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Una cuestión planteada en muchas ocasiones por arrendadores de vivienda, piso o local es si puede o no incluirse en el contrato de arrendamiento una cláusula que obligue al desalojo del inquilino en caso de venta de la vivienda o local.

Voy a analizar aquí el caso de la validez o invalidez de una cláusula que establezca en el contrato que el inquilino debe desalojar la vivienda en caso de que el propietario la venda.

Esa cláusula es inválida en la inmensa mayoría de los contratos de vivienda habitual.

Sin embargo, para los contratos de locales o para los contratos de temporada o de uso distinto a vivienda, esa cláusula sería perfectamente válida.

Contratos de vivienda habitual

Los contratos de vivienda habitual son los que, por lo general, son de un año o más de duración.

Así, en estos contratos la cláusula de la que hablamos (que se pueda echar al inquilino si se vende la vivienda) suele ser casi siempre inválida.

Esta materia se regula en el artículo 14 LAU.

El artículo 14 ha cambiado varias veces desde que la LAU vío la luz, allá por 1995, pero es un artículo que casi siempre ha protegido al inquilino, es decir, que casi siempre el comprador va a tener que respetar el contrato de arrendamiento existente, por lo que el inquilino podrá permanecer en la vivienda.

Veamos:

• Contratos posteriores al 6-3-2019: en los contratos celebrados tras el seis de marzo de 2019, el nuevo propietario tiene que respetar el contrato de arrendamiento en casi todos los casos, así que la norma general es que no se va a poder echar al inquilino, por lo que en caso de incluirse la cláusula sería inválida.
• Contratos entre el 6-6-2013 y el 6-3-2019: en estos contratos, en la inmensa mayoría de los casos, la cláusula va a ser inválida, y ello porque la norma general es que el nuevo propietario tiene que respetar el contrato de arrendamiento (y por tanto no podrá echar al inquilino).
• Contratos entre el 1-1-1995 y el 6-6-2013: en estos casos la cláusula sería inválida por el mismo motivo. Pero encontramos una diferencia, y es que la duración mínima del contrato va a ser de 5 años. Hasta el quinto año no se podrá desalojar al inquilino.

Contratos de temporada o de uso distinto a vivienda

Los contratos de vivienda habitual se someten, primero, a la LAU, y después a lo que diga el contrato. Por eso lo primero es mirar la LAU, y ésta dice que no se pueden poner cláusulas que perjudiquen los intereses del inquilino (en este caso, el derecho que no se puede perjudicar es el de la duración mínima de tres años).

Sin embargo, en los contratos de temporada o de uso distinto a vivienda, lo que pacten las partes va por delante de lo que establezca la LAU, por lo que una cláusula del tipo de la que estoy analizando se puede pactar perfectamente y será totalmente válida.

Contratos de local de negocio

En el caso de contratos de arrendamiento de locales comerciales o de negocio, la explicación es la misma que en el caso anterior, pues en todos los casos estamos hablando de contratos para uso distinto a vivienda. Por lo tanto, en estos casos la cláusula de desalojo del arrendatario si se vende el local sería perfectamente válida.

¿Se puede vender una vivienda alquilada?

Por supuesto.

Una vivienda alquilada se puede vender, pero tal y como hemos visto, en la mayoría de los casos el nuevo propietario tendrá que respetar el contrato de arrendamiento (hasta que termine).

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

Y tu… ¿tienes que vender una vivienda alquilada?.