El inquilino o arrendatario tendrá que pagar IVA en el alquiler con opción a compra si la vivienda o local no ha sido trasmitida en ninguna ocasión, es decir, si el arrendador es el promotor/constructor. Este IVA que pagará el inquilino afectará tanto a las rentas mensuales como al precio establecido por la opción de compra, en caso de que se haya pactado ese precio.

El contrato de arrendamiento con opción a compra es un contrato de arrendamiento al que se le incluye una/s cláusula/s que regulan la posibilidad (opción) de que el inquilino pueda, en un futuro, comprar el inmueble.

La parte de ese contrato que se refiere al arrendamiento queda sometido a la ley de arrendamientos urbanos (LAU), pero la parte que se refiere a la opción de compra no tiene regulación ni siquiera en el Código Civil (CC), por lo que las partes pueden establecer los pactos que quieran, siempre que no sean contrarios a derecho.

Fiscalidad del alquiler con opción de compra

La opción más cómoda para analizar esta materia es clasificar qué es lo que puede ocurrir a nivel fiscal dependiendo de si el inmueble que se alquila ha sido vendido o no en alguna ocasión, puesto que el pago del IVA está muy relacionado con este asunto.

A efectos de IVA, se considera al contrato de alquiler con opción de compra como una prestación de servicios, y no como una entrega de bienes, como bien podemos observar en la gruesa explicación dada en la Consulta Vinculante V1711-11 de 4 de Julio de 2011 de la Dirección General de Tributos, así como la Consulta 132510 de la Agencia Tributaria.

Por lo tanto, voy a analizar la fiscalidad del alquiler con opción de compra dependiendo de si la vivienda o local han sido o no vendidos en alguna ocasión.

La vivienda o local aún no ha sido vendida ninguna vez

Estamos en este caso cuando el propietario del inmueble aún no lo ha vendido a nadie, es decir, el propietario es el constructor/promotor.

En estos casos el inquilino tendrá que pagar al arrendador de la siguiente forma:

  • Respecto a la renta mensual: el inquilino pagará al arrendador la renta mensual pactada más el IVA correspondiente en cada momento (actualmente corresponde el IVA reducido del 10% para viviendas libres según el artículo 91.Uno.2.11º de la ley del IVA (LIVA), y el IVA reducido del 4% para viviendas protegidas según artículo 91. Dos.2.2º LIVA. En el caso de inmuebles que no se destinen íntegramente a vivienda el tipo impositivo será el general (21%), como por ejemplo en los locales o las viviendas que se destinan a actividad profesional.
  • Respecto a la “prima”: la prima es la cantidad que el inquilino entrega al arrendador al firmarse el contrato de alquiler con opción a compra por el simple hecho de que éste le conceda la posibilidad (la opción) de comprar el inmueble en un futuro, y que por lo general se descuenta del precio de venta en caso de que se acabe ejerciendo la opción de compra (y si no se ejerce la opción, lo normal es que se pierda la prima pagada). Cabe decir que la prima no es obligatoria, por lo que a veces el inquilino no entrega ninguna cantidad al arrendador en concepto de prima, y en otras ocasiones si se pacta una prima. En el caso de que se pague prima, el inquilino tendrá que pagar el importe pactado más el IVA general (actualmente el 21%).

El inquilino puede comprar el inmueble o no comprarlo. Vamos a ver qué ocurre en ambas situaciones:

  1. Se ejerce la opción de compra: respecto a la renta que el inquilino ha ido pagando a lo largo de la vida del contrato, es posible que puedan descontarse del precio fijado para la venta del inmueble (depende de lo que diga el contrato). Si se ha pactado un descuento del total pagado en concepto de rentas, o de parte de las rentas pagadas, pues habrá que realizar dicho descuento en el precio final de la compraventa. Lo mismo ocurrirá respecto a la prima o precio de la opción, en el caso de que la hubiere habido. Respecto al IVA pagado por el inquilino atribuible a la renta o a la prima, obviamente pagado queda, y ya solo habrá que pagar el IVA sobre la cantidad que reste de pagar por la compraventa (también se aplicará el IVA reducido del 10% o del 4% dependiendo de si se trata de vivienda libre o protegida).
  2. No se ejerce la opción de compra: en el caso que el inquilino no quiera ejercer la opción de compra, la situación de arrendamiento podrá continuar o no, en función del tiempo que reste de contrato. Si el contrato de arrendamiento termina, dejarán de pagarse las rentas, y el IVA pagado por el inquilino durante toda la vida del contrato no lo recupera. Por el contrario, si el contrato de arrendamiento continúa y ya no existe la opción de compra, se convierte en un contrato de arrendamiento normal, por lo que procede pagar la renta y no seguir pagando IVA en caso de que se trate de una vivienda. En este caso tampoco podrá recuperar el inquilino el IVA pagado durante toda la vida del contrato.

En el caso de que se celebren varios contratos de arrendamiento con opción a compra consecutivos con distintas personas sin que la vivienda se haya vendido por primera vez, cada uno de los nuevos inquilinos tendrá que pagar IVA al arrendador mientras la vivienda no se venda por primera vez.

Visto todo lo anterior cabe decir que si la vivienda o local es puesta a disposición del inquilino por el promotor/constructor, el alquiler que éste pague llevará IVA, siempre que estemos hablando de alquiler con opción de compra. Sin embargo, cabe añadir que no habrá que pagar IVA si la vivienda o local es puesta a disposición del inquilino mediante alquiler con opción a compra por el promotor/constructor pero ese inmueble ha sido utilizado por:

  • El propietario, durante dos años o más.
  • Un inquilino sin opción a compra durante dos años o más. Si bien si ese inquilino sin opción a compra que ha utilizado el inmueble durante más de dos años es el mismo que posteriormente firma un contrato de alquiler con opción a compra sobre el mismo inmueble, entonces si habrá que pagar IVA junto con la renta.

Todo lo mencionado aquí es válido para un máximo de dos plazas de garaje y un trastero cuando estos elementos formen parte del inmueble objeto del contrato de arrendamiento con opción a compra.

La vivienda o local ya se ha vendido alguna vez en el pasado

En estos casos el inquilino no tendrá que pagar IVA al arrendador por la operación de compraventa, sino que tendrá que pagar únicamente la renta pactada y el impuesto de transmisiones patrimoniales. No obstante, existe la posibilidad de que el vendedor renuncie a la exención de IVA, y por tanto la operación de compraventa esté sujeta a IVA.

Respecto a la renta mensual a pagar al arrendador, si hablamos de vivienda habitual el alquiler estará exento de IVA y si hablamos de locales, oficinas, etc., la operación llevará IVA (21%).

En el caso de que se haya pactado un precio o prima por tener derecho a la opción de compra, tampoco tendrá que pagar el inquilino IVA al arrendador por la cantidad entregada.

Retenciones IRPF en el alquiler con opción a compra

En el caso de que estemos hablando de alquiler con opción a compra de viviendas, el inquilino tendrá que pagar al arrendador la renta pactada y en cuanto al IVA, lo pagará o no en función a lo analizado más arriba. Sin embargo, si la vivienda se destina a eso, es decir, a vivienda, el inquilino no tendrá que practicar retención al arrendador. Sin embargo, si la vivienda se destina a actividad profesional por parte del inquilino, entonces si deberá éste practicar retención al arrendador.

En el supuesto que estemos hablando de alquiler con opción a compra de locales, despachos, etc, además de la renta y el IVA que tiene que pagar el arrendatario al arrendador, deberá aquél practicar la correspondiente retención.

Aún más sobre el alquiler con opción a compra

He tratado de dar respuesta en este post a la problemática de si hay que pagar o no IVA en los alquileres con opción de compra. Sin embargo, si necesitas saber más sobre este tipo de contrato te invito a leer mi artículo El alquiler con opción a compra.

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