El desahucio por precario de vivienda ocupada sin consentimiento es un tipo de proceso judicial verbal que pretende que el dueño de una vivienda o local u otro inmueble pueda recuperarlo cuando en él viven personas que lo han ocupado sin consentimiento previo de aquél.

Concepto de desahucio

El desahucio es un procedimiento judicial o herramienta que nuestro sistema judicial pone a disposición de quien quiere recuperar legítimamente la posesión de un inmueble (dueño, usufructuario, etc) que temporalmente está en manos de una tercera persona que no quiere devolverlo.

Son varios los motivos por los que esta persona puede solicitar al Estado auxilio para recuperar su inmueble a través del proceso de desahucio. Son muchos más de los que aquí menciono, pero voy a exponer los más frecuentes:

Concepto de precario

De todos los frecuentes motivos expuestos arriba, vamos a estudiar en este post el último, es decir, el desahucio cuando estamos ante una ocupación inconsentida desde el inicio.

Hay “ocupación inconsentida” cuando una tercera persona obtuvo la posesión del inmueble sin contar con el consentimiento del dueño.

Qué hacer antes de iniciar el proceso de desahucio por precario por ocupación inconsentida

Qué puedo hacer?

Aunque puede interponerse la demanda de desahucio sin enviar ningún requerimiento previamente (por ejemplo, burofax), se recomienda hacerlo por varios motivos, entre ellos porque se trata de un medio que suele dar bastantes resultados aunque se pudiera pensar lo contrario.

Si no hay éxito y los ocupantes no abandonan el inmueble, entonces habrá que interponer demanda de desahucio por precario.

Cuánto cuesta?

Los gastos que tiene que asumir el demandante son:

  • Abogado: en este tipo de procesos es necesaria su intervención. El coste suele rondar los 600 euros.
  • Procurador: es necesaria su intervención. Su coste ronda los 200 euros.
  • Poder notarial para pleitos: sobre 30 euros.
  • Cerrajero: alrededor de 90 euros. No siempre es necesaria su intervención.
  • Tasas judiciales: la tasa judicial está compuesta de dos partes: una fija y otra variable. La tasa fija son 100 euros y la variable será el 0,10% de la cuantía del proceso si el demandante es persona física o de un 0,50% si el demandante es persona jurídica. La cuantía del proceso está constituida por el valor del inmueble. Así, por ejemplo, para un inmueble valorado en 200.000 euros, la tasa a pagar para instar demanda de desahucio por precario será 300 euros si el demandante es persona física (100 euros de parte fija más un 0,10% de 200.000 euros de tasa variable). Y si el demandante es persona jurídica tendrá que pagar una tasa de 1.100 euros (100 euros de parte fija más un 0,5% de 200,000 euros). A la hora de tomar el valor del inmueble, puede tomarse cualquier valoración oficial si no puede determinarse el valor por otros medios. En cualquier caso, el valor no podrá ser inferior al que conste en el catastro (artículo 251.2 ley de enjuiciamiento civil).

Así, estamos hablando de un coste aproximado de unos 1.200 euros.

Cuánto dura el proceso?

Como dije anteriormente, si no hubo éxito al enviar el requerimiento previo (burofax) y los ocupantes no abandonaron voluntariamente el inmueble, entonces habrá que interponer la correspondiente demanda de desahucio por precario.

Una vez presentada, si todo sigue su curso correctamente lo normal es que el juez dicte Sentencia favorable que indique que los ocupantes deben desalojar la vivienda.

Si la desalojan voluntariamente, ahí termina el proceso. Pero si no la desalojan voluntariamente, entonces habrá que interponer una nueva demanda (tras un plazo de 20 días desde que fue firme la Sentencia) en la que se solicita que se desaloje por la fuerza el inmueble (demanda ejecutiva).

En definitiva, todo el proceso puede durar entre ocho y doce meses.

El proceso

El proceso de desahucio por precario se ventila a través de las normas del juicio verbal. Vamos a repasar en qué consiste este proceso verbal de desahucio por precario de viviendas ocupadas sin consentimiento del dueño.

La demanda

El proceso comienza con la presentación de la demanda de desahucio por precario. Junto con la demanda hay que adjuntar los siguientes documentos:

La demanda se interpone en el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se encuentre el inmueble, y la parte demandada serán las personas que ocupen el inmueble en el momento de presentar la demanda.

El demandante tendrá que dejar constancia de que el ocupante no paga renta alguna, pues en principio hay presunción de existencia de renta por usar el inmueble.

El juicio

Al ventilarse el desahucio por precario por los cauces del juicio verbal, tras la presentación de la demanda y la posterior admisión de ésta por parte del Juzgado, éste envía la demanda a la parte demandada, emplazando a todas las partes a una “vista” (juicio) tras la cual quedará el asunto visto para Sentencia.

La Sentencia

La Sentencia estimará o no las peticiones del demandante. En caso de ser Sentencia estimatoria, condenará a los demandados a que, tras 20 días hábiles contados desde el día siguiente a la notificación de la Sentencia (es el plazo para recurrir), dejen libre el inmueble a disposición de la parte demandante; apercibiéndoles de lanzamiento (desalojamiento del inmueble) en caso contrario.

Igualmente la Sentencia se pronunciará sobre la condena en costas.

La demanda ejecutiva

Si la parte demandada no cumple voluntariamente la Sentencia tras el mencionado plazo de 20 días, entonces la parte demandante podrá interponer demanda ejecutiva para que se “ejecute” lo dictado por el Juez en la Sentencia.

El lanzamiento

Tras la interposición de la demanda ejecutiva se fija fecha para el lanzamiento.

La recuperación del inmueble puede ser voluntaria (mediante la entrega de llaves) o forzosa (pudiendo ser necesario el auxilio de un cerrajero para acceder al interior del inmueble).

La Comisión Judicial levantará Acta de lo acontecido, así como del estado de conservación del inmueble, dado que si existen daños en el mismo el dueño podrá actuar judicialmente contra el ocupante en vía civil, incluso, en vía penal.

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