La devolución de la reserva o señal de un piso en alquiler plantea frecuentes dudas dado que es muy frecuente que la persona que la entrega encuentre a los pocos días una vivienda que le gusta más, o también es frecuente, aunque menos, que el propietario no pueda alquilar el inmueble comprometido por algún motivo.

Antes de adentrarnos en la materia es importante conocer algunos conceptos previos.

1.- CONCEPTOS DE INTERÉS

Es necesario hacer la distinción entre contrato de arrendamiento y pre-contrato para entender el concepto de “reserva”.

Contrato de arrendamiento

Un contrato de arrendamiento de un piso o vivienda es el documento en el que las partes dejan constancia de las cláusulas que van a regir la relación de arrendamiento.

Sin embargo, la jurisprudencia exige que para que el contrato sea válido quede claro en el mismo que la oferta del arrendador (las condiciones del contrato) es aceptada por el inquilino, es decir, en el contrato debe quedar claro que el arrendador ofrece unas condiciones y el inquilino las acepta.

Precontrato de arrendamiento

Se firma un precontrato cuando no se puede aún firmar un contrato, por determinados motivos. Puede ser porque el arrendador aún no pueda poner el inmueble a disposición del inquilino, puede ser porque el inquilino aún no pueda ocupar la vivienda, etc.

En el precontrato la aceptación por parte del inquilino de la oferta del arrendador aún no es definitiva. Si lo fuera estaríamos hablando de un contrato.

Lo que ocurre es que, aunque no hay aceptación definitiva, quien realiza la reserva quiere “reservar” dicho inmueble porque tiene la expectativa de firmar contrato de arrendamiento en el futuro.

Por lo tanto, un documento de reserva es un precontrato.

Si definitivamente no hay problemas y se firma el contrato de arrendamiento, la cantidad entregada en concepto de reserva pasa a ser una entrega a cuenta. En mi opinión, aunque entra más dentro del plano teórico que del práctico, esa cantidad debería imputarse como entrega a cuenta de la fianza y no del primer mes de renta, ya que pagar la fianza es obligatorio, y por tanto entiendo que lo primero que hay que hacer al elaborar el contrato de arrendamiento es pagar la fianza.

Te dejo enlace a un Modelo de reserva elaborado por nuestro equipo.

2.- INCUMPLIMIENTO DE LO PACTADO

Una vez que se produce un incumplimiento por cualquiera de las partes de lo que inicialmente tenían previsto, es cuando surgen las dudas por parte de quien entregó la reserva (el reservante) en cuanto a la devolución de la reserva o señal. O bien, en el propietario, respecto a la devolución de la cantidad recibida o si tiene que devolver aún más.

Tenemos que tener en cuenta dos elementos a la hora de analizar los incumplimientos: uno es si el documento firmado (el documento de reserva) es válido o no; y otro es si en ese documento aparece mención expresa a las penalizaciones que sufrirán las partes en caso de incumplimientos.

¿Es válido o no el documento de reserva firmado?

Para que el documento que han firmado las partes sea válido (parto de la base de que se ha firmado un documento) debe de contener ciertos elementos. Estas cláusulas son las siguientes:

  • Duración del futuro contrato de arrendamiento.
  • Renta del futuro contrato de arrendamiento
  • Caducidad de la reserva, es decir, fecha máxima en que el contrato de arrendamiento debe ser firmado.
  • Identificación de las partes que firman el documento.
  • Identificación de la vivienda o local que se está reservando.
  • Suma económica que se ha pagado por la reserva.
  • Penalizaciones que deben soportar las partes en caso de incumplimiento.
  • Resto de condiciones que han de regir el futuro contrato de arrendamiento.

Respecto a esto último, es decir, al resto de condiciones que han de regir el contrato de arrendamiento, considero que es muy importante que aparezcan en el documento de reserva, pues si no se establecen será relativamente sencillo que una de las partes no esté finalmente de acuerdo con las condiciones que se vayan a establecer en el contrato de arrendamiento, con lo que ya tendríamos el problema de la devolución de la reserva encima de la mesa.

Penalización por incumplimiento

Ya he mencionado que es necesario que se mencione en el documento de reserva cuáles son las consecuencias para las partes en caso de incumplimiento, es decir, qué es lo que ocurre con la cantidad entregada en concepto de reserva si alguna de las partes no puede finalmente firmar el contrato de arrendamiento al que se ha comprometido.

Pues bien, los tribunales son bastante garantistas en los casos en que no se ha establecido en el documento qué ocurre con la cantidad entregada si las partes incumplen su compromiso. Esto quiere decir que si nada se ha dicho en el documento de reserva, entonces el propietario no podrá quedarse con la reserva si el inquilino incumple su compromiso. Para poder quedársela tendrá que quedar así reflejado en el documento de reserva.

Y lo mismo sucede en el caso contrario, es decir, partimos de la base que el propietario tendrá que devolver a la otra parte la cantidad que recibió como reserva, pero respecto a si tiene que devolverle aún más cantidad, sólo será así si así se estableció en el documento de reserva.

Por tanto, en el documento de reserva debe aparecer cuáles son las consecuencias económicas que supondrá para las partes el incumplimiento de cada una de ellas.

3.- CONCLUSIÓN

En conclusión, de la misma forma que cuando un inquilino y un arrendador quieren terminar anticipadamente un contrato de arrendamiento es muy recomendable que ambos firmen un “documento de resolución de contrato y entrega de llaves”, cuando se firma un documento de reserva de alquiler, las partes deben tener la precaución de dejar constancia en el mismo de todos los elementos esenciales del futuro contrato de arrendamiento al que se están comprometiendo, así como la suma económica de la que responderá cada uno en caso de incumplimiento del precontrato de reserva.

Si quieres más información sobre esta materia te invito a leer mi post Las arras en el arrendamiento de viviendas, en el que podrás ver los conceptos y las consecuencias que la jurisprudencia le ha dado a las arras, ya que se trata de una materia poco escasamente regulada por la ley (sólo en el artículo 1454 CC).

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