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El arbitraje en el alquiler de viviendas

El arbitraje en el alquiler de vivienda

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El arbitraje en el alquiler de vivienda es una alternativa a la vía judicial permitida por nuestro ordenamiento jurídico para dar solución a las controversias que sucedan entre las partes del contrato de arrendamiento.

Aunque el arbitraje es posible en muchos ámbitos, vamos a analizarlo exclusivamente desde el punto de vista del arrendamiento de viviendas.

Qué es el arbitraje

En esencia, el arbitraje es un instrumento, alternativo a la justicia ordinaria, para resolver las controversias que diariamente acontecen entre particulares o empresas.

O, dicho de otro modo, es una forma de resolver controversias entre las partes, en la que no se pide auxilio al Estado (justicia ordinaria) para resolver el conflicto, sino a una o varias personas (árbitros).

Aquí te dejo este vídeo (de hace muuuchos años. Pero lo explico perfectamente. En lo único que he cambiado de opinión es en la utilidad del arbitraje. hace ocho años pensaba que no pero la experiencia me ha hecho ver que sí que merece la pena, sin lugar a dudas).

Para poder someter a arbitraje una controversia es necesario que las partes así lo hayan acordado expresamente, pues de lo contrario se aplica de forma predeterminada la justicia ordinaria.

Al arbitraje se puede acudir siempre y cuando se trate de materias de libre disposición, es decir, materias sobre las cuales la ley no impone de antemano una solución.

Por lo tanto, cuando se trate de materias de libre disposición, las partes pueden someter su conflicto a arbitraje en lugar de someterlo a la justicia ordinaria.

Y cuando esto se haga, las partes estarán impidiendo que se aplique la justicia ordinaria, que no podrá intervenir en todo el proceso arbitral.

El arbitraje es regulado en la ley 60/2003, de 23 de Diciembre, de Arbitraje.

El arbitraje en materia de arrendamientos

Dado que el artículo 2 de la Ley de Arbitraje establece que se podrán someter a arbitraje las materias de libre disposición, cabe preguntarse si la materia arrendaticia puede someterse o, siendo posible, si algunas materias pueden someterse a arbitraje y otras no.

Respondiendo a esta pregunta, en la actualidad es aceptado que se pueda someter a arbitraje cualquier materia relacionada con el contrato de arrendamiento.

Sin embargo hay que aclarar que esto es así en el caso del llamado «arbitraje en derecho», es decir se puede someter a arbitraje la materia arrendaticia siempre que el/los arbitro/s resuelvan la controversia en base a normas jurídicas, en base a derecho.

Existe otra modalidad de arbitraje, que es el «arbitraje en equidad». A este tipo de arbitraje (el arbitro resolverá según su leal saber y entender) se pueden someter los arrendamientos de vivienda y los de uso distinto a vivienda, pero siempre y cuando la sumisión al arbitraje sea posterior a la aparición del conflicto.

Si la sumisión a arbitraje es anterior a la aparición del conflicto (por ejemplo, a través de cláusula en el contrato de arrendamiento) entonces sólo podrán someterse a arbitraje en equidad los conflictos derivados de los contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda.

Funcionamiento del arbitraje

El convenio arbitral

El artículo 9 de la Ley de Arbitraje establece que el Convenio Arbitral (que podrá adoptar la forma de cláusula incorporada a un contrato, o de acuerdo independiente), deberá expresar la voluntad de las partes de someter a arbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir respecto a una determinada relación jurídica.

El Convenio Arbitral mencionará el arbitro o institución arbitral que conocerá del asunto.

Por lo tanto, las partes pueden elegir:

  • Un arbitro (persona física)
  • Una institución arbitral: la ley de arbitraje reconoce como instituciones arbitrales a las que se puede someter el arbitraje a las corporaciones de derecho público y entidades públicas que puedan desempeñar funciones arbitrales, así como a asociaciones y entidades sin ánimo de lucro en cuyos estatutos se prevean funciones arbitrales. Posteriormente la institución elegida seleccionará el/los árbitro/s que se encargará del asunto en base a los estatutos y reglamentos de dicha institución.

Los árbitros

El árbitro es la persona que impone la solución al conflicto, a diferencia de otras modalidades de sistemas de resolución de conflictos como la mediación o la conciliación, en las que el mediador o conciliador acerca posturas para que sean las partes quienes lleguen a un acuerdo.

Las partes podrán fijar libremente el número de árbitros, siempre que éste sea impar. A falta de acuerdo se designará un sólo árbitro.

Una vez designado el árbitro (por las partes o por la institución arbitral a la que se haya sometido el arbitraje), el proceso avanzará a través de los cauces procesales establecidos en el Reglamento y Estatutos de la institución que vaya a ofrecer el arbitraje.

En el «arbitraje en derecho» cuando haya un sólo árbitro deberá ser jurista y si son tres los árbitros al menos uno de ellos será jurista. No obstante lo aquí indicado, las partes pueden pactar que esto no sea así, pero se requiere pacto expreso.

Inicio del procedimiento arbitral

Salvo que las partes hayan acordado otra cosa, se entiende iniciado el procedimiento arbitral cuando la contraparte recibe la notificación por parte del afectado a través del cual somete a arbitraje el conflicto surgido.

El siguiente paso consiste en la presentación de la demanda (demanda de arbitraje), que contendrá los hechos en que se basa la reclamación, las circunstancias del conflicto, así como la petición realizada al demandado.

Te dejo enlace al post en el que te ofrezco un modelo de demanda arbitral de desahucio.

El laudo arbitral

El laudo arbitral es el documento escrito y firmado por el/los árbitro/s que pone fin de forma definitiva (no es recurrible) a la controversia y que tiene la misma fuerza legal que una Sentencia.

Así pues, es de obligado cumplimiento para las partes.

El laudo ha de explicar motivadamente la decisión alcanzada, excepto en los casos en que dicha decisión se deba a un acuerdo entre las partes, en cuyo caso no tiene que haber explicación de la decisión adoptada en el laudo.

Además, el laudo mencionará las costas del arbitraje, que incluirán los honorarios y gastos de los árbitros y, en caso de que hubieran intervenido, los honorarios y gastos de los defensores de las partes (abogados), el coste del servicio prestado por la institución administradora del arbitraje y los demás gastos originados en el procedimiento arbitral.

La ejecución del laudo

Una vez dictado el laudo por parte del árbitro, concluye el arbitraje, por lo que si el demandado no desaloja voluntariamente la vivienda y/o no paga voluntariamente la deuda, entonces el demandado tendrá que acudir a la justicia ordinaria, ya que los jueces son los únicos facultados por la ley para forzar a que se cumplan las resoluciones arbitrales. Los árbitros no pueden hacer esto.

El demandado, por tanto, tendrá que interponer una demanda ejecutiva en el juzgado de primera instancia del lugar en el que se dictó el laudo, con la participación de abogado y procurador (recordemos que para la demanda arbitral no es necesaria su participación).

El juzgado señalará fecha para el juicio y para el lanzamiento (desalojo de la vivienda).

¿Es útil el arbitraje en materia de arrendamientos urbanos?

Por mi experiencia en varios procesos de desahucio en la vía arbitral, he de decir que el arbitraje es muy útil.

Los procesos duran bastante menos tiempo en la vía arbitral que en la vía de los juzgados ordinarios.

Para que te hagas una idea, ayer día 14 de noviembre de 2022 presenté una demanda de desahucio ante una institución arbitral, y hoy día 15 ya ha sido admitida a trámite la demanda.

En los juzgados habrían tardado de media 40 días en admitir a trámite la demanda.

La parte negativa (aunque esto no es culpa de los procesos arbitrales sino de la ley) es que una vez que tenemos el Laudo que da por terminado el contrato, hay que acudir a la justicia ordinaria (a los juzgados) para pedir que se ejecute el desahucio, lo que supone poner una nueva demanda que debe ser admitida, notificada al inquilino, etc.

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

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