Son muchas, muchísimas, las ocasiones en que tenemos que intervenir a causa de que el arrendatario o inquilino decide dar por terminado el contrato “a su manera”, sin devolver las llaves o sin firmar el correspondiente documento de resolución de contrato. De hecho, en materia de arrendamientos urbanos, después de las demandas de desahucio por impago de rentas, la no devolución de las llaves es la otra causa (la segunda) en volumen de trabajo.

Por lo general tanto el arrendador como el arrendatario ponen mucho celo en que el contrato de arrendamiento manifieste los derechos y obligaciones de las partes de la mejor forma posible. Parece que está grabado en el ADN de todos nosotros que al entrar a vivir a una vivienda de alquiler hay que firmar un contrato de arrendamiento. Y desde luego es una buena decisión.

Sin embargo, no ocurre lo mismo a la hora de finalizar el contrato.

En algunas ocasiones es el inquilino el que no quiere firmar el documento de resolución de contrato por diferentes motivos.

En otras ocasiones son ambas partes (aquellas que se afanaban por firmar el contrato de arrendamiento) las que deciden dar terminado el contrato de palabra y listo!!!.

En resumen, me refiero a lo estrictos que nos ponemos a la hora de firmar el contrato y la ligereza que existe a la hora de plasmar por escrito la finalización del mismo.

Bueno, dicho esto…vamos a entrar en materia.

El arrendatario se va sin entregar las llaves

Las circunstancias pueden ser diversas. Nos podemos encontrar ante varias situaciones, todas con el denominador común de que el arrendador se queda sin las llaves:

  • El inquilino desaparece sin dejar ni rastro.
  • El inquilino acude a la cita con el arrendador, rinden cuentas, pero se niega a firmar el documento de resolución de contrato, aunque entrega las llaves.
  • Lo mismo que en el caso anterior pero ni siquiera entrega las llaves.

Ante esta situación hay respuestas para todos los gustos, pero a mi me toca dar la respuesta desde el punto de vista jurídico, para evitar problemas posteriores.

Esto es como jugar a la lotería, pero en este caso a la inversa. Me explico…

Hay mucha gente que en estos casos recomienda al arrendador entrar en la vivienda, cambiar la cerradura y volver a alquilar la vivienda o utilizarla para habitarla él mismo. ¿En base a qué?. Pues unas veces en base a la falta de conocimientos jurídicos y otras veces en base a que es muy difícil que el inquilino demande al arrendador por allanamiento de morada, sobre todo en determinadas situaciones, como cuando el inquilino se ha ido a otra ciudad, al extranjero, etc.

La respuesta jurídica

Desde el punto de vista jurídico, y esta es la explicación a por qué no debe el arrendador entrar a la vivienda arrendada en estos casos de no devolución de la llave, el contrato de arrendamiento es sólo el instrumento (un papel) en el que se plasma una intención de ambas partes de alquilar un inmueble, pero el alquiler en sí mismo se manifiesta por el traspaso de la posesión del inmueble desde el arrendador al inquilino.

¿Qué quiere decir esto?

Pues que la posesión es lo realmente importante, pues el contrato puede incluso ser verbal (no existir papel).

Cuando dos partes deciden dar y tomar un inmueble en arrendamiento, hacen un contrato de arrendamiento (verbal o, por lo general, escrito) que regula esa situación de arrendamiento, pero lo esencial es que se traslada la posesión del arrendador al inquilino.

De este modo, el inquilino es el poseedor de la vivienda, y el arrendador es, ya no el poseedor, sino sólo el propietario. Esto es así desde el punto de vista jurídico, y cada arrendador debería tener esto muy presente a la hora de alquilar. Al alquilar se pierde la posesión!!!.

El arrendador o propietario es el dueño, pero una vez que cede la posesión del inmueble a otra persona (en este caso cede la posesión en arrendamiento), el arrendador pierde la posibilidad de poseer esa vivienda hasta que el inquilino le devuelva la posesión de nuevo.

¿Y cómo le devuelve la posesión de nuevo al arrendador?.

Pues de la misma forma que la tomó. Firmando un documento de finalización de contrato en el que manifieste que se devuelve al arrendador la posesión y se manifiesta que se entregan las llaves.

Y si esto no ocurre así, la posesión sigue siendo del inquilino.

Esto quiere decir que si el inquilino no firma el documento de resolución de contrato y no devuelve las llaves, o las deja en cualquier lugar, la posesión sigue estando en poder del inquilino y se seguirán devengando rentas de alquiler hasta que la posesión vuelva a manos del arrendador.

¿Y cuándo vuelve la posesión a manos del arrendador?.

Pues ya hemos llegado al quid de la cuestión.

Si inquilino y arrendador no firman el documento de resolución de contrato y entrega de llaves y, por tanto, no devuelve la posesión de la vivienda al arrendador, será un juez el que tenga que ordenar que le sea devuelta la posesión al arrendador, y para ello previamente tendrá que interponer el arrendador una demanda de resolución de contrato.

De este modo el arrendador podrá recuperar la posesión de la vivienda con toda la tranquilidad que le ofrece que sea un juez quien haya dicho que la posesión es suya, ya que recuperar la posesión de otra forma puede acarrear problemas al arrendador que, literalmente, pueden quitarle el sueño.

¿Cuáles son las consecuencias de tomar la posesión sin orden del juez?.

Como he dicho anteriormente, la posesión es del inquilino hasta que no se la devuelva voluntariamente al arrendador.

Si el arrendador, en vista de que el inquilino no le devuelve las llaves, decide tomarse la justicia por su mano y tomar posesión de la vivienda sin pasar antes por el juzgado, corre el riesgo (por eso decía al principio lo de que es como la lotería pero a la inversa) de que el inquilino le denuncie por allanamiento de morada, además de que le acuse de haberse apropiado de bienes que podrían existir en la vivienda, dinero, etc.

De hecho, ésta es una forma de extorsión por parte de inquilinos. Estos deciden dar por finalizado un contrato de arrendamiento sin firmar documento alguno y el arrendador entra en su vivienda sin tener la posesión (no la tiene por escrito). Y a continuación el inquilino, que se ha servido de pruebas de que el arrendador ha entrado en la vivienda, le exige cierta cantidad de dinero a cambio de no denunciarle por allanamiento de morada.

Y recuerdo que el allanamiento de morada es un delito castigado por el artículo 202 del Código Penal con pena de prisión de 6 meses a 4 años. Por lo que la cosa es seria.

Puedes ver las consecuencias que para el arrendador puede tener entrar en la vivienda en estas circunstancias en el post Qué pasa si el arrendador entra en mi casa sin permiso.

En resumen

Pues bien, todo lo anteriormente mencionado se soluciona de la siguiente forma…

  1. El arrendador que se encuentre en esta situación debe, para no encontrarse con problemas, recuperar la posesión de la forma que he expuesto, es decir, pidiendo que sea un juez el que ordene que le sea devuelta la posesión del inmueble.
  2. Una vez que haya pasado el tiempo y definitivamente recupere la posesión del inmueble (y tras el susto de ver en qué estado está), conviene, y lo repetiré hasta la saciedad, alquilar de nuevo pero con garantías. Pero con garantías “buenas”. De nada sirve pedir la nómina al inquilino. Seamos realistas. Una nómina no garantiza nada. Es una simple venda en los ojos que el arrendador quiere ponerse para alquilar su vivienda rápido. Alquilar una vivienda o un local es ceder la posesión de un inmueble, y eso es una cosa muy seria. Y ello requiere alquilar con verdaderas garantías. Y en mi opinión, las mejores garantías son el depósito, el aval bancario y el seguro de impago de alquiler. Si no puedes acceder a las dos primeras por el coste económico que le suponen al inquilino, te invito a conocer de cerca el seguro de impago de alquiler en mi post El seguro de impago de alquiler analizado a fondo. Cuesta dinero, si…, pero evita muchos problemas, muchos muchos!!!, de los que uno sólo se da cuenta cuando se ha encontrado envuelto en una de estas historias de desahucios, resoluciones de contratos, meses de espera, …

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