El desahucio express no se regula en la ley de arrendamientos urbanos. Esta ley sólo hace mención a los motivos por los que el arrendador puede exigir que el desahucio. El motivo más frecuente es el impago de las rentas de alquiler, pero tendremos que acudir a la ley de enjuiciamiento civil para saber en qué consiste el juicio de desahucio, también conocido como desahucio express.

En este post voy a explicarte en qué consiste el desahucio express de un inquilino, motivado por un impago de rentas de alquiler.

Si te interesa conocer el procedimiento de desahucio que hay que utilizar por algún otro motivo podrás acceder a través del artículo Motivos para el desahucio del inquilino. Pero si es por impago de la renta…sigue leyendo!!!.

Antes de comenzar te adelanto que el nombre de desahucio express no es más que la forma en que se conoce al juicio verbal de desahucio de inquilinos de toda la vida.

Es decir, no existe ningún procedimiento judicial que se llame desahucio express, sino que la ley de enjuiciamiento civil sólo regula una modalidad de juicio para echar al inquilino que no paga.

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Ese procedimiento judicial es denominado de varias formas, siendo las más usuales la de juicio de desahucio, desahucio express, etc. Pero en realidad sólo existe un tipo de juicio para echar al inquilino.

Introducción

Bien, como indicaba al comienzo del artículo, la ley de arrendamientos urbanos (LAU) contempla diversos motivos para poder desalojar al inquilino. Sin embargo en este artículo sólo voy a analizar el más frecuente, que es el desahucio por impago de rentas de alquiler. En concreto, es el artículo 27.2 LAU el que permitirá al arrendador interponer una demanda de desahucio por impago de rentas o de otras cantidades (suministros, comunidad, etc).

Existe impago de rentas y por tanto se puede interponer la demanda de desahucio desde el mismo momento en que el inquilino se retrasa en el pago de la renta, aunque se trate de una única mensualidad de renta, tal y como te explico con más detalle en el post Retraso en el pago del alquiler. Es decir, el arrendador no tiene por qué soportar ningún retraso en el pago de la renta, pues el pago de la renta es la principal obligación del inquilino y no cabe faltar a esa obligación.

Por último, las normas del juicio de desahucio son las mismas tanto para los contratos de arrendamiento firmados antes del 6 de junio de 2013 como para los que se firmaron después de esa fecha. Y además, también se aplican las mismas normas para locales o para viviendas.

Qué es el desahucio express

Como he dicho, el desahucio express como tal no existe, debiendo ser denominado simplemente “desahucio”.

Dentro de los juicios declarativos existen dos modalidades:

  • Juicio declarativo verbal
  • Juicio declarativo ordinario

El de desahucio es del tipo “verbal”. El llamado juicio ordinario no se aplica cuando queremos desalojar al inquilino.

A través del procedimiento de desahucio el arrendador solicita al Estado (al Poder Judicial)  auxilio judicial para que el juez de por terminado el contrato de arrendamiento y, además, ordene el desalojo del inquilino que no ha pagado la renta u otras cantidades y, en definitiva, devuelva al arrendador la posesión del inmueble.

La demanda de desahucio, que es la que abre el procedimiento de desahucio, ha de presentarse a través de abogado y procurador, excepto en los casos (poco frecuentes) en que la renta mensual del inmueble es inferior a 166 euros al mes.

Desahucio express

En el proceso de desahucio, además de pedir lo que acabo de indicar, también puede pedir el arrendador al juez que condene al inquilino al pago de las cantidades que adeuda, así como que condene al inquilino a pagar las costas que haya tenido que costear el arrendador por la tramitación del procedimiento. También se pueden reclamar las rentas adeudadas, en la demanda, a los avalistas o fiadores que aparezcan en el contrato de arrendamiento, en caso de que los haya.

Con anterioridad al proceso de desahucio…

Una vez que el arrendador no ha tenido éxito pidiendo amistosamente al inquilino que le pague la renta, lo primero que cabe plantearse es si ponerse algo más serio y pedir al inquilino que pague pero por escrito y de forma fehaciente.

En muchas ocasiones este mecanismo surte efecto y el inquilino paga. Pero en otras ocasiones sólo sirve para gastar dinero y perder tiempo. Y en estas situaciones el tiempo es lo más importante. En caso de que quieras mandar un burofax al inquilino te dejo un modelo de burofax reclamando al inquilino el pago de la renta.

Lo que nunca debe hacerse antes de iniciar el proceso de desahucio (tampoco durante el proceso de desahucio) es cambiar la cerradura del inmueble, entrar en la vivienda sin permiso, cortar los suministros, dejar de pagarlos (en los casos en los que sea el arrendador el que los pague), etc. Y ello por una razón muy sencilla; aunque el inquilino no pague, jurídicamente hablando él es el poseedor de la vivienda en tanto que el contrato no haya sido rescindido por ambas partes o por un juez, por lo que si el arrendador hace alguna de estas cosas, el inquilino podría llegar a denunciarle por allanamiento de morada, por coacciones, etc. Y de hecho es una práctica muuuuuy habitual por parte de los inquilinos morosos para extorsionar al arrendador. Así que con esto hay que tener mucho cuidado.

Precio del desahucio express

Respecto al coste de un proceso de desahucio, cada abogado y cada procurador tiene fijados sus honorarios, por lo que los precios pueden variar muchísimo.

Sin embargo, el coste medio se aproxima a las siguientes cantidades, con impuestos incluidos:

  • Abogado: en este tipo de procesos es necesaria su intervención. Suele rondar el coste los 500 euros.
  • Procurador: también es necesaria su intervención. Su coste ronda los 200 euros.
  • Poder General para Pleitos: se trata de un documento notarial por el que el arrendador otorga poderes al procurador para que sea su representante ante el tribunal. Tiene un coste de unos 40 euros, si bien también se puede hacer en el juzgado de forma gratuita, tras la interposición de la demanda.
  • Cerrajero: sobre unos 90 euros. Sólo será necesario si el inquilino no ha devuelto las llaves y si el arrendador no dispone de copia de las llaves del inmueble.
  • Tasas judiciales: las personas físicas no pagan tasas judiciales. Sólo las personas jurídicas. Y suelen rondar los 150 euros.

Por lo tanto, estamos hablando de un coste, con impuestos incluidos, de unos 700 euros sin contar al cerrajero que no siempre será necesario.

Duración del proceso de desahucio

Respecto a la duración hay muchos bulos. La ley ciertamente pretende que el proceso dure lo menos posible, pero sucede que los juzgados tienen una acumulación de trabajo importante y los presupuestos no dan para más.

Hace años los desahucios tardaban muchísimo en relación a lo que tardan hoy en día. Podían tardar fácilmente dos años.

Hoy por hoy la duración media de un procedimiento de desahucio, desde que se presenta la demanda, es de unos 4 meses.

De todos modos, por si quieres conocer más sobre cuanto tiempo se consume en cada acto que se realiza, te invito a leer Cuánto tarda el juicio de desahucio.

El proceso de desahucio

Una vez visto todo lo anterior llega el momento de presentar la demanda de desahucio, junto a la que el procurador tendrá que acompañar la siguiente documentación:

  • Contrato de arrendamiento original
  • Poder General para Pleitos
  • Notificaciones fehacientes que se hayan enviado al inquilino reclamándole el pago de la renta
  • Escritura de propiedad del inmueble

Una vez que se ha presentado la demanda, el inquilino recibirá en el plazo aproximado de un mes un documento (un Decreto) en el que se admite a trámite la demanda de desahucio y en el que, directamente, ya queda fijada la fecha del juicio y la fecha del lanzamiento (en caso de que no haya juicio). Sólo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda, cosa que no suele ocurrir casi nunca (Decreto de admisión de demanda de desahucio).

Una vez que el inquilino recibe en su domicilio el Decreto anunciando todo lo relacionado con el procedimiento de desahucio, el inquilino podrá actuar de varias formas:

  • Quedarse en el inmueble y no pagar: en este caso, llegado el día del lanzamiento (desalojo), el personal del juzgado accederá al inmueble y desalojará al inquilino, devolviendo la posesión del mismo al arrendador (o al procurador).
  • Pagar lo que debe y entregar el inmueble: es la mejor de las soluciones, desde luego.
  • Pagar la cantidad debida y seguir en el inmueble: Esto es lo que se llama “enervar la acción de desahucio”.
  • Entregar el inmueble y no pagar la cantidad adeudada: en este caso el procedimiento se da por finalizado respecto al desahucio, y continuará respecto a la reclamación de la deuda.
  • Contestar a la demanda oponiéndose a la misma: en este caso hay que celebrar juicio en la fecha que se había previsto en el Decreto.

En el caso en que el inquilino quiera oponerse a la demanda, el procedimiento de desahucio terminará con una “sentencia”, y en los demás casos el proceso terminará con un “decreto” (se trata de un decreto diferente al que recibe el inquilino tras la presentación de la demanda). Son dos tipos de resoluciones judiciales distintas, pero a efectos de lo que a nosotros nos interesa tienen efectos muy similares.

En el Decreto que da por finalizado el proceso de desahucio cuando no ha habido oposición del inquilino, el juez condenará al inquilino a pagar las costas del proceso (en su caso, que suele ser casi siempre) y se incluyen las rentas que van a vencer hasta la fecha de toma de posesión del inmueble por parte del arrendador.

El lanzamiento

El lanzamiento se regula en el extensísimo artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

Tras la resolución del juez (Sentencia o Decreto, dependiendo de si hubo o no oposición a la demanda por parte del inquilino), habrá que ejecutar el lanzamiento o, lo que es lo mismo, hay que practicar el desahucio o desalojo en caso de que el inquilino no haya desalojado voluntariamente.

El lanzamiento se puede producir sin usar fuerza (cuando el inquilino entrega las llaves voluntariamente) o usando la fuerza (cuando no quiere irse el inquilino del inmueble).

La Comisión Judicial tendrá que levantar Acta de lo ocurrido durante el lanzamiento y sobre el estado de conservación del inmueble, pues muy frecuentemente existen daños que el arrendador posteriormente tendrá que reclamar.

Puedes indagar más sobre el lanzamiento en el post El lanzamiento en el juicio de desahucio.

El cobro de la deuda por la vía ejecutiva

Transcurrido un plazo de 20 días desde que la Sentencia o decreto dictado por el juez es firme, el arrendador dispone de un plazo de 5 años para ejecutar la deuda, es decir, para intentar que se cumpla la condena que el juez ha dictado contra el inquilino mediante la que le condena a pagar la deuda. Esto quiere decir que el arrendador podrá solicitar el embargo de dinero, cuentas, bienes del inquilino deudor para que pague la deuda.

Recuerda que si necesitas contar con un buen profesional especialista me tienes a tu disposición para ayudarte.

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Y tu…¿has padecido el impago de las rentas en alguna ocasión?.

¿Has tenido que acudir a un proceso de desahucio?. ¿Ha sido express más bien…a fuego lento?.