La duda de si se puede pactar o no el cobro o el pago adelantado de varios meses de renta de alquiler es muy frecuente a la hora de redactar un contrato de arrendamiento de vivienda (no así en los de temporada, en los que no existe prácticamente problemática).

Lo primero a destacar al analizar este asunto es que los problemas se suscitan únicamente en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, pues en los contratos de temporada las partes pueden fijar los plazos de pago que quieran.

Por lo tanto, en este artículo me voy a ceñir únicamente a los problemas que se dan en los contratos de alquiler de vivienda habitual (aquellos que son por un año o más, inicialmente)

El artículo 17.1 de la Ley de arrendamientos urbanos establece que las partes pueden fijar la renta que quieran, es decir, se puede pactar la renta libremente.

Y el artículo 17.2 LAU nos dice lo siguiente:

Artículo 17. Determinación de la renta.

2.- Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Aquí te expongo, con otras palabras, lo que nos dice este artículo 17.2 LAU:

  • El pago de la renta será mensual, salvo que se pacte otra cosa.
  • El pago se hará en los 7 primeros días de cada mes, salvo que se pacte otra cosa.
  • Nunca podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Para ceñirme a analizar el título de este post y no enrollarme más de la cuenta, no voy a entrar ahora en la segunda de las cuestiones y en la distinta problemática que puede suscitar en el día a día. por lo tanto, damos por hecho que la renta se tiene que pagar dentro del plazo establecido en el contrato y, si nada dice el contrato, pues dentro de los 7 primeros días de cada mes.

Bien, es cierto que la lectura de este artículo 17.2 LAU da lugar, por lo menos, a que se susciten dudas.

Primero se dice que el pago de la renta será mensual salvo que se pacte otra cosa y luego se dice que nunca podrá el arrendador exigir anticipadamente más de una mensualidad de renta. Aparentemente pudiera entenderse que primero se nos permite (mediante pacto) establecer la forma de pago que queramos (semanal, semestral, diaria, etc) y a continuación nos dice que de ninguna manera se puede establecer una forma de pago más amplia que la mensual.

La realidad es la que paso a analizar a continuación…

El pago de la renta será mensual, salvo pacto en contrario.

Partimos de la base de que el arrendador está poniendo en manos del inquilino una vivienda en régimen de alquiler y que, por ello, tiene derecho a cobrar la renta fijada por las partes.

Según la teoría general de los contratos, esta renta debería pagarse una vez que se haya usado y disfrutado lo que se recibe, es decir, el pago íntegro de la renta debería producirse una vez que haya finalizado el contrato.

Sin embargo, para tratar de no penalizar en exceso al arrendador (que entregaría su vivienda al inquilino sin cobrar inicialmente nada por ello) la LAU establece en el artículo 17.2 que, salvo pacto en contra, el pago se hará en los 7 primeros días de cada mes. Es decir, salvo pacto en contra, la propia LAU establece que el pago, en lugar de ser a tiempo vencido, será por adelantado (y dentro de los 7 primeros días del mes). Quiere esto decir que se permite pactar el pago a tiempo vencido, si bien no es lo más frecuente.

No se puede exigir el pago adelantado de varios meses de renta de alquiler.

Queda claro que lo más normal es que el pago sea anticipado, es decir, que el inquilino pague la renta dentro de los 7 primeros días (o de otro plazo, si se pacta en contrato o anexo).

Sin embargo, el texto del primer inciso de este artículo 17 nos hace plantearnos si es posible establecer una forma de pago por adelantado y, además, distinta a la mensual. Por lo tanto, además del pago mensual caben otras dos opciones. Vamos a verlas…

PAGO ADELANTADO DE MENOS DE UNA MENSUALIDAD

Se trata de hacer pagos diarios, semanales o quincenales: esta opción es del todo posible, pues no existen limitaciones. Si bien es cierto que es muy infrecuente encontrar esta modalidad en contratos de arrendamiento de vivienda habitual (es más frecuente en contratos de temporada).

PAGO ADELANTADO DE MÁS DE UNA MENSUALIDAD

Aquí es donde está el problema.

¿Se permite o no pactar cobrarle al inquilino más de una mensualidad de renta?.

Pues aquí hay interpretaciones para todos los gustos, siendo las más usuales las siguientes:

1.- Interpretación restrictiva nº1: como no se permite el pago anticipado de más de una mensualidad de renta (lo impide el artículo 17.2 LAU), toda cláusula que se establezca en este sentido es nula y el inquilino en cualquier momento puede pedir la devolución del exceso. Es decir, no es válida la cláusula que establezca una forma de pago que exceda el adelanto de más de una mensualidad.

Esta interpretación del artículo 17.2 LAU beneficia manifiestamente al inquilino.

2.- Interpretación restrictiva nº2: es algo más benébola que la anterior con el arrendador, sin dejar de ser benébola con el inquilino. Se trata de no considerar el mes corriente (el que se paga dentro de los 7 primeros días) como mes de adelanto, ya que es el mes corriente, por lo que según esta interpretación, sólo serán válidas las cláusulas que permitan, como mucho, el cobro bimensual (que incluiría el mes corriente más uno por adelantado) . Esta es la interpretación mayoritariamente seguida por los tribunales. Más de ese importe no se podrá exigir al inquilino por adelantado.

3.- Interpretación literal: si atendemos a la literalidad del artículo 17.2 LAU, hay que respetar el término “exigir” que menciona el artículo 17 LAU.

Esto quiere decir que el primer pago realizado por el inquilino nunca debe considerarse como una exigencia, pues es voluntariamente aceptado por el inquilino. Por lo que, una vez realizado el pago, nunca podrá el inquilino reclamar esa renta adelantada. Y tampoco podrá reclamar los siguientes pagos que voluntariamente realice.

Sin embargo, en el momento que el inquilino se oponga a realizar el segundo pago o los siguientes según lo acordado, entonces, apreciando este artículo literalmente, el arrendador tendría que moverse entre las siguientes opciones:

3.1) Interponer una demanda de desahucio por por incumplimiento de la cláusula que indica que el pago adelantado será anual, semestral, etc. Pudiendo reclamar, además, las rentas impagadas. Bajo esta interpretación, llegaríamos a la situación de que el inquilino puede evitar una sóla vez que le desalojen de la vivienda si paga lo que debe hasta el momento del pago (ahora si, mensualmente considerado, pues no se le pueden exigir por más de una mensualidad). Pero si vuelve a incumplir el pacto en una segunda ocasión, el arrendador podrá reclamar de nuevo la finalización del contrato y, ahora, ya no se podrá enervar de nuevo, por lo que tendrá que procederse al desahucio.

3.2) Renunciar a interponer una demanda de desahucio y conformarse, desde el momento en que el inquilino se oponga a esa forma de pago, con la forma de pago mensual u otra inferior que se acuerde.

4.- Interpretación mixta: evidentemente se trata de un híbrido entre las interpretaciones restrictivas y la literal.

Dado que las interpretaciones restrictivas lesionan los derechos del arrendador, y la literal lesiona los del inquilino (pues permitiría el desahucio), cabe una cuarta interpretación que se regiría por los siguientes principios:

4.1) Dar validez al pacto que fije el pago adelantado superior a un mes, pero sólo en cuanto al primer pago realizado (pues no es una exigencia, sino un acto voluntario), pudiendo el arrendador reclamar judicialmente la finalización del contrato si se incumple este acuerdo en el primer pago.

4.2) Y una vez cobrado el primer pago, el pacto sería inválido en el momento en que lo alegase el inquilino, por lo que el inquilino podría negarse a cumplir el pacto (en su beneficio) y el arrendador no podría reclamar el desahucio.

Conclusión

Los tribunales vienen aplicando la interpretación restrictiva, en especial la nº2, considerando que la interpretación literal es perjudicial para el inquilino.

Sin embargo, opino que no debería haber problemas en aceptar la interpretación mixta, es decir, que se permita el pago por adelantado por importe superior a una mensualidad (semestral, anual, etc) sólo en el primer pago realizado y, a partir de ahí, el inquilino pueda negarse a seguir pagando de ese modo y exigir el pago mensual (sin que el arrendador pueda desahuciarle). Se trata de una interpretación más justa para ambas partes y que, sin embargo, no es especialmente lesiva para el inquilino, sino que le protege del desahucio. Si bien podría llevar a exigir un pago adelantado excesivo en el primer pago (lo que perjudicaría al inquilino excesivamente), si bien el propio mercado haría que esto no fuese lo más habitual.

Como en la actualidad los tribunales son más partidarios de las interpretaciones restrictivas, lo mejor que pueden hacer el arrendador y el inquilino que quieran establecer una forma de pago adelantado superior a una mensualidad es:

  • Fijar como forma de pago el pago adelantado mensual, desde el principio del contrato, renunciando así a la idea que inicialmente tenían de pagar por adelantado varias mensualidades.
  • Destinar parte del dinero que se pretendía pagar por adelantado a “depósito”, de forma que si el inquilino deja de pagar alguna mensualidad el arrendador puede optar por interponer demanda de desahucio o”tirar” del depósito.

Con esta solución se logra la garantía de cobro que seguramente quiere el arrendador y no se entra en la ilegalidad de exigir rentas por adelantado.

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