¿Puedo cortar la luz al inquilino que no paga?. La eterna pregunta del arrendador cuando el arrendatario deja de pagar los suministros o, incluso, la renta. Veamos como se regula esta materia con los mecanismos legales existentes, pues en la mayoría de las ocasiones el impulso inicial es equivocado.

El suministro de luz, al igual que el de agua, son elementos esenciales en una vivienda alquilada. Al menos en las que se alquilan como vivienda habitual.

Necesidad permanente de vivienda del inquilino y habitabilidad

El artículo 2 de la ley de arrendamientos urbanos establece que serán arrendamientos de vivienda aquellos que recaigan sobre una edificación que pueda satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

Es obvio que sin suministros no es posible cubrir la necesidad de vivienda de las personas.

Por tanto, de no llegar suministros a la vivienda, el contrato de arrendamiento dejaría de existir, pues la edificación alquilada (una vivienda) dejaría de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

La responsabilidad en cuanto al suministro

Cuando las partes del contrato de arrendamiento (arrendador e inquilino) han pactado que el titular del contrato de suministro sea el inquilino, en ese caso será el inquilino el responsable de que lleguen convenientemente los suministros a la vivienda. Es decir, no podrá el inquilino reclamar nada al arrendador si es el propio inquilino el que deja de pagar las facturas a la empresa suministradora. Digamos que la habitabilidad de la vivienda depende de que él pague a la suministradora.

Sin embargo, si es el arrendador el titular del contrato de suministro (y el inquilino tiene que pagar los consumos al arrendador), la “habitabilidad” de la vivienda queda en manos del arrendador. De forma que si el arrendador decide dar de baja el suministro o deja de pagar las facturas para que sea la empresa suministradora quien corte la luz, la vivienda dejaría de ser habitable. Es decir, el arrendador tiene en sus manos la habitabilidad de la vivienda. Basta con el arrendador deje de pagar a la empresa suministradora para hacer que la vivienda satisfaga la necesidad del inquilino.

Por lo tanto, la diferencia entre una situación y otra consiste en la responsabilidad, es decir, en el primer caso el arrendador no tiene ninguna responsabilidad ante el impago del inquilino y el posterior corte de suministro. Y en el segundo caso el arrendador tiene la responsabilidad de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Y entre dichas condiciones se encuentra el tener dados de alta los suministros.

Por mi parte, ya he comentado en el post Gas, agua y luz a nombre del inquilino o del arrendador mi preferencia por poner al inquilino como titular de los contratos de suministros.

El contrato de arrendamiento

El hecho de que el inquilino deje de pagar los suministros al arrendador no es motivo para que el arrendador deje de pagar a la empresa suministradora (para que ésta corte la luz). Ocurre lo mismo que con el contrato de arrendamiento, es decir, el hecho de que un inquilino deje de pagar la renta no es motivo para quitar unilateralmente la posesión de la vivienda al inquilino (esto tendría unas consecuencias incluso peores).

Las coacciones

Dado que existen mecanismos legales para reclamar las facturas que el inquilino no paga al arrendador (al igual que existen mecanismos legales para reclamar las rentas adeudadas por el inquilino), es frecuente que los tribunales aprecien coacción en el caso que estoy tratando, es decir, en los casos en que el arrendador, a sabiendas de que si él deja de pagar haría que la vivienda dejaría de ser habitable, aún así ejecuta su plan y deja de pagar.

Dicho de otro modo, se suelen apreciar coacciones cuando el arrendador no acude a los mecanismos legales existentes para solucionar la situación (reclamar judicialmente el impago de la luz por parte del inquilino) y de forma unilateral decide utilizar un mecanismo de presión como el corte de luz para lograr el pago de ese importe.

Las coacciones en este caso se manifiestan en que el arrendador, con su amenaza o con la ejecución de su plan de cortar la luz, trata de modificar la conducta del inquilino y, por tanto, su libertad de actuación. De esta forma toma encaje esta actuación del arrendador en la modalidad del delito de coacciones regulado en el artículo 172.3 del Código Penal (CP). Será necesaria la denuncia del inquilino para perseguir este delito.

Además de ser una conducta tipificada como coacción, el arrendador que actúa de esta manera estaría alterando unilateralmente las condiciones esenciales del contrato, toda que que se ha comprometido a mantener en condiciones de habitabilidad la vivienda y, al cortar la luz, la vivienda deja de tener ese carácter de “habitable”.

Únicamente en los casos en que el arrendador puede probar que no está actuando de forma coactiva sino que impaga a la suministradora por no poder hacer frente a las facturas, sólo en esos casos podrá apreciar el tribunal la inexistencia de coacciones.

Y tu, como arrendador… ¿te has visto en esta tentación alguna vez?.