Os presento un análisis de los aspectos relativos al IVA y retención IRPF en alquiler o arrendamiento de vivienda o local actualizado a Enero de 2016.

Antes de comenzar, indicarte que los datos de este post referidos a retención han sido actualizados a 2016, es decir, al 19%. Por ello, si necesitas acudir a la amplia sección de comentarios del final del artículo, te pido que tengas en cuenta que los comentarios de fecha anterior a 2016 se refieren a las retenciones existentes en cada momento.

Durante 2016 la retención es del 19%. Aquí tienes la explicación en plan…jurídico 😉

Para analizar la fiscalidad de los arrendamientos conviene recordar brevemente que la Ley de arrendamientos urbanos recoge dos tipos de contrato en función del uso que se le vaya a dar al inmueble. Así, existe el contrato para uso de vivienda cuando la intención del inquilino sea habitar la vivienda como residencia habitual y permanente. Y por otro lado existe el contrato para uso distinto de vivienda, que recoge el resto de situaciones (locales, oficinas, contratos de temporada, etc).

Alquiler de local comercial, oficina, etc:

Cuando hablamos de contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (o lo que es lo mismo, local comercial, oficina, vivienda en la que se realiza actividad profesional, etc), en estos casos si que existirá obligación por parte del arrendador de presentar al inquilino factura en la que aparezca la renta y el IVA. En cuanto a la retención no existe obligación de que aparezca en la factura pero es frecuente que se ponga. Para poder presentarle factura será necesario que previamente el arrendador se haya dado de alta, a través del modelo 037 de hacienda, como arrendador (se inscribirá bajo el epígrafe 861).

Solo procederá practicar retención de IRPF cuando el arrendador sea persona física y, además, el arrendatario esté incluido en alguno de los supuesto del artículo 76 del Reglamento del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (RIRPF). En resumen, están obligados a retener los arrendatarios siguientes:

  • Personas jurídicas
  • Entidades en régimen de atribución de rentas (Comunidades de bienes, sociedades civiles, …)
  • Comunidades de propietarios
  • Personas físicas que sean empresarios o profesionales si pagan rentas en el ejercicio de sus actividades (por tanto un particular no profesional no practicará retenciones si alquila, por ejemplo, un local para utilizarlo como trastero).
  • Etc.

En los casos en que el arrendador esté sometido al Impuesto de Sociedades (IS) el inquilino no practicará retención alguna con cargo al IRPF,  sino con cargo al IS (en los casos en que la renta se pague en especie se hará un ingreso a cuenta en lugar de una retención).

Si la retención es con cargo al IRPF se practicará sobre todos los conceptos pagados por el inquilino al arrendador, excepto sobre el IVA, tal y como recoge el artículo 100 del Reglamento del IRPF (basura, IBI, comunidad, etc). Y si la retención es con cargo al IS ocurre exactamente igual, a tenor de la consulta vinculante V0114-14.

Existen determinados supuestos en los que no se realizará retención por parte del arrendatario:

  • En todos los casos en los que haya que practicar retención, ya sea con cargo al IRPF o al Impuesto de Sociedades, ésta no se practicará si las rentas anuales pagadas al mismo arrendador son inferiores a 900 euros.
  • No se practicará retención en los casos en los que el arrendador sea uno de los mencionados en el artículo 9.1 de la ley del Impuesto de Sociedades, es decir, cuando el arrendador sea Administración Pública.
  • Cuando la actividad del arrendador sea el alquiler de inmuebles para vivienda o el alquiler de cualquier otro inmueble y, ademas, aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epigrafes del citado grupo 861 , no hubiese resultado cuota cero.
  • El alquiler de inmuebles rústicos nunca genera obligación de retener.

En cuanto al IVA, forman parte de la base imponible tanto la renta como los demás gastos repercutidos al inquilino (IBI, comunidad, suministros, etc.).

Ejemplo IVA y retención IRPF sobre local:

Un ejemplo de la fiscalidad en contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda podría ser el de un local comercial cuya renta se pacta en 800€/mes (renta neta, que es lo que habitualmente se pacta) más IVA (968€ en total). En este caso el arrendador presentará una factura al arrendatario con los conceptos que vemos más abajo. La factura va a reflejar en el campo “TOTAL”, lo que percibe el arrendador del inquilino directamente. En cuanto a lo que recibe el arrendador del inquilino indirectamente (los 152€ de retención que ingresa el inquilino en hacienda) se justificarán, no en la factura, sino en la copia sellada del modelo 115 que se queda el arrendatario al ingresar la retención a nombre del arrendador. Así el arrendatario tiene el justificante de esos 800€ con la factura y el justificante de los 152€ ingresados en hacienda con la copia sellada del modelo 115 que le entregan al hacer el ingreso de la retención:

  1. Renta neta pactada (sin IVA)…………………………………….800€
  2. Retención a practicar sobre la renta neta (19%)……….. (-152€)
  3. Renta efectivamente percibida (1-2)…………………………..648€
  4. IVA sobre la renta neta (21%)…………………………………….168€
  5.                                                                                                ————-
  6. TOTAL RECIBIDO POR EL ARRENDADOR ………        ..816€

En el apartado 3 de la factura vemos que el inquilino pagará al arrendador 648€/mes (800€ menos la retención) y tendrá que ingresar en hacienda a través del modelo 115 (a nombre del arrendador) la cantidad retenida en el apartado 2, es decir, 152€ mensuales. De esa suma salen los 800€ (apartado 1) que ambas partes han pactado como renta. Además, también pagará el arrendatario al arrendador 168€ de IVA (apartado 4), correspondiente a esos 800€. En resumen, el arrendatario dedicará al alquiler del local mensualmente 968€ incluido el IVA, de los que 152€ los ingresará en hacienda a nombre del arrendador para que se tenga en cuenta en su irpf (del arrendador), por lo que el arrendador realmente recibe 816 euros (apartado 6) en su cuenta y otros 152€ en su “cuenta” de hacienda.

El arrendador, por su parte, tendrá que ingresar trimestralmente en hacienda a través del modelo 303 los 168€ mensuales de IVA que ha repercutido al inquilino (apartado 4)  menos el IVA que haya tenido que soportar el arrendador por los gastos que el inmueble le haya ocasionado. Y anualmente presentará un resumen del IVA que ha repercutido y que ha soportado a través del modelo 390 (excepto que el arrendador esté obligado a la presentación trimestral del modelo 303 y el arrendamiento sea su única actividad, en cuyo caso no tedrá que presentar el modelo 390, aunque para ello tendrá que aportar cierta información adicional en el modelo 303 del 4° trimestre). Por su parte el arrendatario, en función de sus circunstancias, podrá deducirse los 168€ que mensualmente paga de IVA al arrendador.

Alquiler de vivienda habitual:

Cuando estamos ante contratos de arrendamiento de viviendas, la norma general es que ni el inquilino tiene que pagar IVA al arrendador ni tampoco tiene que practicarle ni ingresar en hacienda retención alguna. El inquilino se limitará a pagar la renta pactada. Pero existen algunas consideraciones a realizar:

  • Las fundaciones y asociaciones que actúen como arrendatarias de viviendas y, posteriormente, las cedan a terceras personas, no tendrán que pagar IVA por la renta pagada por el alquiler si la cesión es gratuita, es decir, si actúa sin carácter de empresario o profesional. Sin embargo, si tendrán que practicar retención.
  • No habrá exención y, por tanto, tendrá que sumarse el IVA a la renta pactada, en los casos en que en la vivienda alquilada se realice actividad profesional o empresarial. Aunque este uso sea sólo sobre parte de la vivienda, el IVA se pagará sobre el total de la renta pactada por el total de la vivienda. Y se practicará la correspondiente retención.
  • Como excepción, tendrán que pagar IVA las sociedades que actúen como arrendatarias de viviendas, con independencia de que posteriormente la subarrienden o la cedan gratuitamente a sus trabajadores o, incluso, la utilice la propia sociedad, tal y como podemos ver en la Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V0274-08 de 8 de febrero de 2008. Sin embargo algunos tribunales vienen considerando que estas operaciones quedarán exentas de IVA si en el contrato aparece el nombre de la persona física que va a ocupar la vivienda. Sin embargo, no tendrán que practicar retención.
  • El arrendatario tendrá que pagar IVA al arrendador cuando éste último preste a aquel servicios propios de las empresas hoteleras (lavado de sábanas, limpieza, etc).
  • Las rentas pagadas por las plazas de garaje que se arrendaron conjuntamente con la vivienda están exentas del pago de IVA. Sin embargo, si habrá que pagar IVA por la renta pagada por una plaza de garaje cuando ésta se alquile individualmente.
  • En los contratos de vivienda por temporada se practicará retención sólo si se ejerce actividad económica en la vivienda.

Respecto al arrendador, éste recibirá la renta pactada y tiene como obligación fiscal hacerlas constar en su declaración de la renta.

El inquilino pagará la renta pactada y posteriormente podrá, en su caso, deducirse en su declaración de la renta las cantidades pagadas de alquiler.

Si no era esta la información que buscabas pero necesitas comprender desde una fase inicial en qué afecta el arrendamiento de inmuebles al arrendador o al inquilino en el IRPF te recomendamos visitar nuestra Completa guía alquiler de vivienda o local en la declaración de la renta, en la que te hablamos de conceptos como rendimientos del capital inmobiliario, de actividades económicas, etc. No te la pierdas.

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No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

IVA y retención IRPF en alquiler o arrendamiento de vivienda o local. Podéis encontrar más información en la web de la agencia tributaria