El tipo de juicio o procedimiento para reclamar la fianza del alquiler de cualquier inmueble es una cuestión que no queda expresamente aclarada por la ley, motivo por el que han tenido que ser los jueces y tribunales los que han tenido que ir construyendo jurisprudencia al respecto.

Recordemos que según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino deberá entregar una fianza al arrendador al iniciarse el contrato, que será de una mensualidad de renta o de dos según el contrato sea de vivienda o de uso distinto a vivienda.

Igualmente, este artículo establece la obligación por parte del arrendador de devolver el saldo sobrante de dicha fianza, una vez restado el importe que haya tenido que utilizar el arrendador para:

  • Darse por cobradas las deudas económicas que existan hasta ese momento (rentas impagadas, suministros, comunidad, etc).
  • Reparar los elementos del inmueble que hayan sufrido un deterioro atribuible a un mal uso por parte del inquilino.

Por lo tanto, el arrendador deberá devolver el saldo sobrante de la fianza, o su totalidad si no ha tenido que utilizar importe alguno.

Por supuesto, si el importe que tenga que utilizar para los menesteres mencionados es superior al importe de la fianza depositada, podrá hacer uso de otras garantías que haya aportado el inquilino (en caso de haberlas aportado, como por ejemplo, un depósito adicional a la fianza)l entonces no tendrá que devolver cantidad alguna.

No devolución de la fianza

El problema se plantea cuando el arrendador no devuelve toda la fianza o parte de ella, y el inquilino entiende que ese todo o esa parte de la fianza debe serle devuelta.

Es entonces cuando el inquilino se plantea, si no hay acuerdo, acudir a los tribunales para reclamar judicialmente la fianza, y es entonces cuando se plantea cuál es el procedimiento o tipo de juicio apropiado para reclamar la fianza, puesto que se trate de un tipo u otro puede suponer una gran ventaja o un gran perjuicio para el inquilino.

Tipo de procedimiento para reclamar la fianza

Cuál sea el tipo de procedimiento es una cuestión de la que se encarga la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Existe un artículo que nos dice qué tipo de procedimiento se utiliza según cuál sea la materia tratada.

Así, el artículo 249.1.6° LEC. viene a decirnos que para aclarar cualquier controversia en materia de arrendamientos urbanos siempre deberá utilizarse el llamado “proceso ordinario“. Y a continuación el propio artículo aclara que no se usará el proceso ordinario, sino el juicio verbal, cuando la controversia verse sobre:

  • Reclamaciones de rentas impagadas o de otras cantidades como los suministros, comunidad, etc.
  • Demandas de desahucio por falta de pago del inquilino.
  • Demandas de desahucio por finalización del contrato.

Por lo tanto, a tenor del artículo 249.1.6° LEC., parece claro que, al ser la reclamación de la fianza una materia de arrendamientos urbanos (y no se encuentra entre las exclusiones mencionadas), entonces será de aplicación el proceso ordinario.

Sin embargo, la realidad no es tan sencilla.

Existen multitud de casos en los que el inquilino que reclama la fianza interpone la demanda de reclamación a través, no del proceso ordinario, sino del juicio verbal. Evidentemente no lo hace aduciendo que la fianza es materia incluida en las excepciones mencionadas, que no lo es, sino esgrimiendo que la fianza no es una materia de arrendamientos urbanos, pues el contrato de arrendamiento ya ha terminado para cuando el ex-inquilino pretende reclamar la fianza. En estos casos, si se considera que la fianza no tiene que ver con los arrendamientos urbanos (en caso de que el contrato ya haya terminado), entonces no puede ser aplicable el artículo 249.1.6° LEC.

Y qué norma se aplica entonces?.

Tendríamos que acudir a las normas que regulan los procesos, no por la materia, sino por la cuantía. Y el artículo 250.2 LEC. nos dice que si la fianza es inferior a 6.000 euros (es lo mas frecuente) el proceso para resolver la controversia sería el juicio verbal, y si la fianza es superior a 6.000 euros entonces habría que acudir al proceso ordinario.

La diferencia entre un proceso otro

La diferencia entre ambos tipos de procesos es notable.

El proceso ordinario requiere siempre abogado y procurador, mientras que en el juicio verbal no se obliga a que estos profesionales participen en el mismo, con el consiguiente ahorro de costes para el inquilino (y arrendador) cuando la fianza es inferior a 2.000 euros.

Por otro lado, el proceso ordinario suele ser mucho más largo que el juicio verbal, que es bastante más breve.

En materia de tasas judiciales también hay un notable ahorro para el demandante, ya que no se devengarán tasas judiciales en los juicios verbales en los que la fianza reclamada sea inferior a 2.000 euros.

En los juicios verbales en los que la fianza reclamada sea inferior a 2.000 euros, cuando alguna de las partes actúe con abogado y/o procurador, quien los contrató no podrá recuperar el dinero empleado en ellos en caso de que se condene en costas a la otra parte, al no ser obligatoria su participación.

Entonces Eduardo…qué procedimiento judicial se aplica?

Dado que el artículo 249.1.6° LEC parece claro pero no lo es tanto, son muchas las ocasiones en que esta cuestión (no la reclamación de la fianza, sino el tipo de procedimiento a utilizar para reclamar la fianza) ha llegado a los tribunales.

Y la cuestión aún no es del todo pacífica, dado que hay sentencias a favor de ambas ideas.

En mi opinión, entiendo que es más “seguro” interponer la demanda a través de los cauces del artículo 249.1.6° LEC, es decir, por los cauces del procedimiento ordinario. Así es más difícil que la parte arrendadora alegue que ese no es el procedimiento apropiado.

Sin embargo, dadas las enormes ventajas que el juicio verbal supone para el inquilino, es muy frecuente que éste presente la demanda a través del juicio verbal, y es muy frecuente que la parte arrendadora no se oponga a ello. Ello sobre todo es recomendable si el criterio seguido por los tribunales en los que se interpone la demanda comulga en favor de la defensa del juicio verbal como apto para reclamar la fianza.

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