Para determinar la indemnización por desistimiento del inquilino en contratos de local, no podremos acudir a la ley de arrendamientos urbanos, sino al contrato y, en última instancia, al código civil.

Tal y como comenté en el post “Indemnización por desistimiento del inquilino en contrato de vivienda“, cuando hablamos de viviendas la ley de arrendamientos urbanos si que regula (en su artículo 11) los casos en que el inquilino puede desistir unilateralmente del contrato, es decir, los casos en que puede dar por zanjado, por su cuenta, el contrato antes de que termine.

Sin embargo, en materia de locales la ley de arrendamientos urbanos no regula nada en materia de desistimiento, por lo que tendremos que acudir a otras fuentes para saber si se puede o no desistir del contrato y cuáles son las consecuencias de hacerlo. Esas fuentes son el propio contrato y, en última instancia, el Código Civil.

El desistimiento en el contrato de arrendamiento

La primera fuente a la que tenemos que acudir es al propio contrato de arrendamiento. Así, si en el contrato de alquiler se ha pactado la posibilidad de desistimiento por parte del arrendatario, no cabe duda que el inquilino podrá desistir de forma totalmente legal.

En cuanto a la posible indemnización cuando en el contrato se ha pactado la posibilidad de desistimiento, caben dos posibilidades:

    • En el contrato se ha establecido la indemnización a pagar en caso de desistimiento del inquilino: en ese caso habrá que indemnizar con la cantidad que se haya fijado.

  • El contrato permite el desistimiento pero no se ha fijado cantidad alguna como indemnización: en este caso el arrendador no podrá reclamar indemnización, pues se ha permitido el desistimiento sin mencionar indemnización alguna, por lo que se entiende que se permite un desistimiento libre y gratuito por parte del inquilino.

El desistimiento en el Código Civil

El Código Civil tampoco menciona nada sobre el desistimiento en los contratos de arrendamiento de local.

Quiere esto decir que la única posibilidad para que pueda existir desistimiento en un contrato de arrendamiento de local es que dicha posibilidad aparezca recogida en el contrato. Y la única posibilidad para que el arrendador tenga derecho a ser indemnizado es que en el contrato se prevea el montante de la indemnización en caso de desistimiento.

Si no es desistimiento es “Incumplimiento de contrato”

Así las cosas, si en el contrato de arrendamiento no se ha acordado la posibilidad de desistimiento, entonces cualquier acto del inquilino encaminado a finalizar el contrato de arrendamiento antes de tiempo, entrará dentro de la denominación de “incumplimiento de contrato” y no de desistimiento.

El artículo 1256 CC viene a decir que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de los contratantes. Ello quiere decir que el inquilino no puede dar por finalizado el contrato antes de que termine. O mejor dicho, si que puede, pero si lo hace tendrá que aceptar las siguientes consecuencias, fijadas por el artículo 1124 CC:

  • El arrendador podrá exigir al inquilino el cumplimiento íntegro del contrato (esta opción se refiere a obligar al arrendatario a permanecer en el local, lo que es en la práctica inviable).
  • El arrendador solicita la resolución del contrato y, además, una indemnización por daños y perjuicios (esta es la opción más frecuentemente utilizada).

En este punto es conveniente aclarar que la aceptación de las llaves del local por parte del arrendador no es sinónimo de resolución del contrato por mutuo acuerdo. Es decir, aunque el arrendador acepte las llaves podrá posteriormente reclamar la indemnización que corresponda debido al incumplimiento de contrato por parte del inquilino.

Sin embargo, para evitar problemas, es muy recomendable realizar un documento de resolución de contrato en el que el arrendador deje constancia de su no conformidad con la resolución del contrato.

La indemnización por el incumplimiento de contrato

Una vez que el inquilino ha dado por terminado el contrato unilateralmente (por su cuenta), el arrendador reclamará amistosamente la indemnización por daños y perjuicios que considere oportuna. Lo frecuente es que el arrendador quiera cobrar el sumatorio de todas las rentas que resten hasta que el contrato debiera de terminar. A esta solicitud de indemnización es frecuente que se oponga el inquilino por considerarla excesiva.

Entonces el arrendador tendrá que reclamar dicha indemnización por la vía judicial. En este caso será el juez quien determine la indemnización que corresponde como consecuencia del incumplimiento de contrato del inquilino.

En este punto hay cierta discrepancia en las distintas decisiones que han ido tomando los jueces en estas situaciones a lo largo del tiempo. No existe una linea uniforme, si bien ha ganado fuerza desde hace tiempo la idea que voy a exponer en el último de los puntos que analizo a continuación.

Opiniones de los jueces en caso de incumplimiento de contrato

Por lo tanto, las respuestas que los jueces pueden dar al asunto pueden ser las siguientes:

  • Será indemnización la totalidad de las rentas que resten por devengarse hasta que el contrato venza. Esta linea cada vez es menos aceptada por los tribunales.
  • La indemnización será una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse (cada vez se tiene más en consideración esta linea).
  • Se determina como indemnización la suma de todas las rentas que se hayan devengado desde que el inquilino incumplió el contrato (desde que abandonó el local) hasta que el inmueble se volvió a alquilar. Esta sería la indemnización base, y a partir de ella el juez aumentaría o disminuiría dicha indemnización en función de determinadas variables, tales como la actitud del arrendador encaminada a alquilar de nuevo el local, el daño efectivamente sufrido por el arrendador, etc (Esta es la linea que con mayor frecuencia siguen los tribunales hoy por hoy).

Y tu… ¿quiere desistir de tu contrato o tu arrendatario quiere hacerlo?