Son varias las situaciones en las que el arrendador puede echar al inquilino de una vivienda alquilada. A veces es por incumplir el inquilino sus obligaciones de pago y otras veces es por disponer el arrendador de ese derecho si se dan determinados acontecimientos.

Antes de comenzar conviene destacar que el arrendador puede echar al inquilino aferrándose a dos causas genéricas:

  • Impago de alquiler por parte del inquilino (o de cualquier otra de sus obligaciones): en este post no voy a tratar estos casos, así que si estás interesado en conocer qué puedes hacer si el inquilino ha dejado de pagarte la renta te recomiendo la lectura de mi post Opciones legales ante el impago de alquiler.
  • Por otras causas permitidas por la ley de arrendamientos urbanos, tales como necesitar la vivienda el arrendador para si mismo, compraventa de la vivienda alquilada, etc. Estos son los casos que voy a analizar en el presente artículo.

Introducción

Con carácter general, son dos las situaciones en las que la ley permite al arrendador echar a un inquilino de una vivienda alquilada.

  • Cuando la necesite para si mismo o para otros familiares.
  • Cuando la vivienda se haya vendido con un inquilino dentro y el contrato de arrendamiento no se hubiera registrado en el Registro de la Propiedad.

Además, por supuesto, el arrendador podrá solicitar a la justicia la recuperación de su inmueble cuando concurran algunas de las causas de resolución del contrato recogidas en el contrato de arrendamiento o en la ley (impago de renta, incumplimiento de contrato, etc), tal y como ya he comentado al inicio del artículo.

Vamos a ver estas dos situaciones tanto en los contratos de arrendamiento firmados después del seis de junio de 2013 como en los firmados antes de esa fecha, pues la regulación es distinta.

Contratos de arrendamiento posteriores al seis de junio de 2013

Echar al inquilino por necesitar la vivienda el arrendador en contratos de menos de tres años de duración

En los contratos de menos de tres años de duración inicial, el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato anualmente hasta que el mismo cumpla un total de tres años.

Sin embargo, existe una posibilidad de que el arrendador pueda evitar el derecho a la prórroga del inquilino y, por tanto, recuperar su vivienda antes de llegar al tercer año de contrato. Es la recogida en el artículo 9.3 LAU.

Así, una vez llegado el vencimiento inicial del contrato, el arrendador puede comunicar al inquilino al arrendatario que necesita la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o determinados familiares (sus padres, sus hijos o su cónyuge).

Eso si, deben haber transcurrido, por lo menos, doce meses de contrato.

Por lo tanto, el arrendador podrá evitar la prórroga del contrato notificándolo al inquilino en el momento en que se cumpla el vencimiento del contrato, siempre que se den las siguientes condiciones:

  • Nunca se puede hacer dicha notificación antes de los doce meses de contrato.
  • Habrá que hacer la notificación cuando llega la fecha de vencimiento del contrato.
  • Nunca operará esta regla para contratos de duración inicial de tres años o más.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si estás interesado en profundizar más en este contenido te invito a leer el post El arrendador necesita la vivienda arrendada para si o para su familia.

El nuevo propietario de una vivienda quiere echar al inquilino con contrato en vigor

Si el contrato de arrendamiento no está registrado en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario podrá recuperar la vivienda en el plazo de tres meses, tal y como indica el artículo 14.2 LAU en relación con el 1.571 del Código Civil. (Se aplica el artículo 14.2 LAU por analogía con la situación que recoge dicho artículo, que esel caso en que lo que no está registro enel Registro es la propia vivenda).

Deberá mantener al inquilino tres meses desde que le comunique que quiere recuperar la vivienda y, transcurridos estos, el inquilino deberá abandonar el inmueble.

Si por el contrario el contrato de arrendamiento si está inscrito en el Registro, el inquilino mantendrá su derecho a la prórroga hasta el tercer año, si bien podrá el nuevo propietario acudir a la norma anteriormente vista del artículo 9.3 LAU para recuperar su vivienda cuando se de el caso.

Si la finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad (ahora no hablamos del contrato de arrendamiento, si no de la vivienda), el inquilino mantendrá su derecho de prórroga hasta los tres años. Y si el arrendador vende el inmueble, el nuevo propietario podrá echar al inquilino en los términos del artículo 1571 CC (artículo 9.4 LAU), teniendo el inquilino un plazo de tres meses para desalojar.

Contratos de arrendamiento anteriores al seis de junio de 2013

Echar al inquilino por necesitar el arrendador la vivienda

Recordemos que el arrendador tiene derecho a prorrogar el contrato año a año hasta cumplir el contrato un total de cinco años.

Pues bien, una posibilidad que tiene el arrendador de recuperar su vivienda y que por tanto el inquilino no pueda ejercer su derecho a la prórroga es que se hubiera recogido en el contrato, expresamente, la posibilidad de que el arrendador necesite recuperar la vivienda antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Si esa posibilidad no se recogió en el contrato, el arrendador tendrá que mantener al inquilino en la vivienda hasta el quinto año si este así lo quiere. Tras el quinto año podrá recuperarla comunicando en tiempo y forma al inquilino su intención de que el contrato no vuelva a prorrogarse.

El nuevo propietario de la vivienda quiere echar al inquilino con contrato en vigor

Si la duración inicial del contrato era inferior a cinco años, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo hasta el quinto año, se encuentre o no inscrito en el Registro de la Propiedad el contrato. Cumplido el quinto año, el nuevo propietario podrá comunicar al inquilino que no se prorrogue nuevamente el contrato.

Si el contrato tenía una duración pactada superior a cinco años pueden darse dos situaciones:

  1. El nuevo propietario, al comprar, no sabía que había un inquilino en la vivienda (el contrato de arrendamiento no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad y por eso no lo conocía o, estando inscrito, la duración del contrato era incorrecta en el Registro de la Propiedad). Podrá echar al inquilino una vez transcurridos los cinco primeros años de contrato. En este caso el vendedor tendrá que indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente a una mensualidad (de la renta en vigor, no de la inicial) por cada anualidad pendiente de cumplimiento y fracciones prorrateadas correspondientes a periodos inferiores al año, excepto que en el contrato de arrendamiento se hubiera pactado que no hay derecho a esta indemnización.
  2. Si el que compra el piso sabía que estaba alquilado o debía saberlo por estar inscrito el alquiler en el Registro de la Propiedad, conocía la duración del contrato, etc., entonces no se podrá echar al inquilino hasta que se cumpla la duración total del contrato de arrendamiento.

En todos los casos, cuando arrendador originario e inquilino hubieren pactado en el contrato que éste se extinguirá al venderse la vivienda, entonces el nuevo propietario tendrá que mantener en la vivienda al inquilino hasta el quinto año y no más.

¿Necesitas tu vivienda y está alquilada?.

¿Tienes pensado vender o comprar vivienda y tiene inquilino?.