La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) menciona varios tipos de obras. En esta ocasión vamos a centrarnos exclusivamente, para poder profundizar en detalle, en las obras de mejora.

Como pudimos analizar en nuestro post Las obras en la vivienda de alquiler, la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos regula varios tipos de obras. Sin embrago, esta Ley regula en su artículo 22 el régimen de las obras de mejora en el alquiler de vivienda. Y esta regulación es la misma tanto para contratos de arrendamiento anteriores al seis de junio de 2013 como posteriores a esa fecha. Se trata de obras que se realizan exclusivamente para mejorar el inmueble, para darle más valor, para aportarle mas de lo que es.

Así, el artículo 22.1 LAU establece que estas obras se harán preferiblemente cuando el inmueble no esté alquilado, para evitar molestias. Pero si no puede ser así, el arrendador podrá hacerlas en cualquier momento de la relación de arrendamiento y el inquilino tendrá que soportarlas, excepto que el inquilino opte por desistir del contrato tal y como permite el artículo 22.2 LAU. Por tanto, además de lo que dice este artículo 22.1 LAU., también da a entender sin decirlo que las obras de mejora siempre habrá de costearlas el arrendador.

El artículo 22.2 LAU habla de notificaciones y efectos de estas notificaciones. En concreto establece que es obligación del arrendador comunicar por escrito (como siempre recomendamos que sea de modo fehaciente. Por ejemplo burofax) al inquilino su intención de realizar obras de mejora, en qué consistirán, cuándo comenzarán y cuándo terminarán. (modelo de comunicación al inquilino de la realización de obras de mejora). Y todo ello habrá de hacerlo al menos tres meses antes del comienzo de las obras.

Una vez producida la comunicación, el inquilino dispone de un mes para desistir del contrato (dar por finalizado el contrato). Para ello es necesario que las obras afecten de modo relevante a la vivienda, es decir, no estará justificada el desistimiento del contrato si las obras de mejora son de poca importancia. Si el inquilino opta por finalizar el contrato, tendrá que comunicarlo por escrito al arrendador (por burofax, por ejemplo) y el contrato finalizará legalmente a los dos meses desde que el arrendador recibió la comunicación del inquilino, por lo que el inquilino puede seguir viviendo (pagando la renta, claro) en el inmueble durante ese periodo de dos meses sin que, además, puedan iniciarse las obras. (modelo de comunicación al arrendador de desistimiento del contrato por obras de mejora)

El artículo 22.3 LAU dice que el inquilino que tenga que soportar las obras de mejora tendrá derecho a una reducción de la renta que será proporcional a la parte del inmueble que no pueda utilizar porque las obras lo impiden. Añadimos como observación que cuando hablábamos de las obras de conservación, el inquilino tenía derecho a una reducción de la renta solo si las obras de conservación duraban más de veinte días. En el caso de las obras de mejora, el derecho del inquilino a reducción de la renta es independiente a la duración de las obras, es decir, aunque duren siete días, cuatro o uno, tiene derecho a que se la reduzca la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vio privado. (ver modelo de comunicación al arrendador solicitando bajar la renta por obras de mejora y también ver modelo de comunicación al inquilino de disminución de la renta por obras de mejora)

Añade el art. 22.3 LAU por último que además de la reducción de la renta, en inquilino tendrá derecho a ser indemnizado por todos los gastos que esté obligado a efectuar por motivo de las obras.

El artículo 19 LAU. establece que la realización de obras de mejora por el arrendador pasados tres años de arrendamiento (cinco años en los contratos anteriores al seis de junio de 2013), le dará derecho, salvo pacto en contrario a subir la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquél momento (ver modelo de comunicación de incremento de renta por obras de mejora)

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Eduardo Fernández-Fígares Estévez Eduardo Fernández-Fígares Estévez (281 Posts)

Eduardo es el principal artífice y autor del blog Abogados Para Todos, en el que divulga conocimientos, experiencias y normativa en materia de arrendamientos urbanos.