La necesidad del arrendador de recuperar la vivienda de su propiedad que tiene alquilada a una tercera persona es el segundo motivo de petición de desalojo de viviendas alquiladas solo superado por el impago de la renta.

Son varias las causas que pueden llevar al arrendador a solicitar la finalización anticipada del contrato de arrendamiento.

Pues bien, sea cual sea la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, la necesidad del arrendador de habitar una vivienda de su propiedad que tiene alquilada a otra persona es el segundo motivo que con más frecuencia alegan los arrendadores para pedir que el inquilino desaloje la vivienda, únicamente superado por el impago de la renta (que es el motivo estrella para pedir el desalojo).

En este post voy a analizar esta materia respecto a los contratos de arrendamiento de renta antigua y a los sometidos al Decret Boyer que estén sometidos a prórroga forzosa (es decir, muchos de los contratos anteriores al 31 de diemembre de 1994).

Pero si lo que te interesa es conocer cómo afecta la necesidad de la vivienda del arrendador en los contratos celebrados después del 1 de enero de 1995, te invito a leer el post El arrendador necesita la vivienda para sí o para su familia.

Así que… Empiezo por los contratos más antiguos.

Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985

Sin duda los llamados “contratos de renta antigua” son los que mayor casuística presentan, dado que la renta suele ser bastante baja y eso hace que el arrendador suele estar muuuuuy interesado en recuperar la vivienda. Debido a ese interés, los jueces han de estar muy atentos a las causas que se alegan para recuperar la vivienda, pues en lugar de una verdadera necesidad del arrendador lo que puede existir es un interés meramente económico.

Bien, en primer lugar he de mencionar que estos contratos de arrendamiento no se regulan por la ley de arrendamientos urbanos de 1995 (LAU95), sino por la ley de arrendamientos urbanos de 1964 (LAU64).

Esta LAU64 establece como norma general que el contrato de arrendamiento terminará cuando fallezca el inquilino/a. Sin embargo, el artículo 62 LAU64 permite que el contrato termine antes del fallecimiento del inquilino, al establecer dicho artículo que el contrato terminará “Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales”.

Por lo tanto, el artículo 62 viene a decir que si el arrendador necesita la vivienda puede pedírsela al inquilino y el contrato finalizará, aunque aún no hubiere fallecido el inquilino.

Para que el arrendador pueda utilizar este derecho de recuperación anticipada de la vivienda deben tenerse en cuenta varios aspectos que analizo a continuación, tales como:

  • Qué significa “necesidad”.
  • Quién puede pedir la vivienda
  • Cómo hay que pedirla
  • Cuáles son los motivos de necesidad que pueden alegarse.

Qué significa necesidad del arrendador

Nos encontramos ante un término muy muy muy ambiguo, sobre todo dada la importancia que tiene para inquilino y arrendador ese concepto. De hecho, de ese concepto depende que el inquilino pierda el derecho a ocupar la vivienda que tiene hasta el momento.

La ley no define qué debe entenderse por necesidad, por lo que debemos recurrir a la jurisprudencia, es decir, a las sentencias que los tribunales van dictando día a día sobre esa materia.

Y los tribunales lo han definido en varias ocasiones, pero la definición que dan es un poco…bueno, tampoco es muy clara.

Vienen a decir que “necesidad” es aquello que es algo más que lo superfluo o caprichoso.

Esto quiere decir que al final habrá que ver caso por caso si la causa que alega el arrendador es un capricho de querer recuperar la vivienda a toda costa o, por el contrario, realmente la necesita.

Quién puede pedir la vivienda

La vivienda debe pedirla el arrendador.

Pero no sólo eso, sino que además la ley indica que el arrendador podrá pedir la vivienda si la va a utilizar él o sus ascendientes o descendientes (padres o hijos, no hermanos ni tíos) como vivienda habitual.

Cómo hay que pedir la vivienda

La ley establece que el arrendador tendrá que notificar de forma fehaciente al inquilino el hecho de que necesita la vivienda para sí o para los familiares mencionados.

En el escrito hay que mencionar, siquiera por encima, el motivo de la necesidad de la vivienda y quién va a ocuparla como vivienda habitual.

Desde que el inquilino recibe la notificación, tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta un máximo de doce meses. Si desaloja durante ese periodo, el inquilino será indemnizado con dos anualidades de renta o con una anualidad de renta, dependiendo si desalojó la vivienda antes o después de los seis meses siguientes a la recepción de la notificación.

Si desaloja tras el mes 12 desde la recepción de la notificación no tendrá derecho a indemnización y, además, el arrendador podrá instar el desahucio.

Cuales son los motivos de “necesidad del arrendador”

El artículo 63.2 LAU64 establece unos motivos que, de por si, hacen que el arrendador no tenga que probar nada más. Es decir, si se dan los siguientes motivos el arrendador podrá exigir el desalojo de la vivienda sin problema alguno. estos motivos son:

  • Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él.
  • Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.
  • En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.
  • Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitarePero si no se está en alguno de estos cuatro supuestos no hay que preocuparse, pues el artículo 63.1 LAU64 permite también pedir la finalización del contrato si el arrendador “justifica la necesidad de la ocupación”.

Es decir, que si se dan algunas de las causas analizadas en el siguiente punto, el arrendador podrá mandar una notificación al inquilino exigiendo el desalojo de la vivienda.

Pero a veces no se darán las causas mencionadas anteriormente.

También pueden darse otras causas que el arrendador tendrá que probar. Entre las mayormente admitidas por los tribunales se encuentran las siguientes:

  • Necesidad económica del arrendador: en los casos en que el arrendador tenga una situación económica mala podrá reclamar su vivienda. También cuando el arrendador tenga que estar pagando un alquiler por no poder utilizar su vivienda.
  • Vida independiente: esta circunstancia se da cuando el arrendador quiere irse de casa de sus padres y quiere emprender una vida independiente. Frecuentemente los tribunales exigen que el arrendador tenga un trabajo con el que poder costearse esa vida independiente.
  • Convivencia dificultosa: esta causa se da cuando la convivencia entre el arrendador y las personas con quien conviva (generalmente sus padres) es difícil y así se pueda probar.
  • Estudios: esta causa se da cuando el arrendador quiere utilizar la vivienda arrendada para habitarla para cursar estudios. Generalmente esta causa se acepta cuando se trata de estudios de larga duración (universitarios) pero también se ha llegado a aceptar en casos de estudios en el instituto.
  • Jubilación del arrendador: esta causa se da cuando el arrendador se ha jubilado y quiere establecer su residencia en la vivienda alquilada.
  • Etc

Contratos entre el 10 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994

En los contratos sometidos al llamado “Decreto Boyer” se va a aplicar la misma normativa y jurisprudencia vista en el apartado anterior, siempre y cuando en el contrato de arrendamiento se haya establecido una cláusula de prórroga forzosa.

Es decir, en estos contratos ya no existía la obligación de prórroga forzosa indefinida, pero muchos de esos contratos (quizás por costumbre) se firmaban diciendo que se sometían a la prórroga indefinida del artículo 57 LAU64. Pues bien, en estos casos se aplicará lo mismo que hemos visto para los contratos de renta antigua.

En los demás casos, es decir, cuando no se haya sometido el contrato a prórroga forzosa, no se va a aplicar la normativa anteriormente vista sino que habrá que acudir a lo que establezca el contrato y el código civil respecto a la duración de estos contratos, así como a lo que dice la jurisprudencia (suele ser frecuente que se admita por los tribunales que la duración en estos casos es de treinta años).

Y tu… ¿te encuentras en esta situación?