La entrega o devolución de la vivienda alquilada o arrendada puede convertirse en un problema incluso haciendo las cosas correctamente, por lo que se recomienda seguir una serie de pautas para tratar de no llegar a situaciones indeseadas por las partes.

Estamos ante una de las fases más importantes de la relación arrendador/arrendatario, por lo que conviene hacer las cosas bien.

Finalización del contrato de arrendamiento

Los contratos de arrendamiento pueden finalizar en tres momentos diferentes:

  • En el momento previsto por las partes en el propio contrato.
  • Antes del momento previsto por las partes: la finalización del contrato antes de la fecha prevista puede ocurrir por así quererlo una de las partes. Si es una de las partes la que quiere dar por finalizado el contrato habrá que observar las posibles indemnizaciones que corresponden a la otra parte. También es posible dar por finalizado el contrato antes del momento previsto en el contrato y hacerlo de mutuo acuerdo entre las partes.
  • Después del momento previsto por las partes: esta situación se da cuando el contrato se ha prorrogado por establecerlo así la ley (son los casos de las “prórrogas obligatorias” hasta los tres años en viviendas y de la “prórroga necesaria” de un año más también en viviendas). En los casos de tacita reconducción no hay prórroga del contrato, sino que nace automáticamente un nuevo contrato.

El preaviso

Es fundamental para evitar problemas futuros que, al igual que se plasma por escrito el acuerdo inicial de las partes a través de un contrato de arrendamiento, se documente también por escrito y fehacientemente la intención de la parte interesada de dar por terminado el contrato. Este documento es recomendable enviarlo a la otra parte con, al menos, treinta días de antelación.

En este documento de preaviso se deberá indicar, entre otras cosas, el lugar (normalmente el inmueble arrendado), el día y la hora en que se emplazan las partes para dar por resuelto el contrato. De esta forma se conseguirá una importante prueba para el caso en que la otra parte no quiera asistir a la firma de la resolución del contrato.

Algunas de las consecuencias de no preavisar en tiempo y forma son:

  • En los contratos de vivienda entraría en juego la “prórroga necesaria de un año” si el arrendador no preavisa de que no quiere que continúe en vigor el contrato.
  • En los contratos de vivienda y de uso distinto a vivienda, una vez que llega la fecha de vencimiento del contrato o de la última de las prórrogas, si no hay preaviso de la parte interesada, se extingue el contrato automáticamente, pero igual de automáticamente nace un nuevo contrato (sin intervención de las partes) por tácita reconducción regulada en el artículo 1566 del código civil.

El escrito de finalización de contrato y de entrega de llaves

Una vez llegado el día y la hora en que las partes se han citado para dar por finalizado el contrato, este hecho también debe documentarse por escrito para evitar futuros problemas o reclamaciones.

Este documento recibe normalmente el nombre de Escrito de resolución de contrato y entrega de llaves. Su nombre es debido a que jurídicamente el arrendador no podrá disponer de su inmueble hasta que no se hayan producido dos hechos:

  1. La finalización del contrato de arrendamiento, debidamente documentada y firmada.
  2. La entrega de la posesión del inmueble del inquilino al arrendador. Es evidente que al tratarse de un bien inmueble el inquilino no podrá hacerle una entrega física (como quien entrega una pelota a otro), por lo que jurídicamente este hecho se materializa con la devolución de las llaves del inmueble. Y esta entrega también debe quedar documentada y formada en el referido “escrito de resolución de contrato y entrega de llaves”.

Por tanto, mientras que las partes no hayan documentado y firmado tanto la resolución del contrato como la puesta a disposición del inmueble a favor del arrendador materializada con la entrega de llaves, hasta entonces el arrendador no dispone de la posesión del inmueble y, por tanto, no podrá disponer de él para, por ejemplo, entrar en él o alquilarlo de nuevo. Es necesario que el inquilino ceda la posesión al arrendador; que le devuelva las llaves.

Otros aspectos importantes del escrito

Además de los dos aspectos mencionados, en el “escrito de resolución de contrato y entrega de llaves” deben reflejarse otros aspectos. Y si no se hace así las partes pueden encontrarse con verdaderos problemas como pueden ser la reclamación de daños en el inmueble por parte del arrendador al inquilino, o la denuncia del inquilino al arrendador por entrar en el inmueble siendo la posesión de aquél.

Los aspectos que debe contener el escrito son:

  1. Resolución del contrato desde el día de la fecha del documento.
  2. Manifestar que se realiza la entrega de llaves y que son aceptadas por la parte arrendadora.
  3. Estado en que se devuelve el inmueble, indicando los menoscabos que este ha padecido durante el arrendamiento y que no sean achacables al mero uso o al paso del tiempo. Para ello es recomendable, sobre todo por la parte arrendadora, realizar una minuciosa revisión del estado en que se devuelve el inmueble.
  4. Estado de cuentas entre las partes: se trata de plasmar por escrito el saldo resultante a ese momento en cuanto a rentas de alquiler, suministros, recibos de comunidad, etc.
  5. Devolución de la fianza: se manifestará si en ese momento se devuelve la totalidad de la fianza o si, por el contrario, el arrendador retiene toda o parte de la fianza para cobrarse de ella los gastos que determinadas reparaciones o determinadas facturas pendientes le vayan a suponer.

Problemas por parte del inquilino

Un problema bastante frecuente es que el inquilino o arrendatario no quiere devolver las llaves de la vivienda o local.

En este caso la posesión no se ha devuelto al arrendador, por lo que para poder recuperarla éste tendrá que interponer una demanda de desahucio. Además, podrá el arrendador reclamar en el mismo proceso de desahucio las rentas de alquiler devengadas hasta el día que recupere efectivamente el inmueble.

Es decir, si el inquilino no devuelve las llaves de forma fehaciente y constatable, el arrendador podrá reclamarle rentas incluso aunque el contrato hubiere llegado a su finalización.

Si quieres saber más sobre este problema te invito a leer el post El inquilino se ha ido sin devolver las llaves.

Problemas por parte del arrendador

Un problema no tan frecuente pero que también sucede es que el arrendador o propietario se niega a coger las llaves por creer que está en su derecho debido a que piensa que el inquilino ha incumplido alguna de sus obligaciones.

Ante este caso lo más apropiado es que el inquilino consigne las llaves en el juzgado o en una notaría, o instar judicialmente la resolución del contrato. En este caso la consignación judicial o notarial de las llaves puede ocasionar más problemas que ventajas, pues con ella el contrato no queda resuelto y se le podrían seguir devengando rentas al inquilino al no haber concluido el contrato y no haber entregado la posesión al arrendador.

Si quieres más información sobre esta situación no dejes de leer el post El propietario o arrendador no acepta las llaves del inquilino.

Y tu… ¿te has visto en alguna de estás situaciones?.