La reserva o señal en el contrato de alquiler es una cuestión que plantea frecuentes dudas, dado que el candidato a inquilino que la entrega y a los pocos días se arrepiente, suele pensar que tiene derecho a que se le devuelva. O el arrendador que se echa atrás suele pensar que únicamente tiene que devolverla sin mayor penalización.

Para empezar, en materia de arrendamientos urbanos, tenemos que distinguir el concepto de contrato y el de precontrato (o reserva).

1.- DEFINICIONES DE INTERÉS

El contrato de arrendamiento

Un contrato de arrendamiento es el documento en el que se establecen las condiciones (cláusulas o estipulaciones) que regularán la relación de arrendamiento. Pero es algo más que eso. Es el documento en el que se dan la mano la “oferta” del arrendador y la “aceptación” de esa oferta por parte del inquilino. Es decir, se deja constancia de las condiciones en que el arrendador ofrece su inmueble al inquilino, así como de la aceptación expresa por parte de éste de dichas condiciones.

El precontrato de arrendamiento

El pre-contrato de arrendamiento se da cuando, por algún motivo, no puede formalizarse aún un contrato de arrendamiento (por ejemplo, aún no se puede poner a disposición del futuro inquilino el inmueble o el futuro inquilino aún no lo tiene del todo claro). En el precontrato se establecen las cláusulas y condiciones de la futura relación de arrendamiento, pero no se dan la mano la oferta del arrendador y la aceptación por parte del inquilino, sino que existe una oferta cierta por parte del arrendador y una pre-aceptación de esa oferta por parte del inquilino.

El hecho de que sea una pre-aceptación supone necesariamente que aún no hay, por el motivo que sea, una aceptación, y esto es lo que diferencia al contrato del precontrato.

Por lo tanto, cuando una de las partes entrega una suma económica a la otra antes de la celebración del contrato de arrendamiento, con la intención de reservar esa vivienda, lo que se está produciendo es un precontrato y una entrega de arras.

Arras

Para reforzar los pactos alcanzados entre las partes en ese precontrato, el candidato a inquilino suele entregar una cantidad de dinero. Ello no es necesario, pero es frecuente hacerlo.

A esta cantidad se le denomina “arras”, y en el precontrato deben figurar los siguientes datos respecto a ellas:

  • La cantidad entregada en concepto de reserva o arras.
  • Qué va a ocurrir con esas arras si alguna de las partes decide que finalmene no quiere celebrar el contrato de arrendamiento.

Si en el precontrato no aparece qué va a pasar con la reserva en caso de que las partes se arrepientan, entonces esas arras entregadas van a tener la consideración de “arras confirmatorias”. Más abajo veremos las consecuencias de este tipo de arras.

De la entrega de las arras es frecuente que el propietario entregue un recibo a la persona que las entregó.

2.- NATURALEZA DEL PRECONTRATO

Tanto un precontrato de arrendamiento como un contrato de arrendamiento deben contener, por su naturaleza, múltiples cláusulas. Es decir, no es válido un contrato de arrendamiento en el que se establezca sólo, por ejemplo, la dirección de la vivienda y no se fijen la duración, la renta, etc.

Deben existir múltiples cláusulas que configuren la relación (duración, renta, prórrogas, destino, etc).

De no quedar correctamente configurada la relación no tendrá validez el acuerdo alcanzado.

Así se desprende del artículo 1543 del Código Civil, que dice que “En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto“.

Por lo tanto, tanto los contratos como, en lo que aquí interesa, los precontratos, deben contener los siguientes datos para evitar problemas de invalidez:

  • La duración del contrato de arrendamiento futuro.
  • La renta a pagar por el futuro inquilino.
  • Suma pagada en concepto de reserva.
  • La fecha de caducidad de la reserva o, lo que es lo mismo, la fecha máxima en la que debe firmarse el contrato de arrendamiento.
  • La identificación de las partes.
  • La identificación del inmueble que se pretende arrendar.
  • La indemnización o penalización en caso de arrepentimiento de una de las partes.
  • Resto de condiciones que van a regir el futuro contrato de arrendamiento.

3.- VALIDEZ DEL PRECONTRATO

Si el precontrato está correctamente elaborado con todas las cláusulas y condiciones expuestas arriba, pueden ocurrir dos cosas:

  • Que las partes firmen el contrato de arrendamiento en el plazo fijado: en este caso la suma entregada pasa a considerarse una entrega a cuenta de, primero, la fianza y, si sobra, de la primera mensualidad de renta.
  • Que alguna de las partes se arrepienta: en caso de que alguna de la partes se arrepienta habrá que hacer con la suma entregada lo que se haya acordado en el precontrato para el caso de incumplimiento. Pero en el caso de que no se hubieran fijado las consecuencias del incumplimiento, las arras tendrán la consideración de arras confirmatorias.

Que las arras sean confirmatorias quiere decir que en caso de incumplimiento se va a actuar del siguiente modo (ojo, siempre dando por hecho que el precontrato existe y está correctamente configurado):

  • Si incumple el candidato a inquilino: en este caso el propietario no tiene derecho a quedarse con las arras o reserva recibidas en su día, sino que es de aplición el artículo 1124 del Código Civil. Esto quiere decir que el propietario podrá 1) exigir que se firme el contrato de arrendamiento (cosa que seguramente no va a ocurrir) o 2) exigir a quien incumplió una indemnización por lo daños y perjuicios sufridos. Sin embargo, no siempre habrá perjuicios o no siempre podrán ser probados, por lo que no siempre podrá quedarse el propietario con la reserva. Lo que suele ocurrir en la práctica es qu el propietario quiere hacer suya la reserva por el simple hecho de que el candidato a inquilino se arrepienta, pero como hemos visto lo que procede es valorar el perjuicio y indemnizar; pero no quedarse directamente con la reserva.
  • Si incumple el arrendador: ocurre lo mismo que en el caso anterior, es decir habrá que deteminar cuál es el perjuicio que ha sufrido el candidato a inquilino y tendrá que ser indemnizado por ello. Pero si no hay perjuicio o es inferior a la reseva entregada habrá de ser devuelta a éste en todo o en parte. Pero en ningún caso deberá devolverse la cantidad duplicada (esto es para cuando se ha fijado que las arras son “arras penitenciales).

4.- INVALIDEZ DEL PRECONTRATO

Puede ocurrir que haya precontrato de arrendamiento y no haya arras o reserva. Pero no cabe la situación inversa.

Es decir, hemos visto que un precontrato, por su naturaleza, debe contener un mínimo de cláusulas para que quede válidamente configurado.

Por lo tanto, de no estar correctamente configurado el precontrato o de no existir (cosa muy frecuente) no tendrá razón de ser la cantidad entregada.

O mejor dicho, tendrá razón de ser si finalmente se firma un contrato de arrendamiento, de forma que la cantidad entregada pasa a ser parte de la fianza y, si sobra, de la renta.

Pero si finalmente no se firma el contrato de arrendamiento por arrepentimiento de alguna de las partes, será muy fácil para quien se arrepintió decir que no se arrepintió, sino que fue la otra parte quien varió repentinamente las condiciones verbalmente pactadas. Y como esta aseveración será muy difícil de desmontar por la otra parte (pues no hay cláusulas por escrito) el juez normalmente determina que la reserva no puede ingresar en el patrimonio de la contraparte, sino que debe regresar al de su legítimo dueño, es decir, al patrominio de quien entregó las arras. Y ello en base a que el pacto alcanzado por las partes (el precontrato) debe ser un pacto específico (que contenga todas las cláusulas exigidas por la ley en el mencinado artículo 1543 del Código Civil) y no un mero pacto genérico.

Te dejo enlace a un modelo de reserva que cumple todas estas características elaborado por nuestro equipo jurídico.

5.- CONCLUSIÓN

Como conclusión, al igual que cuando termina un contrato de arrendamiento es “obligatorio” que las partes tengan la precaución de firmar un documento de resolución de contrato para evitar problemas de cara a la devolución de la fianza, cuando se firma un documento de reserva de un inmueble hay que tener la precaución de que dicho documento mencione todos los elementos esenciales del futuro contrato de arrendamiento y, además, el montante económico por el que responderá cada parte en caso de incumplir el pre-contrato.

Si quieres más información sobre esta materia te invito a leer mi post Las arras en el arrendamiento de viviendas, en el que podrás ver los conceptos y las consecuencias que la jurisprudencia le ha dado a las arras, ya que se trata de una materia escasamente regulada por la ley (sólo en el artículo 1454 CC para el caso de la compraventa).

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