Si el contrato es posterior al 6 de junio de 2013 y dura menos de tres años, el inquilino tiene garantizada una duración mínima del contrato de tres años, salvo si el arrendador (u otros familiares) necesita la vivienda para constituir en ella su vivienda habitual. En ese caso el contrato debe terminar a los dos meses del escrito del arrendador (y sólo lo puede exigir cuando el contrato llega la fecha de vencimiento del contrato o con posterioridad a esa fecha, nunca antes).

El estudio de las opciones que tiene el arrendador para recuperar la vivienda que previamente ha alquilado pasa por diferenciar entre los contratos de arrendamiento celebrados antes del 6 de junio de 2013 y los que se celebraron tras esa fecha, dado que el 6 de junio de 2013 entraron en vigor una serie de modificaciones en la ley de arrendamientos urbanos (LAU) que afectan a esta materia.

Contratos celebrados después del 6 de junio de 2013

Si tu contrato es posterior al 6 de junio de 2016, te dejo mi explicación primero en vídeo y después en texto, como tu prefieras 😉

El artículo 9 LAU permite al inquilino estar en la vivienda alquilada el tiempo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento. Así, si el contrato es por diez años entonces el inquilino podrá permanecer diez años en la vivienda.

Pero si ese tiempo de duración pactado es inferior a tres años (un año o dos, por ejemplo) entonces el inquilino podrá estar hasta el tercer año si así lo desea. Esto es lo que la LAU llama “prórroga obligatoria”.

“Prórroga obligatoria” y la reforma de 2013

La “prórroga obligatoria” consiste en que si el contrato dura menos de tres años, cuando llegue su vencimiento (por ejemplo al llegar a los doce meses si se pactó por un año) entonces el inquilino tiene derecho a que entre en juego la prórroga obligatoria, es decir, en ese momento el contrato se prorrogará por un año más. Y así hasta que el contrato alcance una duración total de tres años.

Sólo puede haber prórroga obligatoria en los contratos de menos de tres años de duración (en los de más, no). En los contratos de tres años o más no cabe alegar necesidad de la vivienda por parte del arrendador, salvo que se haya pactado así en el contrato.

Contratos de menos de tres años de duración

La reforma de la LAU del año 2013 ha traído consigo un motivo, muy utilizado por lo arrendadores, para quebrar es derecho del inquilino a estar hasta el tercer año. El inquilino podrá estar en la vivienda hasta, como he indicado, el tercer año, excepto que el arrendador o determinados familiares suyos necesiten la vivienda para constituir en ella su vivienda habitual.

Con esta reforma de 2013, ahora el arrendador podrá mandar un escrito al inquilino en el mismo momento que llegue la fecha de vencimiento del contrato (o en cualquier momento posterior) y tendrá que conceder en ese escrito un plazo de, al menos, dos meses para que éste proceda al desalojo.

Pero este motivo sólo podrá utilizarlo el arrendador si va a utilizar la vivienda él mismo o determinados familiares para constituir en ella su nueva vivienda habitual.

El derecho del arrendador a recuperar o pedir la vivienda

El artículo 9.3 LAU viene a decirnos que si el contrato es de menos de tres años, entonces por mucho que el inquilino tenga derecho a estar en la vivienda hasta el tercer año, éste perderá ese derecho si ha transcurrido un año de contrato y el arrendador necesita la vivienda para sí o para determinados familiares. Esto da lugar a las siguientes situaciones:

  • Si el contrato es de un año de duración entonces el arrendador podrá notificar al inquilino, cuando termine el primer año de duración del contrato, que necesita la vivienda para uso propio o de determinados familiares como vivienda habitual, debiendo conceder un plazo mínimo de dos meses desde esa fecha para que el inquilino desaloje la vivienda.
  • En caso de ser de dos años de duración entonces el arrendador podrá notificar al inquilino, cuando termine el segundo año de contrato, que necesita la vivienda para uso propio o de determinados familiares como vivienda habitual, y deberá conceder dos meses por lo menos para el desalojo.
  • Si la duración pactada es de tres años o más, no puede alegarse este artículo 9.3 para hacer cesar el contrato, pues este artículo es para impedir las “prórrogas obligatorias”, y los contratos de tres años o más carecen de opción a prórroga obligatoria, pues solo admiten “prórroga necesaria” y el artículo 9.3 sólo “paraliza” las “prórrogas obligatorias”. Por tanto, si el contrato es de tres años o más el arrendador tendría que alegar lo dispuesto en el artículo 10 LAU, es decir, que no quiere que entre en vigor la “prórroga necesaria” porque así se lo permite la ley, sin más explicaciones.

Preaviso

Aunque el artículo 9 LAU no lo mencione, se recomienda que el preaviso sea fehaciente (por burofax, por ejemplo).

Y en cuanto al plazo, establece dicho artículo, que el preaviso debe realizarse al menos dos meses antes de la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda.

Personas que pueden tener necesidad de la vivienda

El supuesto que recoge el artículo 9.3 LAU es que el arrendador puede impedir que opere la prórroga obligatoria del contrato (en los términos antes expuestos) en determinadas situaciones. Y esas situaciones son las siguientes:

  • El arrendador necesita la vivienda para habitarla él como vivienda permanente.
  • El arrendador necesita la vivienda para que la destinen a vivienda permanente sus familiares en primer grado de consanguinidad (o por adopción) o para su cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Es decir, puede ejercerse este derecho para que la vivienda la ocupe el arrendador, sus padres, sus hijos o su cónyuge, pero no sus hermandos (todo ello referido al arrendador).

Sanciones

El segundo párrafo del artículo 9.3 LAU establece que si han pasado tres meses desde la extinción del contrato de arrendamiento o desde el desalojo y las personas mencionadas anteriormente no la hubieran ocupado en ese periodo, entonces el inquilino podrá optar en el plazo de 30 días entre:

  • Exigir un nuevo contrato de arrendamiento para él de hasta tres años de duración si así lo desea, manteniéndose el resto de condiciones del contrato iguales que las del contrato extinguido. Además, podrá exigir ser indemnizado por los gastos que le ocasionó el desalojo, en su caso, hasta el momento de la reocupación.
  • Exigir una indemnización por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que faltara por cumplir hasta completar tres.

No tendrá derecho el inquilino a estas dos opciones cuando la no-ocupación por parte de las personas que iban a ocupar la vivienda ha sido por causa de fuerza mayor.

Contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013

Para los contratos que se celebraron antes del 6 de junio de 2013, el artículo 9.3 LAU establece como principio básico que para que el arrendador pueda exigir la restitución del inmueble por esta causa, debió establecerse en el contrato la posibilidad de que el arrendador iba a necesitar la vivienda para si o para sus familiares dentro de los 5 años primeros de contrato. Si así se estableció en el contrato, el arrendador podrá pedir la restitución de la vivienda para que la habite él mismo o determinados familiares antes de que entre en vigor la próxima (o la primera, según los casos) prórroga obligatoria.

Sanciones

El segundo párrafo del artículo 9.3 LAU establece que si en el plazo de tres meses desde el desalojo o la extinción del contrato la parte que debiera ocupar la vivienda no lo ha hecho, entonces el inquilino podrá optar entre:

  • Exigir un nuevo contrato de arrendamiento para él de hasta cinco años de duración si así lo desea, manteniéndose el resto de condiciones del contrato iguales que las del contrato extinguido. Además, podrá exigir ser indemnizado por los gastos que le ocasionó el desalojo, en su caso, hasta el momento de la reocupación.
  • Exigir una indemnización por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que faltara por cumplir hasta completar cinco.

No tendrá derecho el inquilino a estas dos opciones cuando la no-ocupación por parte de las personas que iban a ocupar la vivienda ha sido por causa de fuerza mayor.

Y tu…¿estás envuelto en una de estás?.