Las arras en el arrendamiento de viviendas suele ser una cuestión controvertida por la escasísima regulación que existe sobre ellas en el código civil, habiendo sido los jueces y tribunales los que han ido construyendo el concepto a través de sus sentencias.

Inicio este post avisando que se trata de una materia que ha sido construida por los jueces, a través de sus sentencias, y por la doctrina; pues la ley apenas regula esta figura y en la ocasión en la que lo hace se refiere a las arras en el contrato de compraventa.

Concepto de arras

En materia de arrendamientos urbanos, las arras son la cantidad de dinero (u otra cosa divisible) que una persona que quiere alquilar un inmueble entrega a otra (arrendador o inmobiliaria) como garantía para reforzar su compromiso de cumplir lo acordado en el documento de reserva del inmueble firmado).

Existen varios tipos de arras y en función del tipo ante el que estemos habrá consecuencias no sólo para quien las entregó y posteriormente se arrepiente, sino también para el arrendador que las recibió y posteriormente se arrepintió de arrendar.

Tipos de arras

Existen tres tipos de arras diferentes, y cada una de ellas tiene unos efectos jurídicos diferentes, que entrarán en juego cuando se produce un incumplimiento de lo pactado.

En caso de que las partes cumplan lo que habían acordado, la cantidad entregada en concepto de arras pasa a formar parte de la renta de la primera mensualidad o de la fianza (entiendo que de la fianza, aunque es una cuestión eminentemente técnica).

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son aquella cantidad de dinero que el futuro inquilino entrega al propietario de la vivienda o local para qué éste no alquile la vivienda a otra persona durante el tiempo que hayan acordado que durará la reserva. Se llaman arras “confirmatorias” simplemente porque “confirman” que acuerdo (el documento de reserva) que han alcanzado las partes.

En caso de firmarse el contrato de arrendamiento en el plazo pactado, la cantidad entregada en concepto de arras pasará a engrosar la fianza. Y si sobra algo, el sobrante pasará a formar parte de la primera mensualidad de renta.

Pero en caso de incumplimiento (finalmente no se firma el contrato de arrendamiento), lo primero que debemos observar es que el documento de reserva sea válido, puesto que si no cumple determinados requisitos, cualquiera de las partes podrá alegar su invalidez, debiendo devolverse la cantidad entregada a quien la entregó y no existiendo más efectos jurídicos. Te recomiendo la lectura del post La reserva o señal en el contrato de alquiler.

En el 90% de los casos el documento de reserva está incorrectamente realizado, por lo que cualquiera de las partes podrá echarse atrás y no habrá consecuencias de ningún tipo, lo que paradójicamente va a suponer un perjuicio para alguna de las partes por no elaborar correctamente el documento.

En los casos en los que el documento de reserva esté correctamente realizado, si hay incumplimiento tendremos los siguientes efectos:

  • Si incumple el candidato a inquilino: en este caso, al tratarse de arras confirmatorias (es decir, no son arras penales ni penitenciales), el propietario no tiene derecho directo a quedarse con la cantidad entregada en concepto de arras o señal. En estos casos lo que sucede es que entra en juego el artículo 1124 del Código Civil. Este artículo permite al propietario exigir a quien ha incumplido que cumpla y, por tanto, que firme el contrato de arrendamiento; o bien que le indemnice por los daños y perjuicios sufridos por no firmar el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, no cabe quedarse con las arras, sino que cabe cuantificar los daños y perjuicios. Lo que ocurre es que en la práctica el propietario se queda con las arras, aunque esto no debería ocurrir.
  • Si incumple el propietario: sucede exactamente igual que en el caso anterior, es decir, no cabe que el candidato a inquilino exija el doble de la cantidad entregada (esto es para las arras penitenciales), sino que puede exigir al propietario que cumpla lo pactado en el documento de reserva y firme el contrato de arrendamiento o bien exigir al propietario una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

En consecuencia, las arras confirmatorias apenas cumplen con la función de garantía que si que tienen las arras penitenciales y las penales. La única ventaja que suponen para el propietario (y no es poca) es que es él quien tiene ese dinero en su poder, y muchas veces es mas costoso para quien incumplió sus obligaciones reclamar esas arras judicialmente que el propio dinero entregado, lo que supone una verdadera ventaja para el propietario. Algo parecido a lo que ocurre con la fianza.

Algo muy importante en materia de arras es que las arras tendrán la consideración de confirmatorias en los dos siguientes casos:

  • Cuando así lo hayan acordado las partes en el documento de reserva.
  • Cuando en el documento de reserva no se haya establecido qué tipo de arras son las que se han entregado. Es decir, si nada dice el documento de reserva, las arras no serán penitenciales ni penales, sino confirmatorias.

Por lo tanto, podemos decir que las arras confirmatorias son “las menos arras de todas las arras”.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales son aquellas que se entregan para que pueda romperse legalmente (desistir) el documento de reserva, es decir, si una de las partes se echa atrás no estamos ante un incumplimiento de contrato (como en las arras confirmatorias o las penales) sino ante un “desistimiento”. Y esto tiene sus consecuencias. La consecuencia más inmediata es que al no haber incumplimiento no opera el artículo 1124 CC (como en las arras confirmatorias), por lo que no se podrá exigir a quien desistió que firme el contrato de arrendamiento ni se le podrá pedir una indemnización por daños y perjuicios.

La segunda consecuencia es que el patrimonio de quien ha desistido debe verse menguado en la cantidad entregada como arras, en favor del patrimonio de la otra parte. Por lo tanto, las consecuencias ante el desistimiento serán, tal y como nos muestra el artículo 1454 CC, las siguientes:

  • Si desiste quien entregó las arras, las perderá.
  • Si desiste quien recibió las arras deberá devolverlas duplicadas a quien se las entregó.

Una nota muy importante en este sentido, como ya mencioné antes, es que las arras no serán penitenciales si no se les ha dado ese carácter en el documento de reserva. Si nada dice el documento de reserva, las arras serán confirmatorias.

Arras penales

Al igual que en el caso de las arras penitenciales, las partes han de dar (en el documento de reserva) el carácter de penales a este tipo de arras. De lo contrario son arras confirmatorias.

Las consecuencias del incumplimiento por parte de quien las entregó es que las perderá en favor del propietario, pudiendo éste, además, exigirle el cumplimiento (firmar el contrato de arrendamiento) o pedirle una indemnización por los daños y perjuicios sufridos por no firmar el contrato de arrendamiento.

Las arras y las agencias inmobiliarias

En la práctica, gran parte de las operaciones de arrendamientos de viviendas y locales son llevados a cabo por agencias inmobiliarias, corredores inmobiliarios, etc. Y ello implica, en muchos de esos casos, que sea la propia inmobiliaria la que acepta el pago de las arras y emite el recibo correspondiente.

Los principios generales mencionados en el post son de aplicación también en el caso en que haya una intermediación por parte de una inmobiliaria. Y el más importante de ellos es el que otorga a las arras carácter de “confirmatorias” si no se establece otra cosa en el documento de reserva.

Por lo tanto, cuando se ha entregado una cantidad en concepto de reserva para alquilar un inmueble y no se ha indicado nada respecto a si se trata de arras penitenciales o penales, se tratará de arras confirmatorias y la inmobiliaria no podrá pretender que sean arras penitenciales y, con ello, retener o quedarse ese dinero (para si o para el propietario) si el que las entregó se arrepiente y finalmente no alquila.

En el caso en que la inmobiliaria y el candidato a inquilino pacten que las arras son penitenciales (o se mencione en el documento que se aplicará el artículo 1454 CC que es el que regula las arras penitenciales), las perderá quien las entregó si decide no alquilar la vivienda, y las tendrá que devolver duplicadas el propietario (o la inmobiliaria) si es esta parte quien decide no alquilar.

Sin embargo, será inválida la cláusula que otorgue carácter penitencial a las arras entregadas si ésta penaliza sólo a quien las entregó y exime de devolverlas duplicadas a quien las recibió, pues se trata de una cláusula abusiva (por falta de reciprocidad) contraria al artículo 87.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007 que aprueba el texto refundido de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios.

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