Junto con las posibles subrogaciones, los traspasos que se hayan producido en la vida del contrato de arrendamiento de local de renta antigua afectarán a la fecha definitiva de extinción del contrato de alquiler.

Los contratos de alquiler de local de renta antigua, es decir, los celebrados antes del 9 de mayo de 1985, se extinguirán definitivamente de acuerdo a las normas de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) de 1994. Uno de los factores que afectan, y mucho, a la fecha de extinción de los contratos, son las posibles subrogaciones que se hayan producido o que se produzcan hasta la definitiva extinción. Podéis ver esta materia en nuestro artículo (en texto y vídeo) Extinción o finalización de contrato de alquiler de local de renta antigua.

Por lo que respecta a los posibles traspasos (objeto del análisis de este post), afectan también a la fecha de finalización o extinción del contrato de arrendamiento de renta antigua.

En primer lugar, los traspasos que se celebren después de la entrada en vigor de la actual LAU se van a regir por las normas de la LAU de 1964 (y no por la de 1994), a pesar de celebrarse estos traspasos estando ya en vigor la LAU de 1994. En segundo lugar, y muy importante en esta materia, el arrendador no podrá negarse al traspaso si éste se realiza cumpliendo todos los requisitos del artículo 32 de la LAU de 1964. Puedes conocer detalladamente estos requisitos en nuestro artículo Traspaso de local de renta antigua.

Entrando en materia, vamos a desglosar varias de las posibilidades que pueden darse en materia de traspaso y cómo afecta, en función de cuándo se celebre dicho traspaso, a la extinción del contrato de arrendamiento. Al final del artículo mencionaremos las opciones existentes cuando el arrendatario es persona jurídica. Ahora vamos a analizar los traspasos producidos en contratos de arrendamiento cuyo inquilino es persona física. Nos encontramos con las siguientes posibilidades:

Inquilino persona física:

Vamos a hacer un análisis más profundo para aquellos contratos de arrendamiento de local que a fecha 1 de Enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la LAU) estaban en situación de prórroga, es decir, que en esa fecha ya se había cumplido la duración inicialmente pactada por las partes y el contrato había entrado en prórroga.

No se celebra ningun traspaso: se aplica entonces la regla general del número 3 de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, es decir, como norma general el contrato se va a extinguir al fallecimiento o jubilación del inquilino o de su cónyuge subrogado.

Traspaso celebrado antes del 31 de Diciembre de 1984: en estos casos se aplica la regla general, vista en el punto anterior, de extinción del contrato al fallecimiento o jubilación del inquilino que tomó el traspaso en aquella época o de su cónyuge subrogado.

Traspaso celebrado entre el 1 de Enero de 1985 y el 31 de Diciembre de 1994: en estos casos se aplica la regla general ampliada en 5 años, es decir:

  • El contrato se extinguirá como regla general al fallecimiento o jubilación del inquilino o del cónyuge que se hubiere subrogado, incrementando esa fecha en 5 años (en beneficio de los posibles herederos).
  • En los casos en que tras el traspaso se subrogue un descendiente del inquilino, el contrato no se extinguirá el 31 de Diciembre de 2014, sino el 31 de Diciembre de 2019 (si es que no ha fallecido o se ha jubilado antes el descendiente).
  • Si se produce un nuevo traspaso tras el 1 de Enero de 1995 podría entenderse que la LAU indica que habría que ampliar en 5 años la fecha de extinción prevista (2014 o 10 años desde la celebración del nuevo traspaso), pero no estamos de acuerdo con esta premisa pues no vemos sentido a que tenga que beneficiarse un tercero que nada tuvo que ver con que se celebrare un traspaso 10 años antes de entrar en vigor la LAU, por lo que producido un nuevo traspaso habrá que estar a lo que indicamos en los dos últimos supuestos de traspasos.

Respecto a los traspasos celebrados en esta franja de tiempo, existe la teoría que acabamos de explicar y con la que estamos de acuerdo, y existe otra teoría cuyos aspectos mas relevantes son:

  • El contrato se extingue el 31-12-2019 por sumar 5 años a la finalización estandard de 31-12-2014 que establece la DT3ª en caso de traspaso posterior a 1-1-1995.
  • En caso de que tras el traspaso realizado en esta franja de tiempo (la década anterior al 1-1-1995) se produzca la subrogación de un descendiente, el contrato se extinguirá el 31-12-2019. Aquí coinciden las dos teorías.
  • Se produzcan o no nuevos traspasos tras el 1-1-1995 el contrato va a vencer el 31-12-2019 como norma general.

Traspaso que se celebró entre el 1 de Enero de 1995 y el 31 de diciembre de 2004: según la interpretación que defendemos, en estos casos el contrato de arrendamiento del local se va a extinguir el 31 de diciembre de 2014. Ahora bien, si previamente a este traspaso hubo otro celebrado entre el 1 de Enero de 1985 y el 31 de Diciembre de 1994, esto no debería suponer ampliar 5 años más la duración del contrato por entender que no es esto lo que persigue la DT3ª de la LAU.

Traspaso celebrado entre el 1 de Enero de 2005 y el 31 de Diciembre de 2014: según nuestra interpretación, en estos casos el contrato de arrendamiento del local se va a extinguir a los diez años de celebrarse el traspaso, por lo que en la práctica los traspasos celebrados en esta franja van a retrasar la extinción del contrato hasta, como máximo, Diciembre de 2024. Como en el caso anterior, y aunque la LAU parece indicar otra cosa, nosotros apostamos por que no hay que ampliar este plazo en otros 5 años en los casos en que, previamente a este traspaso, hubo otro entre 1-1-1985 y 31-12-1994, por no ser esta la finalidad perseguida por la LAU.

Traspasos celebrados después del 1 de Enero de 2015: nada impide que estando en vigor el contrato de arrendamiento tras el 1 de Enero de 2015, el inquilino o su cónyuge subrogado celebren un traspaso, si es el primero desde el 1 de Enero de 1995, si bien el nuevo inquilino debe tener bien presente que al producirse este traspaso el contrato no va a vencer a su fallecimiento o jubilación (del nuevo inquilino), sino a los 10 años de la celebración del traspaso (o a los 15 si se aplica la teoría con la que no estamos de acuerdo) Si el traspaso celebrado tras el 1 de Enero de 2015 no es el primero que se celebra con posterioridad al 1 de Enero de 2005, también podrá celebrarse, pero debe saber el nuevo inquilino que toma el traspaso que el contrato de arrendamiento se extinguirá a los 10 años (o 15 según hemos dicho) de la fecha de la firma del primero de los traspasos realizados tras el 1 de Enero de 2005, y no a los 10 años de la fecha de la firma del contrato de traspaso por él firmado.

En los casos en los que el contrato de arrendamiento de local de renta antigua no había entrado en prórroga a fecha 1 de Enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la LAU), es decir, aún no había llegado la fecha de vencimiento del contrato pactada por las partes, el contrato se va a extinguir en la fecha más favorable al inquilino de las siguientes:

  • El día de vencimiento del contrato de arrendamiento a tenor de la duración establecida en el mismo por las partes.
  • El 31 de Diciembre de 2014 como norma general.

Arrendatario persona jurídica:

Por lo que respecta a contratos en los que el arrendatario-inquilino es una persona jurídica, como norma general el contrato se va a extinguir el 31 de Diciembre de 2014. Sin embargo, si se produjo un traspaso entre el 1 de Enero de 1985 y el 31 de Diciembre de 1994, el contrato de arrendamiento del local se extinguirá el 31 de Diciembre de 2019 y no el 31 de Diciembre de 2014, según parece interpretarse de la LAU, interpretación con la que no estamos de acuerdo como hemos manifestado repetidamente por no parecer este el sentido buscado por el legislador, dado que se estaría beneficiando a un nuevo inquilino (por traspaso) que nada tuvo que ver con el anterior traspaso celebrado entre el 1-1-1885 y el 31-12-1994.

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El traspaso en la extinción de alquiler de local de renta antigua