El subarrendamiento de vivienda se encuentra regulado en la ley de arrendamientos urbanos siempre que se destine por el subarrendatario a vivienda habitual. Pero si destina la vivienda subarrendada a vivienda temporal entonces se regulará por la voluntad de las partes y por el Código Civil.

El concepto de inmueble agrupa distintos tipos de edificaciones. Entre ellas, las más comunes son las viviendas y los locales comerciales. En este post me voy a centrar en el primer tipo, es decir, en el subarrendamiento de vivienda.

Todo contrato de subarrendamiento tiene un contrato de arrendamiento que le precede, es decir, anterior a él. No puede existir un contrato de subarrendamiento sobre un inmueble sobre el que no existe un contrato previo de arrendamiento.

Por lo tanto, antes de entrar de lleno en el concepto y regulación del subarrendamiento hay que analizar un aspecto muy importante del contrato de arrendamiento que le precede. Se trata de determinar si ese contrato de arrendamiento es de vivienda o de uso distinto de vivienda (de temporada).

Introducción

Como bien sabrás, los contratos de arrendamiento que recaen sobre viviendas pueden ser, según la ley de arrendamientos urbanos LAU), de dos tipos:

  1. De vivienda habitual: tendrá que celebrarse contrato de arrendamiento de vivienda habitual cuando el arrendatario vaya a establecer en ese inmueble su residencia de forma definitiva, indefinida. El inmueble va a constituir su morada, su hogar de forma permanente, ya que no dispone en ese momento de otra vivienda que vaya a ofrecerle esta condición de hogar permanente.
  2. De temporada: es lo que la LAU llama “contrato de uso distinto a vivienda” pero que en argot popular llamamos “contrato de temporada”. Deberá celebrarse contrato de temporada cuando el inquilino necesita temporalmente una vivienda para residir en ella durante un determinado periodo de tiempo, y esa vivienda no puede considerarse como su morada u hogar definitivo porque hay otra vivienda “esperándole” una vez que termine ese periodo de tiempo, y esta última si es su vivienda definitiva.

Por lo tanto, la primera cuestión que tenemos que tener en cuenta a la hora de subarrendar una vivienda es si el contrato de arrendamiento previo (no el de subarrendamiento) es de vivienda habitual o de temporada.

Y la importancia radica en el hecho de que los subarrendamientos que recaen sobre viviendas que se encuentran alquiladas bajo un contrato de arrendamiento “de vivienda” se regulan en el artículo 8.2 LAU, en tanto que los subarrendamientos que recaen sobre viviendas que están alquiladas bajo un contrato de arrendamiento “de temporada” deberían estar regulados en el artículo 32 LAU. Y digo “deberían” porque ese es el lugar exacto de la LAU en que deberían regularse, ya que este artículo 32 forma parte del Título III LAU que es el que se encarga de los arrendamientos de temporada, pero el legislador ha optado por no regular dichos subarrendamientos. Y al no regularlos el legislador en la ley de arrendamientos urbanos, que es una ley específica para arrendamientos de inmuebles, tendremos que acudir al código civil, que es una ley general para arrendamiento “de cosas”. Como vemos, si la ley especial (LAU) no regula nada al respecto, tendremos que acudir a la ley general (el código civil).

Bien, en este post vamos a ver únicamente el primer caso, es decir, los subarrendamientos que se producen en aquellas viviendas que están alquiladas bajo un contrato de arrendamiento “de vivienda”. Si estás interesado en el segundo supuesto (contratos de subarrendamiento de vivienda cuyo contrato de arrendamiento previo es de temporada) te invito a visitar el Post El subarrendamiento por temporada de vivienda con contrato de temporada.

EL SUBARRENDAMIENTO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Una vez que tenemos claro que el contrato de arrendamiento previo es “contrato de arrendamiento de vivienda”, tenemos que conocer cómo se elabora ese contrato de arrendamiento, pues de lo que en él se establezca (y lo que diga la ley sobre subarrendamientos) va a depender mucho el contenido del posible contrato de subarendamiento.

Así, el contrato de arrendaminto previo puede nutrirse de las siguientes fuentes, y por este orden:

  1. Normas de los Títulos I y IV LAU.
  2. Las clausulas que quieran acordar las partes, en el marco del Título II LAU. Esto quiere decir que, en materia de subarrendamientos, el arrendador y el inquilino podán pactar lo que quieran en el contrato de arrendamiento previo, excepto cuando haya normas imperativas en el artículo 8.2 LAU, en cuyo caso primará la norma imperativa ante la voluntad de las partes. Así, lo que pacten arrendador e inquilino servirá de límite insuperable para las cláusulas que establezcan el subarrendador y el subarrendatario en el contrato de subarrendamiento, excepto que hayan pactado algo perjudicial para el inquilino en materia imprativa, en cuyo caso el límite para subarrendador y subarrendatario vendrá fijado por dicha norma imperativa.
  3. Normas del Código Civil.

El párrafo segundo del artículo 8.2 LAU viene a establecer que, sobre un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, podrá celebrarse subarrendamiento y, en ese caso, el subarrendatario podrá otorgar al inmueble subarrendado un uso de vivienda o un uso distinto a vivienda (de temporada).

Es decir, en este caso voy a analizar dos situaciones que se pueden dar (subarrendatario da uso de vivienda o uso de temporada a lo subarrendado) sobre una vivienda cuyo contrato de arrendamiento previo es, no de temporada, sino “de vivienda”.

Ahora veremos la primera situación, por lo que voy a analizar cada una de las normas que establece el artículo 8.2 LAU en su doble vertiente, es decir, tanto si el contrato de subarrendamiento es para uso de vivienda como si es para uso de temporada.

Uso de la vivienda por el subarrendador

La LAU permite que el contrato de subarrendamiento sea para uso de vivienda o para uso temporal:

  • De vivienda: si el subarrendatario va a utilizar el inmueble subarrendado como “vivienda habitual”, entonces este contrato de subarrendamiento se confeccionará teniendo presentes las normas del Título II LAU. El subarrendador y el subarrendatario podrán modificar de común acuerdo esas normas, siempre que no perjudiquen al subarrendatario y siempre que no contradigan lo que el arrendador y el inquilino hayan pactado en materia de subarrendamiento en el contrato de arrendamiento.
  • De temporada: si el subarrendatario va a utilizar la parte de la vivienda que ha subarrendado como “vivienda temporal”, entonces establece el artículo 8.2 LAU que el contrato de subarrendamiento podrá establecer las cláusulas que libremente pacten las partes, sin verse limitado a las normas del Título II LAU como ocurría en el caso anterior. Sin embargo, deberán respetar el subarrendador y el subarrendatario todo lo que válidamente hubieran pactado el arrendador y el inqulino acerca del subarrendamiento en el contrato de arrendamiento.

¿Sólo subarrendamiento parcial de vivienda?

Esta materia se regula en el párrafo primero del artículo 8.2 LAU, que establece que sólo cabe el subarrendamiento de vivienda habitual parcial, es decir, que el subarrendador sólo puede subarrendar una parte de la vivienda.

Sin embargo, entiendo que esa norma no es imperativa, sino dispositiva, lo que quiere decir que arrendador e inquilino pueden pactar que se pueda subarrendar toda la vivienda. Y si así se pacta nada impedirá que subarrendador y subarrendatario hagan un subarriendo de toda la vivienda. Y ello se podrá hacer ya sea el subarrendamiento con carácter de vivienda o con carácter de temporada.

Si nada hubieran pactado al respecto arrendador e inquilino, el subarrendamiento sólo podrá ser parcial, por así establecerlo el artículo 8.2 LAU., si bien podrá ser total si el uso que le va a dar el subarrendatario es por temporada, pero en ese caso el contrato de subrendamiento habrá que realizarlo en base al código civil (esto es así porque la LAU no prohibe el subarrendamiento total. Únicamente no lo regula, por lo que podemos acudir a la normativa suplementaria del codigo civil).

Consentimiento escrito del arrendador

Esta materia se regula, igualmente, en el párrafo primero del artículo 8.2 LAU, que además de establecer que el subarrendamiento sólo será parcial (ya hemos visto que no siempre es así), establece que para subarrendar hace falta el consentimiento previo, y por escrito, del arrendador.

Como en el caso anterior, arrendador e inquilino pueden pactar lo que quieran a este respecto en el contrato de arrendamiento previo. Pueden pactar que no será necesario el consentimiento del arrendador para subarrendar.

Pero si nada hubieran pactado el arrendador y el inquilino en esta materia, entonces sólo se podrá subarrendar previo consentimiento escrito del arrendador en los casos en que el subarrendatario va a utilizar la vivienda como vivienda habitual, ya que si la va a utilizar temporalmente entonces podrá subarrendar (totalmente o parcialmente) sin el conentimiento del arrendador siempre que no exista prohibición de subarrendar en el contrato de arrendamiento previo, tal y como permite el artículo 1550 del Código Civil.

La renta del subarrendamiento

El precio o renta del subarrendamiento se regula en el párrafo cuarto del artículo 8.2 LAU, que establece que el precio del subarrendamiento no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

Como en los dos supuestos anteriores, entiendo que el arrendador y el inqulino pueden pactar en el contrato de arrendamiento lo que consideren oportuno a este respecto. Pueden, por tanto, permitir que la renta del subarrendamiento sea superior a la renta del arrendamiento.

Pero si nada hubieran pactado arrendador e inquilino, entonces la renta del subarrendamiento no podrá exceder a la del arrendamiento. Esto supone que si se han subarrendado distintas partes de una vivienda a distintos subarrendatarios, la renta pagada al inquilino por todos ellos no podrá exceder en su conjunto la renta que el inquilino paga al arrendador.

Finalización del subarrendamiento

El contrato de subarrendamiento firmado entre el subarrendador y el subarrendatario no podrá durar más allá del contrato de arrendamiento previo celebrado entre arrendador e inquilino.

El párrafo tercero del artículo 8.2 LAU así lo establece. Se trata de una norma imperativa, por lo que no es inválido el pacto entre el arrendador y el inquilino que permitiera esta práctica. Y por supuesto tampoco el subarrendador y subarrendatario podrán acordar en su contrato de subarrendamiento que dicha relación sobrevivirá al contrato de arrendamiento.

Entiendo que esta norma es aplicable tanto a los contratos de subarrendamiento para uso de vivienda como para uso temporal, ya que siempre debe ser el contrato de arrendamiento el que establezca el límite de duración máximo del contrato de subarrendamiento, dado el carácter accesorio de éste respecto al contrato de arrendamiento.

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