La fianza en el contrato de arrendamiento de viviendas o de locales que tiene que prestar el inquilino o arrendatario está regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, se trata de una regulación muy vaga, motivo por el que los problemas en esta materia son muy frecuentes.

La fianza es una garantía a favor del arrendador.

Consiste en la cantidad económica que el inquilino o arrendatario da al arrendador para garantizar el incumplimiento de determinadas obligaciones por parte del inquilino.

La ley obliga a que en los contratos de arrendamiento el arrendatario entregue una determinada suma de dinero al arrendador para garantizar mínimamente el cumplimiento de sus obligaciones (por eso se llama “fianza legal”, porque la establece la ley).

Sin embargo la fianza legal no es la única que puede garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, ya que existen otras garantías que también persiguen esa finalidad, pero que no son impuestas por la ley, sino que tendrán que ser pactadas por las partes en el propio contrato de arrendamiento. Estas garantías adicionales pueden ser, entre otras:

  • Aval bancario.
  • Seguro de impago de alquiler.
  • Depósito.
  • Etc.

A estas garantías las llamamos “garantías adicionales”.

Fianza legal del artículo 36 LAU

El arrendador necesita garantías, motivo por el que el artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) entra a regular esta necesidad, advirtiendo que “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda“.

Garantías adicionales

Tal y como he expresado anteriormente, la fianza legal es aquella que es obligatoria. Si el inquilino no la entrega al arrendador, ello es motivo de resolución del contrato de arrendamiento.

Sin embargo, las garantías adicionales son aquellas que las partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento. El incumplimiento de lo pactado también da lugar a la finalización del contrato si así se ha pactado. Por ejemplo, si las partes han pactado que el inquilino entregará en depósito 3000 euros en concepto de garantía adicional y el inquilino no cumple, entonces el arrendador podrá pedir al juez que de por terminado el contrato.

Finalidad de la fianza o garantías adicionales

Como he señalado, tanto la legal como la contractual son garantías que sirven al arrendador para resarcirse en caso de que se produzcan determinados incumplimientos de obligaciones por parte del inquilino.

Esos incumplimientos por parte del inquilino, en cuyo caso el arrendador podrá hacer uso de la fianza para resarcirse del daño sufrido, son:

  • Impago de rentas u otras cantidades asimiladas a la renta (recibos de suministros, cuotas de comunidad, etc).
  • Deterioros en el inmueble cuya responsabilidad es del inquilino. Puedes profundizar con mayor detalle para qué sirve la fianza en el post Reparaciones y desperfectos de los que responde la fianza.

Al terminar el contrato debe devolverse al inquilino la suma inicialmente entregada en su totalidad si la vivienda se ha devuelto en unas condiciones aceptables. Si hay que reparar algo, el arrendador o casero podrán quedarse con una parte de la misma (o toda) para pagar el arreglo.

Actualización de la fianza

Durante los cinco primeros años de contrato no puede aumentarse el importe de la fianza si el contrato se firmó antes del seis de junio de 2013. Si se firmó después, este periodo es de tres años.

A partir de ese momento, si se pactó algo sobre cómo y cuánto se actualizaría la fianza, habrá de aplicarse ese pacto. Si nada se pactó, el casero podrá pedir que se aumente o el inquilino que se disminuya, hasta igualarla con la renta que esté en vigor en ese momento. Es decir, si nada se pactó respecto a la actualización, lo que se hace es igualar la fianza a la renta en vigor en ese momento. Esta es la única diferencia entre las dos regulaciones (anterior y posterior al 6 de junio de 2013) respecto a la fianza.

Ingreso o depósito en la Comunidad Autónoma y sanciones

La mayoría de las comunidades autónomas (CCAA) han regulado la materia del ingreso o depósito en sus arcas del importe de la fianza legal. es decir, es necesario, en la mayoría de las CCAA que el arrendador ingrese en los organismos correspondientes de dicha CCAA el importe de la fianza legal (no de la contractual), es decir, el mes o los dos meses de fianza legal, según corresponda.

En caso de que el arrendador no realice el ingreso o depósito de la suma prevista en la ley en la correspondiente CCAA habrá que ver las sanciones que dicha CCAA le impone.

No obstante, a efectos de deducciones en el IRPF por parte del inquilino, si el arrendador no realiza el ingreso o depósito en la CCAA y por ello el inquilino no puede acceder a las deducciones en IRPF que le corresponderían de haber hecho el arrendador el ingreso, en estos casos el inquilino podrá pedir responsabilidades al arrendador por los daños y perjuicios que le ha causado por no ingresarla.

Si quieres conocer cómo está la normativa en cada CCAA en materia de deposito de fianzas, te invito a leer mi post Obligación de depositar la fianza de alquiler.

Devolución de la fianza

Por último, ya he mencionado que el arrendador tendrá que devolver la fianza  o parte de ella (o nada si las reparaciones a realizar son iguales o superiores al importe entregado).

Tendrá un plazo de un mes desde la entrega de las llaves por parte del inquilino. Transcurrido ese plazo sin que se haya producido la devolución, el inquilino tiene derecho a que se le devuelva la suma entregada (o el saldo resultante tras restar lo que proceda) más el interés legal aplicado a la cantidad a devolver.

Sin embargo, el tema de la devolución de la fianza…es un tema que se las trae!!!.

Te dejo enlace al post Devolución de la fianza en el arrendamiento si tienes necesidad de informarte sobre ello.

Y tu…¿tienes algún problema en esta materia???.