La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) menciona varios tipos de obras. En esta ocasión vamos a centrarnos exclusivamente, para poder profundizar en detalle, en las obras de conservación en la vivienda alquilada.

Como pudimos ver en nuestro post Las obras en la vivienda de alquiler, la LAU regula varios tipos de obras. Y entre ellas se encuentran las obras de conservación, que son reguladas en el  artículo 21. Esta regulación es la misma tanto para contratos de arrendamiento anteriores al seis de junio de 2013 como posteriores a esa fecha.

Así, el artículo 21.1 LAU establece como regla general que el arrendador tendrá que realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (modelo de comunicación del arrendador al inquilino avisando de la próxima realización de las obras). Existe un límite máximo en el hecho de que no existirá esta obligación de hacer estas obras cuando el inmueble se destruya o se declare en ruina por no-culpa del arrendador, pues en estos casos el contrato de arrendamiento se extingue porque así lo indica el art. 28 LAU., y por tanto no puede exigirse la realización de tales obras. Si la pérdida, destrucción o ruina son por culpa del arrendador, nacerá un derecho de indemnización por daños y perjuicios a favor del inquilino, pero el contrato se extinguirá igualmente a tenor del artículo 28 LAU.

Se añade, además, que no podrá el arrendador elevar al inquilino la renta por la realización de estas obras. (Y añadimos que cualquier pacto que se añada al contrato en contra de esta norma será nulo. No será aplicable).

Por último, estás obras tendrá que realizarlas el inquilino cuando hubiera que hacerlas por culpa del propio inquilino (ver modelo de comunicación del arrendador al inquilino)

El artículo 21.2 LAU viene a establecer que debe respetarse el realizar este tipo de obras una vez que haya terminado el contrato de arrendamiento. Pero si no pueden demorarse tanto, se realizarán durante la vigencia del mismo, por muy molesta que sea para el inquilino o incluso aunque el inquilino se tenga que ver privado de utilizar la parte de la vivienda que esté siendo afectada por las obras. Respecto a esto último, añade este artículo que si las obras duran más de veinte días, el inquilino tiene derecho a que se le disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por motivo de las obras (modelo comunicación al arrendador de disminución proporcional de la renta).

Si las obras ocupan una superficie tal del inmueble que hacen imposible la habitabilidad de la vivienda, el inquilino podría solicitar la suspensión temporal (ver modelo suspensión) del contrato o incluso la extinción por desistimiento (ver modelo desistimiento) del inquilino, de acuerdo con el artículo 26 LAU.

El apartado tercero del artículo 21 LAU señala que el inquilino deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de reparaciones de conservación, ya sea esta necesidad percibida por él mismo o por técnicos (ver modelo de comunicación del inquilino al arrendador requiriéndole a hacer las obras). Añade este artículo que en todo momento, previa comunicación al arrendador, podrá realizar el inquilino las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador (ver modelo de comunicación del inquilino al arrendador solicitándole el pago de las obras)

La ley no dice nada respecto a cómo será la comunicación del inquilino al arrendador para que aquél comience a realizar las obras (recordamos que es una comunicación, no una solicitud de autorización para realizar las obras). En todo caso, recomendamos que sea una comunicación fehaciente en la que quede constancia del contenido (burofax, por ejemplo) pues el inquilino se está jugando una resolución del contrato por obras inconsentidas en caso de no poder probar que hizo la comunicación al arrendador.

El artículo 21.4 LAU determina que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Se trata de “pequeñas reparaciones”, y son otro tipo de obras distintas a las de conservación, por lo que serán objeto de estudio detallado en otro artículo.

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