La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) menciona varios tipos de obras. En esta ocasión vamos a centrarnos exclusivamente, para poder profundizar en detalle, en las pequeñas reparaciones en el alquiler de inmuebles.

Como ya indicamos en nuestro post Las obras en la vivienda de alquiler, la LAU regula varios tipos de obras. Y entre ellas se encuentran las pequeñas reparaciones en el alquiler, que son reguladas en el artículo 21.4. Nos estamos refiriendo a reparaciones o sustituciones de un grifo, de una persiana, de una pieza de un electrodoméstico, etc. ¿Quién las paga?.

El análisis que realizamos sobre esta materia es el mismo tanto para contratos de arrendamiento anteriores al seis de junio de 2013 como para los contratos posteriores a esa fecha, puesto que el cambio de normativa no afecta a esta materia. Respecto a los contratos de uso distinto a vivienda, se regularán por lo que pacten las partes en el contrato. Y si nada pactaron, se aplicará lo que aquí analicemos, pues así lo establece el artículo 30 LAU.

Así, el artículo 21.4 LAU establece que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario“, es decir, del inquilino. Encontramos varias características que han de cumplirse para que tenga que pagar el inquilino:

  1. que se trate de reparaciones: en realidad en este concepto se incluyen también las sustituciones de elementos, como por ejemplo un grifo.
  2. que sean reparaciones o sustituciones pequeñas: el término “pequeñas” aquí se refiere al precio. Normalmente se viene estipulando en la jurisprudencia que es “pequeña” reparación todo lo que sea inferior a 150€ siempre. Por tanto cuando estemos bajo esa cantidad y se cumplan el resto de condiciones, entonces tendrá que pagar el inquilino.
  3. desgaste por uso ordinario de la vivienda: si se viene realizando un uso normal y ordinario de la vivienda y el elemento se ha desgastado debido a ese uso y hay que repararlo, entonces corresponderá la reparación o sustitución al inquilino si se cumplen los demás requisitos analizados. Por contra, si se produce un uso normal y ordinario de la vivienda y el desgaste del elemento no se debe a este uso (se debe a otra causa, como pueda ser una avería no atribuible al uso, por ejemplo), en ese caso la reparación o sustitución del elemento corresponderá al arrendador. Por último, si la reparación es necesaria por un uso no normal de la vivienda o del elemento, se podrá considerar que la causa es atribuible al inquilino, por lo que en este caso la reparación o sustitución la pagará éste, aunque no se cumplan el resto de requisitos.
  4. a mi juicio, será responsable el inquilino cuando se den todas las características anteriores y el contrato de arrendamiento esté aún en vigor. Quiero decir con esto que si no es necesario realizar esas pequeñas reparaciones derivadas por el uso normal del inmueble y, además, el daño a reparar es visto una vez que ha finalizado el contrato, entonces ya no corresponderá reparar al inquilino, sino al arrendador si así lo desea, por lo que el arrendador no podrá quedarse con la fianza para dar reparación a esos daños.

A pesar del análisis que hemos realizado de todos estos elementos para clarificar la situación, el artículo 21.4 LAU deja lugar a muchísimas dudas por lo escueto que es para dar respuesta a la gran cantidad de situaciones que pueden producirse. Entonces son los jueces los que han ido estableciendo a través de sentencias qué casos corresponden al inquilino y cuáles no. Sin embargo esto tampoco clarifica totalmente la cuestión, pues cada situación es distinta y tiene sus peculiaridades. Por ello, lo aconsejable siempre es tratar de llegar a un acuerdo entre ambas partes, pues no siempre vamos a tener a nuestra disposición un juez que determine quién tiene la razón, por lo antieconómico que resultaría. En unas ocasiones tendrá que ceder una parte y en otras ocasiones la otra.

Como alternativa para superar la poca fortuna en la redacción del artículo 21.4 LAU, nosotros recomendamos recoger en el contrato de arrendamiento (en la cláusula dedicada a las pequeñas reparaciones en el alquiler) cuáles son las pequeñas reparaciones que tendrá que pagar el inquilino tomando como base el precio. Un ejemplo de cláusula puede ser el siguiente: “será pequeña reparación aquella reparación o sustitución de elementos del inmueble que cumpla los requisitos establecidos en el artículo 21.4 LAU y cuyo coste no sea superior a un 25% de una mensualidad de renta“.

Respecto a esta cláusula, es interesante destacar que nunca puede ser contraria a los derechos que el artículo 21.4 LAU otorga al inquilino, tal y como indica el articulo 6 LAU. Es decir, que no se puede obligar al inquilino a través de esta cláusula a pagar una pequeña reparación que no tendría que pagar de no existir la cláusula, pero sabemos por experiencia que una vez puesta esta cláusula las partes normalmente se atienen a ella y pocas veces la contradicen.

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las pequeñas reparaciones en el alquiler