En el día a día de los arrendamientos urbanos hay una situación que se da con muchísima frecuencia. Se trata de cuando el inquilino no paga el último mes de renta por la fianza, es decir, cuando el arrendatario de la vivienda argumenta que como el arrendador tiene un dinero que es suyo, que “lo cambia” por la renta del último mes que tiene que pagar.

Partimos de la base de que el hecho de que el inqulino no pague el último mes de renta bajo pretexto de que esa cantidad se compense con la fianza no es lícito, ya que la fianza sirve para responder de los deterioros que existan en el inmueble cuando termina el contrato y para responder de las obligaciones económicas del inquilino que aún no haya cumplido una vez que el contrato termina.

En principio podría parecer que el contrato se queda sin fianza si el inquilino actúa de esta forma, dado que si posteriormente se observan daños o deterioros atribuibles al inquilino, pues ya no habría fianza con la que responder. Pero esto es así en la práctica, pues jurídicamente la fianza sigue existiendo y está en poder del arrendador. Por lo tanto, jurídicamente, en caso de que el inquilino actúe de esta manera de lo que estamos hablando es de impago de alquiler.

Y esa es la situación a la que tiene que enfrentarse el arrendador cuando se aproxima la fecha en la que el inquilino tiene previsto desalojar el inmueble.

En fin, una situación de lo más frecuente pero bastante comprometida para el arrendador.

Esta situación la resuelvo generalmente elaborando un par de documentos con la intención de que uno de ellos sea firmado por ambas partes, aunque cada situación es diferente y merece ser analizada individualmente.

Documento 1

El primer documento que el arrendador debe lograr que firme el inquilino es uno en el que las partes reconocen la realidad de lo sucedido, es decir:

  • Que en el acto de la firma del documento se resuelve el contrato de arrendamiento y se procede a la devolución de las llaves de la vivienda, devolviéndose así la posesión.
  • Que la parte arrendataria reconoce que no ha pagado el último mes de renta.
  • Que la parte arrendadora reconoce que la vivienda presenta determinados deterioros imputables al inquilino (hacer una relación de esos deterioros) y que la fianza será devuelta en un plazo no superior a 30 días, una vez que se hayan tasado el coste necesario para las reparaciones y sustituciones. Una vez que se han tasado los daños, si estos son menores que la fianza, el arrendador se podrá quedar con la diferencia a cuenta de la renta impagada del último mes, pudiendo reclamar a través de procedimiento monitorio o juicio verbal el resto de la deuda. En caso de que la tasación de los daños fuere superior a la fianza depositada, entonces el arrendador podrá reclamar judicialmente al inquilino la renta impagada del último mes más la parte de la tasación de los daños que haya excedido de la fianza.

Documento 2

En el caso en que el inquilino no quiera firmar el documento 1 hay varias alternativas:

  1. Si el arrendador quiere recuperar el inmueble como prioridad absoluta, será interesante que lleve un segundo documento (documento 2) en el que el inquilino firme la resolución del contrato y la devolución de llaves. De este modo ya tendrá acceso a la vivienda el arrendador y posteriormente se podrá reclamar la deuda existente del último mes de renta, aunque no será fácil conseguir una resolución judicial favorable, al no existir firma del inquilino aceptando la responsabilidad en los daños existentes en la vivienda.
  2. Si el arrendador no tiene prioridad en la recuperación del inmueble, y si el inquilino no quiso firmar el documento 1, entonces puede optar el arrendador por no aceptar la devolución de las llaves, pues el documento de resolución de contrato es el que pone fin al contrato y si el inquilino no quiso firmarlo, entonces el arrendador no tiene porqué aceptar las llaves, por lo que el arrendamiento continuaría y el inquilino tendría que seguir pagando las rentas correspondientes.

En todos los casos, dada la complejidad de la situación, es conveniente acudir al inmueble con dos testigos, para que en un hipotético pleito puedan testificar y contar la realidad de lo sucedido.

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