El avalista en el contrato de alquiler de vivienda o de uso distinto a vivienda, también conocido como fiador, es el garante del cumplimiento de las obligaciones del inquilino ante el arrendador. De esta forma el arrendador tiene a quien dirigirse si el inquilino incumple sus obligaciones.

Antes de introducirnos en el estudio de esta figura jurídica, conviene hacer alguna precisión, sobre todo desde el punto de vista terminológico.

Cuestiones previas

El avalista en un contrato de arrendamiento es aquella persona que se obliga, ante el arrendador, a cumplir las obligaciones del inquilino en caso de que éste no cumpla las suyas.

Jurídicamente, el avalista, con su solvencia, fía al inquilino ante posibles incumplimientos de las obligaciones por parte de éste. De ahí que esta figura jurídica se llame “fianza”.

Sólo a modo de aclaración, esto que acabo de explicar es lo que verdaderamente se llama fianza en derecho civil. Sin embargo, lo que coloquialmente conocemos como fianza (la cantidad que entrega el inquilino al arrendador al celebrar el contrato de arrendamiento para responder de impagos y posibles deterioros), en realidad no se debería llamar fianza, sino que se llama “prenda irregular”. Pero no voy a ser yo quien pretenda que se deje de llamar fianza y se llame de esta otra manera.

Por lo tanto, estrictamente, el comúnmente conocido por todos “avalista” jurídicamente lo que hace es prestar fianza ante el arrendador, es decir, según el artículo 1822 del código civil, se compromete a cumplir las obligaciones del inquilino en caso de que éste las incumpla. Por esto se le llama también fiador, y así es como voy a mencionarlo en este artículo en lugar de avalista.

Así, el fiador sirve para garantizar obligaciones, por lo que esta figura puede añadirse sin problema al contrato de arrendamiento como garantía adicional a la fianza (prenda) que exige el artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU), pues así lo permite el artículo 36.5 LAU.

Derechos del fiador

Excepto que se plasme en el contrato de arrendamiento que el fiador renuncia a los derechos que a continuación expongo, el fiador podrá disfrutar de ellos. Son dos derechos bastante interesantes para el fiador, pero no tan interesantes para el arrendador. Estos derechos son:

  • Orden: se trata de un derecho del fiador que impone al arrendador la necesidad de exigir el pago de la deuda o el cumplimiento de las obligaciones incumplidas, primero al inquilino y, sólo después, a él.
  • Excusión: se trata de un derecho del fiador que impide que el arrendador pueda solicitar el embargo de sus bienes sin antes haber solicitado el embargo de los bienes del inquilino.

Estos dos derechos del fiador se pueden dejar sin operatividad, pero para ello debe renunciarse a ellos expresamente en el contrato.

Las consecuencias de las renuncias a estos dos derechos son que el arrendador puede solicitar el pago de la deuda al fiador antes incluso que al propio inquilino. Y también puede embargar al fiador sin tener que embargar antes al inquilino.

Otro modo de hacer inoperativos estos dos derechos es otorgando (expresamente en el contrato) carácter solidario al fiador.

Además de los dos derechos mencionados, la ley (en este caso el artículo 438.3 de la ley de enjuiciamiento civil) otorga otro derecho al fiador. Consiste en que cuando el arrendador pretenda que sea el fiador quien pague la deuda generada por el inquilino, entonces el arrendador tendrá que requerir previamente al fiador para que le pague. Si no lo hace así no podrá iniciar la reclamación judicial contra el fiador.

Efectos entre el fiador y el inquilino

En los casos en que el fiador tenga que hacer frente a las obligaciones del inquilino (por ejemplo, cuando tiene que pagar al arrendador las rentas que el inquilino dejó de pagar), éste último tiene la obligación legal (artículo 1838 del Código Civil) de:

  • Pagarle al fiador todo lo que éste pagó al arrendador.
  • Pagarle al fiador los intereses legales de la deuda pagada por éste.
  • Pagarle al fiador los gastos ocasionados al fiador después de poner éste en conocimiento del inquilino que ha sido requerido para el pago.
  • Pagarle al fiador daños y perjuicios cuando procedan.

La extinción de la fianza

La obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor o por fallecimiento de aquél.

Tiene aquí mucha importancia el artículo 1851 del Código Civil, que viene a decir que la obligación del fiador no alcanza a las prórrogas del contrato de arrendamiento. Por lo tanto, es importante dejar bien claro en el contrato que la obligación del fiador comprende el periodo contractual y, además, las posibles prórrogas que sucedan al periodo contractual inicial.

Dicho todo lo anterior, y por si es de tu interés, te dejo un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda con cláusula de avalista.

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