, si nada dice el contrato será el arrendador el responsable del pago del IBI pero las partes pueden pactar, por contrato, que el inquilino abone al arrendador lo que éste tenga que pagar anualmente en concepto de IBI.

Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 (renta antigua)

Administrativamente hablando el responsable en caso de impago del IBI será el propietario, es decir, que las sanciones que imponga el ayuntamiento en caso de impago recaerán sobre él y no sobre el inquilino.

Desahucio por impago del IBI

Sin embargo, para ver quién es el responsable desde el punto de vista civil tendremos que acudir a la ley de arrendamientos urbanos de 1995, a ver si dice algo al respecto.

Y en materia de IBI la LAU establece en la Disposición Transitoria Segunda, 10.2 que el arrendador…”podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda“.

Esto es para el caso de viviendas. Si hablamos de locales, la normativa es exactamente la misma, solo que la norma que se aplica es la Disposición Transitoria Tercera, 9 LAU, que remite a la propia Disposición Transitoria Segunda, 10.2 que acabo de exponer.

Por lo tanto, si en los contratos posteriores al 1 de enero de 1995 se puede obligar al inquilino a pagar el IBI por contrato (es decir, si se acuerda en el contrato), en los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 (de vivienda o de locales) el arrendador puede obligar al inquilino a pagarle el IBI por ley (es decir, porque lo dice la ley).

Impago del IBI

Ya hemos determinado que el inquilino puede tener entre otra de sus obligaciones la de pagar al arrendador lo que éste tiene que pagar en concepto de IBI.

Por lo tanto, en caso de que el inquilino no cumpla con su obligación, el arrendador podrá solicitar judicialmente la finalización del contrato. Y ello en base a lo siguiente:

  • Contratos posteriores al 1 de enero de 1995: la base legal para interponer demanda de desahucio por impago de IBI la encontramos en el artículo 27.2a LAU, que establece que el arrendador podrá solicitar judicialmente la finalización del contrato (y llegado el caso, el desahucio) por “la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario“. Por lo tanto, cuando el inquilino hubiera asumido por contrato el pago del IBI y no cumpla esa obligación, el arrendador podrá interponer demanda de desahucio.
  • Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985: la base para interponer demanda de desahucio por impago de IBI la encontramos en la LAU de 1964 y en la jurisprudencia. Así, el artículo 114.1 de la LAU de 1964 viene a decir que el impago de cantidades “asimiladas a renta” es causa de desahucio. Y a continuación la Sentencia del Tribunal Supremo de 12/01/2007 establece como doctrina jurisprudencial que el IBI debe considerarse como “cantidad asimilada a renta”. Por lo tanto, en caso de impago del IBI, el arrendador puede solicitar el desahucio.

El proceso de desahucio

En caso de que el inquilino incumpla su obligación de pagar el IBI, el arrendador podrá interponer la correspondiente demanda para que el juez de por finalizado el contrato y, en caso de que el inquilino no desaloje voluntariamente el inmueble, ordenar el lanzamiento (desahucio).

Para conocer en detalle en qué consiste el proceso de desahucio por impago del IBI te dejo enlace a un post en el que te explico en qué consiste el desahucio por impago de rentas de alquiler, pues al fin y al cabo el proceso es exactamente el mismo.

Enervación del desahucio pagando el IBI

Una vez que el arrendador ha puesto la demanda de desahucio por impago del IBI, el inquilino/arrendatario tiene derecho a continuar en el inmueble si paga la deuda en los 10 días que se le conceden para ello cuando se le notifica la demanda. Esta posibilidad la tendrá el inquilino siempre, excepto que se de alguno de los siguientes casos:

  1. Si ya utilizó esta estrategia (pagar en esos 10 días) en otra ocasión anterior. Es decir, si ya enervó anteriormente en el mismo contrato de arrendamiento.
  2. Si antes de poner la demanda, el arrendador pidió al inquilino por algún medio fehaciente que le pagara ese IBI impagado y han transcurrido más de 30 días entre la fecha en que recibió esa notificación fehaciente y la fecha de interposición de la demanda. Así lo dice el artículo 22.4 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

En el caso de que el inquilino quiera pagar el IBI tras recibir la demanda para paralizarla y así poder seguir en el inmueble (enervar) podrá hacerlo siempre excepto en los dos casos mencionados, pero si lo hace será condenado a pagar las costas del proceso, como indica el articulo 22.5 LEC.

Si quieres aprender más sobre la enervación te invito a leer el post La enervación en el procedimiento de desahucio.

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Y tu…¿Has padecido alguna vez un impago del IBI?.