¿Es necesario el ingreso del IVA en hacienda cuando hay un impago de alquiler por parte del arrendatario o inquilino del local?. La respuesta a esta pregunta es afirmativa, si bien existe un procedimiento para recuperar este importe, regulado en el artículo 80 de la ley del Impuesto del Valor Añadido (Ley del IVA).
Es de sobra conocida la preocupación que el impago del alquiler genera en el arrendador. Sin embargo, cuando se produce esta situación se añaden inconvenientes financieros que el arrendador tendrá que soportar.
Estos problemas son:
- Tendrá que incluir en su declaración de la renta, como ingresos, las mensualidades de renta que realmente no ha cobrado. Sobre este aspecto tienes información adicional en mi post Impago de alquiler y declaración de la renta.
- Tendrá que ingresar en la agencia tributaria el IVA que el arrendatario no le ha abonado.
Por lo tanto, respecto al IRPF te remito al post que te he enlazado más arriba y, por lo que respecta al IVA y al post de hoy, el arrendador tendrá que ingresar en hacienda el IVA que no ha podido cobrar porque su inquilino no se lo ha pagado.
El IVA hay que ingresarlo
Esta idea, establecida por utilizar la agencia tributaria el criterio del devengo, queda reforzada en la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos V1047/2014 de 14 de abril, en la que se establece expresamente que en tanto esté en vigor el contrato de arrendamiento se seguirán devengando mensualidades de renta y el arrendador tendrá que ingresar en la agencia tributaria el IVA correspondiente a esas mensualidades a través del modelo 303.
Esta línea supone que en el caso en que el arrendador interponga una demanda de desahucio para recuperar la posesión del local, tendrá que ingresar el IVA que no ha cobrado hasta el mismo momento de la recuperación del local, ya sea por entrega voluntaria por parte del arrendatario, ya sea por mandato judicial.
Factura incobrable
Una vez que el arrendador ha cumplido con su obligación de ingresar el IVA, llega el momento de recuperarlo. Para ello, la ley del IVA establece un sistema o procedimiento en su artículo 80.4. Este procedimiento parte de que la factura sea incobrable, y a continuación se establece que una factura será incobrable cuando se cumplan los siguientes requisitos:
- Que hayan transcurrido al menos 6 meses desde que se devengó la factura sin que haya sido cobrada. En caso de empresas de facturación superior a 6 millones de euros esta periodo es de un año en lugar de ser de 6 meses.
- Que en los Libros de Registro que la ley exige llevar en este impuesto se refleje el impago.
- Que el arrendatario sea empresario o profesional. En caso de ser particular se podrán recuperar los IVAs correspondientes a rentas de alquiler superiores a 300 euros mensuales (sin contar el IVA).
- Que el arrendador haya tratado de cobrar la deuda, bien a través de un requerimiento notarial, o bien iniciando una reclamación judicial contra el arrendatario deudor.
Procedimiento
El mismo artículo 80.4 LIVA establece el procedimiento a seguir para recuperar el IVA, siempre y cuando se cumplan los requisitos que hemos expuesto y, por tanto, estemos ante una factura incobrable.
En concreto, la letra “B” de ese artículo establece que la modificación se realizará a través de factura rectificativa, que deberá respetar los plazos siguientes:
- La factura rectificativa deberá emitirse dentro del plazo de los 3 meses siguientes al momento en que se considera la factura como “incobrable”, es decir, como mucho 9 meses después de la emisión de la factura inicial.
- Desde que se emite la factura rectificativa se otorga un mes para notificar su emisión tanto al arrendatario como a la agencia tributaria.
El hecho de que se superen los plazos concedidos va a suponer un problema respecto a la posibilidad de recuperación de ese IVA, a pesar de que arroja algo de esperanza una reciente resolución del TEAC (Tribunal Económico Administrativo Central) de 17 de Julio de 2014, al indicar que en estos casos en que se pasan los plazos de comunicación a la agencia tributaria no se pierde el derecho, siempre que “el olvido” no sea un obstáculo para un adecuado control administrativo.
Ejemplo
Veamos el siguiente ejemplo, en al que el arrendatario viene abonando una renta mensual de 800 euros más IVA y deja de pagar las rentas de los meses de enero, febrero y marzo y el arrendador, cansado de la situación, interpone demanda reclamando las rentas impagadas y solicitando el desahucio.
En este caso el arrendador ha emitido (y no ha cobrado) tres facturas con una base imponible de 800 euros, un IVA (21%) de 168 euros y una retención (20%) de 160 euros. El total de la factura es de 808 euros.
Estas facturas las emite en las siguientes fechas:
- 1 de enero
- 1 de febrero
- 1 de marzo
De forma que la reclamación de estas facturas podrá llevarla a cabo transcurridos 6 meses desde la emisión de la factura, teniendo un margen de tres meses después de esos 6 meses de espera. Lo que quiere decir que podrá rectificar el arrendador:
- La factura del 1 de enero podrá rectificarla entre el 2 de Julio y el 2 de Octubre.
- La factura del 1 de febrero podrá rectificarla entre el 2 de Agosto y el 2 de Noviembre.
- La factura del 1 de marzo podrá rectificarla entre el 2 de Septiembre y el 2 de Diciembre.
En la factura rectificativa tendrá el arrendador que hacer figurar el IVA a rectificar, es decir, 168 euros en cada una de ellas.
Este sistema de los 3 meses le concede al arrendador la posibilidad de emitir las 3 facturas rectificativas el 2 de Octubre. Ninguna de las 3 facturas estaría incumpliendo el plazo de los 3 meses concedidos por el artículo 80 LIVA. En esta caso deberá notificar tanto a hacienda como a la agencia tributaria la factura rectificativa como muy tarde el 2 de Noviembre.
En este caso de emisión de las 3 facturas rectificativas al mismo tiempo el día 2 de Octubre, podrá reducir el arrendador la suma del IVA de las 3 facturas rectificativas (504 euros) en la declaración del 4º trimestre, recuperando de este modo el IVA que tuvo que ingresar en hacienda y que nunca llegó a cobrar del arrendatario.
Esta mecánica tendrá que aplicarse hasta que el contrato de arrendamiento quede definitivamente finalizado, pudiendo como máximo recuperar de una sola vez el IVA de 3 facturas. Por tanto, debe imitarse el procedimiento tantas veces como sea necesario hasta la finalización del contrato.
En caso de que en algún momento llegara a cobrar por parte del arrendatario el IVA, tendrá el arrendador que comunicarlo a la agencia tributaria a través de la declaración de IVA correspondiente para ser ingresado de nuevo en la agencia tributaria.
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Muchas gracias por el artículo.
Podria dar un modelo de factura rectificativa de un local de hosteleria que han dejado de pagar 5 mensualidades , en el que existe IVA e IRPF. ¿que hago con el IRPF en la factura rectificativa, cuando se que lo han ingresado en Hacienda?
Se cumplen todos los requisitos, soy particular y es superior a 300€, han pasado los 6 meses + 3 meses, hay demanda de reclamación de cantidad, pero no ha salido todavia el juicio, y no creo que recuperemos nada, que yo sepa no hay concurso de acreedores.
Las facturas son de 1 de marzo, 1 de abril, 1 de mayo, 1 de junio y 1 de julio.
Base imponible 2.900 IVA 609 IRPF 551 TOTAL 2.958
RECTIFICATIVA:
Base imponible 2.900 IVA 0 IRPF 551 TOTAL 2.349 Ó
Base imponible – 2.900 IVA -609 IRPF -551 TOTAL -2.958 Ó
Base imponible -2.900 IVA -609 IRPF TOTAL -3.509 CUOTA RECTIFICADA -609€
Tengo que poner todo en negativo o solo el IVA a cero.
¿Se cuenta en los plazos el mes que emites la factura o no?
¿La de marzo ya no se podría recuperar, ó hay alguna manera de hacerlo?
¿Si la emiti el 1 de abril, podría emitirla entre el 2 octubre y el 2 de enero según su artículo y enviarla al inquilino y a AEAT por burofax, antes del 2 de febrero?
¿podría en una factura rectificar 3, o tengo que rectificar de una en una?
¿La factura rectificativa, tiene distinta serie y numeración que la original?
¿en que casilla se incluye posteriormente en el modelo 303 del primer trimestre 2017, y en el 347 e IRPF del año 2017?
Como veras tengo muchas dudas, no lo he recuperado nunca y nos lo han hecho ya varios inquilinos. Al encontrarme con tu artículo me gustaría poder por lo menos recuperar el IVA.
Muchas gracias de antemano. Saludos. N.M.
Hola N. M.
Demasiadas preguntas para mis escasos conocimientos de fiscalidad, pese a tratarse de fiscalidad relacionada con arrendamientos urbanos.
lamento no poder ayudarte.
A ver si algún lector, con dominio de esta materia, pudiera orientarte.
MAD
Muy agradecido a su clara y sencilla exposición.Saludos.
Muchas gracias por este artículo tan claro, Eduardo, claridad que es muy difícil encontrar, y con la garantía del especialista experto que eres. Y así mismo por toda tu web, que recomendaré.
Me ha surgido una dudilla al leerlo: si ya has realizado esas facturas rectificativas a que te refieres -y por tanto ya recuperas el IVA que ingresaste-, en la demanda que se le haga al inquilino por las rentas impagadas ¿hay que reclamarle todavía su importe con IVA incluido, para entonces ingresarlo tú en Hacienda? ¿O como ya has rectificado las facturas, estás obligado a minorar la demanda en ese IVA y cobrárselas sin él, para que Hacienda se lo reclame por su cuenta? ¿En este caso, hay algún plazo para minorar la demanda? ¿O bien es optativo reclamarle o no el IVA rectificado? ¿Se podría oponer el inquilino a nuestra demanda alegando pluspetición, si ve que no hemos minorado la demanda en ese IVA que sí se lo habríamos descontado en la factura rectificativa, teniendo lugar entonces un juicio verbal que desestimara parcialmente nuestra demanda y nos condenara a costas?
Muchas gracias, Eduardo, y felices vacaciones de verano, a ti y a todos tus lectores.
Hola JC.
Digamos que al rcuperar ese IVA partimos de cero, es decir, lo tenemos de nuevo en nuestro poder.
Por lo tanto soy partidario de reclamar el IVA en la demanda pues, si bien el IVA no es renta, si que se viene asimilando a renta a efectos de poder ser reclamado en la demanda.
¿ Y si la renta mensual impagada es inferior a 300 euros ? ¿ hay que ingresar el IVA ? Caso afirmativo ¿ como se recupera ?. Saludos
Si el arrendatario/inquilino es emoresario o profesional se aplica el sistema explicado en el post, es decir, puedes recuperarlo.
Pero si es particular no podrás recuperarlo.