Es frecuente que los inquilinos se pregunten si pueden, sin la colaboración del arrendador, inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para así proteger su contrato en caso de venta.

La modificación sufrida por la Ley de arrendamientos urbanos en junio de 2013 trajo bastantes modificaciones en materia de inscripciones del contrato de arrendamiento.

Contratos inscritos

La Ley de arrendamientos urbanos protege al inquilino en los casos que el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad.

Quiere esto decir que si la vivienda o local pasa a un nuevo propietario, el contrato de arrendamiento se mantendrá en vigor.

Qué duda cabe que esto es interesante para los arrendamientos de locales, pues suelen ser de larga duración y el arrendatario suele hacer inversiones más o menos fuertes.

Sin embargo, en los casos de arrendamientos de vivienda habitual está protección se queda casi en la nada, ya que los contratos de menos de tres años de duración van a finalizar, si así lo quiere el arrendador, al tercer año (para contratos posteriores a junio de 2013. Si el contrato es anterior entonces hablamos de cinco años). Por lo que sólo los arrendamientos de muchos años de duración se van a ver beneficiados por esta protección. Y hoy en día…qué inquilino firma un contrato de arrendamiento por 5, 6, 7 o más años?. Casi nadie.

Contratos no inscritos

Si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad, entonces el inquilino no podrá pretender que el nuevo propietario respete el contrato de arrendamiento, ya que al no estar inscrito no podrá oponer su derecho ante terceros, tal y como recoge el artículo 7.2 LAU.

Bueno, hay una excepción, y es que si el nuevo propietario conocía la existencia del arrendamiento (pese a no estar inscrito) entonces si que tendrá que respetar el contrato de arrendamiento (según una interpretación literal del artículo 14 LAU., porque según las interpretaciones no literales tampoco tendrá que respetar el comprador el contrato por no conocer su contenido). Lo más normal, en la práctica, es que el comprador sepa que existe un arrendamiento.

Por lo tanto, como vemos, al inquilino le interesa que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, pero al arrendador no le interesa. Y no le interesa por dos motivos:

  • Va a ser una traba si quiere vender la vivienda o local.
  • Para cancelar la inscripción, una vez finalice el arrendamiento, no es nada fácil.

Como vemos, realmente a quien interesa la inscripción es al inquilino de viviendas y al arrendatario de locales, oficinas, despachos, etc.

Pero…puede el inquilino registrar el contrato?

La cuestión que suelen plantearse los arrendatarios/inquilinos es si pueden inscribir el contrato ellos solos, es decir, sin la colaboración o consentimiento del arrendador.

La respuesta es que no.

Es decir, el principal requisito para que un contrato de arrendamiento se pueda inscribir en el registro de la Propiedad es que el documento que entre en el registro sea:

  • Escritura pública: es decir, que el contrato de arrendamiento se redacte directamente en escritura pública, ó
  • Contrato privado elevado a público: es decir, las partes firman el típico contrato privado de arrendamiento y posteriormente deciden ir a la Notaría a elevar a público el contrato.

Por tanto, el principal requisito para que se pueda elaborar alguna de esos dos documentos es que asistan la parte arrendadora y la parte arrendataria (o que asista alguien que les represente), por lo que es necesario, si o si, el consentimiento de ambas partes para que se elabore escritura o documento público.

Y sin ese documento notarial no se va a poder registrar el contrato de arrendamiento.

Por tanto, en la práctica, dado que al arrendador no le interesa lo más mínimo que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, pues es una carga importante, lo más lógico es que cuando el inquilino le inste a inscribir el contrato éste se niegue.

No obstante, si las partes han pactado en el contrato de arrendamiento que el mismo se elevará a público o se registrará en el registro de la Propiedad si lo pide alguna de las partes, entonces la negativa por parte del arrendador (o del inquilino) a elevar el documento a público y/o a inscribir el contrato en el registro debe considerarse como un incumplimiento de contrato, debiendo en ese caso aplicarse las normas relativas a los incumplimientos contractuales, pero ello nunca va a suponer que se pueda obligar al arrendador a acudir al Notario a elevar a público el contrato.

La LAU no obliga en ningún caso a registrar el contrato de arrendamiento ni a elevarlo a público.

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